【正文】 物業(yè)管理公司、其他合作單位、設(shè)計(jì)單位、管理單位 三、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)解述 品牌 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 市場(chǎng)形象與定位（市場(chǎng)形象、目標(biāo)市場(chǎng)） 區(qū)位價(jià)值（區(qū)位環(huán)境、地塊資源、區(qū)位歷史、區(qū)位景點(diǎn)、區(qū)位規(guī)劃、區(qū)位交通） 創(chuàng)新（產(chǎn)品綜合概念創(chuàng)新、文化設(shè)定創(chuàng)新、規(guī)模創(chuàng)新、規(guī)劃布局創(chuàng)新、產(chǎn)品功能定位創(chuàng)新、建筑單體創(chuàng)新、景觀(guān)設(shè)計(jì)創(chuàng)新、戶(hù)型創(chuàng)新、公建配套創(chuàng)新、價(jià)格創(chuàng)新、宣傳 推廣創(chuàng)新、銷(xiāo)售方式創(chuàng)新、物管服務(wù)創(chuàng)新、智能化概念創(chuàng)新）。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。居室是家庭的置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)講義 秘 密 Wangxinli 編制 15 “ 領(lǐng)地 ” ，講究一定的私密性，大門(mén)一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1／ 3，且不超過(guò) 1／ 2 者 。 9 走廊 是指房屋套外使用的水平交通空間。 9 標(biāo)準(zhǔn)層 是指平面布置相同的房屋樓層。 9 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀(guān)上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。 90、 違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方 的一定數(shù)量的貨幣。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的 20%。它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷(xiāo)售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重 。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶(hù)零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 8 內(nèi)銷(xiāo)房 內(nèi)銷(xiāo)商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷(xiāo)售許可證的房屋，內(nèi)銷(xiāo)商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。一些無(wú)房的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房；而那些住房富余戶(hù)，也能賣(mài)掉自己的多余住房換取收益。 8 二手房 即舊房。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 8 期房 是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。 8 現(xiàn)房 是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。 第四考慮區(qū)位價(jià)值。 第三考慮未來(lái)交化。 第二是居住環(huán)境。 首先是房屋價(jià)格。但錯(cuò)層式房屋不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶(hù)型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房屋。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式房屋，可以減少挖土的土方量。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層，所以又有復(fù)式房屋豐富的空間感。若房間超過(guò) 米（含）部分不足房間總面積的 2 倍計(jì)入使用面積。如果躍層部分的高度不夠一個(gè)完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)： 如：利用坡屋頂作為使用房間時(shí)，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風(fēng)）外，還應(yīng)同時(shí)具備以下兩個(gè)條件，方能計(jì)入使用面積： 使用房間的凈高度最低處不應(yīng)低于 米（含）： 使用房間凈面積的一半（含）以上不低于 米（含）。而躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過(guò)樓梯聯(lián)系，和復(fù)式房屋的空間是兩種不同的類(lèi)型。 復(fù)式房屋實(shí)際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。其目的是在有限的空間里增加使用面積 ，提高房屋的空間利用率。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。建造空間靈活多變的房屋建筑，采用承重結(jié)構(gòu)骨架固定不變，分隔構(gòu)建則可根據(jù)房屋要靈活布置，以形成多樣化的內(nèi)部空間。 （ 5） 滿(mǎn)足房屋功能多樣化個(gè)性要求原則 。 （ 4） 滿(mǎn)足現(xiàn)代生活的健康衛(wèi)生原則。 （ 3） 滿(mǎn)足現(xiàn)代生活設(shè)施進(jìn)步原則。 （ 2） 滿(mǎn)足使用方便和安全原則。 （ l） 滿(mǎn)足分戶(hù)獨(dú)立性和保護(hù)隱私性原則。 80、局住功能的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是什么 按照國(guó)際文明房屋標(biāo)準(zhǔn)，房屋功能不僅要滿(mǎn)足最基本的寢、食功能，更要從自然、生態(tài)、社會(huì)、人文等方面滿(mǎn)足現(xiàn)代人對(duì)婚姻、家庭、工作、學(xué)習(xí)、子女教育、休閑娛樂(lè)、身心健康、人際關(guān)系等多方面的需要。 置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)講義 秘 密 Wangxinli 編制 12 （ 3） 信息服務(wù)系統(tǒng) 增加實(shí)現(xiàn)電子購(gòu)物、電子圖書(shū)館、遠(yuǎn)程醫(yī)療登記等功能。 甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 除了乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)所有的功能外，另需增加一些功能，同時(shí)整個(gè)系統(tǒng)應(yīng)是一個(gè)由中央控制中心附帶數(shù)個(gè)分控中心構(gòu)成的集散控制系統(tǒng)， （ 1） 安全保安系統(tǒng) 實(shí)現(xiàn)可視對(duì)講功能，門(mén)禁系統(tǒng)功能，家庭智能化報(bào)警增加的功能有：可進(jìn)衍程序自動(dòng)化控制功能、可實(shí)現(xiàn)室內(nèi)無(wú)線(xiàn)遙控功能、通過(guò)電話(huà)進(jìn)行遠(yuǎn)程遙控功能、電源控制及調(diào)光功能。 實(shí)現(xiàn)三表遠(yuǎn)程計(jì)量，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)功能及一些物業(yè)管理功能。 （ 2） 通訊系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)住戶(hù)的至少兩對(duì)電話(huà)線(xiàn)和一個(gè)寬帶國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)（ Inter）插口，可接收有線(xiàn)電視 網(wǎng)節(jié)目。 7智能化房屋如何分類(lèi) 像所有消費(fèi)品一樣，智能化房屋也會(huì)根據(jù)軟硬件的品質(zhì)不同，而分出不同標(biāo)準(zhǔn)。 另外，除了房間布置，好的戶(hù)型設(shè)計(jì)還會(huì)充分考慮現(xiàn)有備種家用電器如冰箱、電視、洗衣機(jī)、空調(diào)、電話(huà)的設(shè)置，還要考慮將來(lái)不斷涌入家庭的各種新的家用電器如電腦網(wǎng)絡(luò)、新的電炊具、新的保健娛樂(lè)設(shè)施、新的安全防衛(wèi)設(shè)施、救生設(shè)施等等 的配置，有合理的空間安排和電氣設(shè)計(jì)。 房間的內(nèi)部?jī)舾咭线m，現(xiàn)在，絕大部分商品房的內(nèi)層凈高在 米到 米之間。臥室的合理面積一般應(yīng)為 13 至 14平方米之間，臥室要有私密性，安 靜舒適并通風(fēng)良好。從居室功能分析，廚房合理的面積一般為 4 平方米至 5 平方米之間，廚房不能過(guò)于狹小，應(yīng)有最小寬度。 單元內(nèi)不同空間要有相對(duì)合理的面積。 戶(hù)型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開(kāi)支。從習(xí)慣上看，居住的空間應(yīng)給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設(shè)，對(duì)于居住者來(lái)說(shuō)也有個(gè)良好的居室活動(dòng)空間。 我們通常所說(shuō)的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通的平層戶(hù)型，此外還有躍式房屋、復(fù)式房屋、高檔的花園別墅等。 7如何進(jìn)行戶(hù)型評(píng)判 整體而言：（ 1）景觀(guān)；（ 2）朝向；（ 3）單元戶(hù)數(shù)；（ 4）人文環(huán)境；（ 5）方正實(shí)用。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方或賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。較低的起步價(jià)容易引起消費(fèi)者的注意。 7起步價(jià)： 某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起步價(jià)。 7基價(jià)： 經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。 7房屋單方綜合造價(jià) 每平方米房屋建筑面積所需的工程建設(shè)的測(cè)算綜 合投資，應(yīng)包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線(xiàn)、綠化等各項(xiàng)工程建設(shè)投資及必要的管理費(fèi)用。 70、拆建比 新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 6建筑小品 既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)講義 秘 密 Wangxinli 編制 10 境的小體量建筑，游憩觀(guān)賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱(chēng)。 6建筑線(xiàn) 一般稱(chēng)建筑控制線(xiàn)，是建筑物基底位置的控制線(xiàn)。 6公共活動(dòng)中心 配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。 6配建設(shè)施 與房屋規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地總稱(chēng)。 6公共綠地 滿(mǎn)足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的 游憨綠地。 5組團(tuán)級(jí)路 上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。在大城市中通常與城市支路同級(jí)。 5道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等停放場(chǎng)地。 5房屋用地 房屋建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地，含宅間綠地和宅間小路等的總稱(chēng)。 5居住組團(tuán) 一般稱(chēng)組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～ 3000 人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 50、城市居住區(qū) 一般稱(chēng)居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線(xiàn)所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000 人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿(mǎn)足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 4什么是花園式房屋？ 花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。對(duì)垃圾的分類(lèi)處理也屬于綠色環(huán)保，與房屋環(huán)境息息相關(guān)。如采用大面積玻璃，設(shè)計(jì)明廳、明衛(wèi)、明廚等，能節(jié)約大量的電能；盡可能采用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對(duì)大氣的污染。 充分利用自然資源。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠(chǎng)排出的飛灰為重要原料，抗壓強(qiáng)度在 8 兆帕以上，在防水、隔 熱、隔音和耐震強(qiáng)度上均超過(guò)了一般紅磚。 新型建材、新型墻體的采用是“綠色房屋”的構(gòu)成內(nèi)容。它是既適應(yīng)地方生態(tài)又不破壞地方生態(tài)的建筑。 4什么是綠色房屋？ “綠色房屋”不是一般人認(rèn)為的綠化較好的房屋。這里的環(huán)境不僅涉及房屋區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動(dòng)植物、能源等，也涉及房屋區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和社會(huì)環(huán)境。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶(hù)帶來(lái)領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn) 代人交流的心理需要。這種布局的缺點(diǎn)是不但形象單一死板，而且給住戶(hù)帶來(lái)不安全感。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)講義 秘 密 Wangxinli 編制 8 度的差叫“凈高’。 4層高： 房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)房屋房間的進(jìn)深一般要限定在 5 米左右，不能任意擴(kuò)大。 4房屋的進(jìn)深： 在建筑學(xué)上是指一間 獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。房屋開(kāi)間一般為 － 米，磚混結(jié)構(gòu)房屋開(kāi)間一般不超過(guò) 米。當(dāng)然房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。 4建筑面積 房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層房屋樓的建筑面積，則是 各層建筑面積之和。 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式房屋中的戶(hù)內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算房屋使用面積，在過(guò)去主要用來(lái)計(jì)算 和征收公共房屋房租時(shí)使用。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。 綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)講義 秘 密 Wangxinli 編制 7 即道路紅線(xiàn)內(nèi)的綠地， 又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地 ，不應(yīng)包括屋頂 、曬臺(tái)的人工綠地。 3建筑密度 居住區(qū)用地內(nèi)，各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率， 它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 3建筑容積率： 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積（項(xiàng)目用地紅線(xiàn)范圍內(nèi) 的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠她面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等）之比。而多層房屋基本不存在上述問(wèn)題，即便有些多層房屋有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種 計(jì)算方法是對(duì)客戶(hù)負(fù)責(zé)任的方法。 3怎樣計(jì)算房屋的使用率？ 房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要指標(biāo)。 第 2 步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e＝分?jǐn)傁禂?shù)各套內(nèi)建筑面積。 （ 3）各戶(hù)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法：其基本思路就是用各戶(hù)套內(nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偅? 第 1 步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。將這幾部分面積和計(jì)起來(lái)即為共有面積總和。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻