【正文】 在使得該區(qū)域的高檔別墅市場前景相當(dāng)看好。該區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)是建成人和自然協(xié)調(diào)、具有創(chuàng)意和特色、綠化和環(huán)境優(yōu)美、適合境外人士居住、社會功能齊全的現(xiàn)代生活示范區(qū)。浦東高檔別墅區(qū)浦東的高檔別墅集中在碧云國際社區(qū)附近。如果我們也在這兒討論一番，可能正中開發(fā)商的下懷。西郊莊園在閔行的華漕鎮(zhèn)，造勢很大，也確有特點(diǎn)，如1000平方米至3000平方米的私家花園及各種豪華的設(shè)施，其最成功之處利用了靠近美國學(xué)校和新加坡國際學(xué)校兩個貴族學(xué)校的地域優(yōu)勢，用“教育”打動了富豪們的心。其中康虹別墅開發(fā)得較早，也最為有名。前三個別墅的“西郊”，屬徐涇地區(qū)。很多在上海西面郊外的別墅都冠之為西郊，如西郊名邸、西郊景園、西郊美林館和西郊莊園。近年推出的則有虹橋高爾夫別墅、虹橋中華園、奧玎宮廷別墅等別墅，其中以虹橋高爾夫別墅最令人矚目，雙聯(lián)體的價格在400萬元人民幣左右，獨(dú)棟的在80萬美金左右。西郊高檔別墅區(qū)在未開發(fā)浦東之前，上海的西郊虹橋被認(rèn)為是“風(fēng)水”最好的地方，上個世紀(jì)40年代前便有西郊賓館、虹橋迎賓館和龍柏飯店等鄉(xiāng)村老別墅。目前上海高檔別墅市場的幾個熱點(diǎn)是西郊、浦東、松江佘山附近。從最早位于中心城區(qū)第一圈的老式花園洋房，上海高檔別墅包括外銷別墅已經(jīng)發(fā)展到市郊接合部、包括市郊的第二圈、第三圈。amp。2000年后，隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速發(fā)展、居民收入大幅提高、發(fā)達(dá)的商業(yè)和金融氣氛以及日趨完善的市政交通設(shè)施、大量跨國集團(tuán)進(jìn)駐上海、港臺澳及內(nèi)地大款來滬置業(yè)、中國加入WTO等一系列利好市場面，催化了高檔別墅這一細(xì)分市場的空前發(fā)展，長寧、松江、浦東等地均出現(xiàn)了幾百萬甚至上千萬的別墅，,也預(yù)示著高檔別墅市場的發(fā)展已進(jìn)入新一輪的加速行情。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，但由于規(guī)劃理念、房型設(shè)計等已大大滯后于市場，外銷別墅的去化仍比較困難，去年的外銷別墅的空置率仍有30%左右。其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物。這些外銷別墅價格不菲，大多集中在4050萬美金，購房者大多數(shù)為海外成功者，國內(nèi)和本地人士寥寥無幾。amp。二、上海高檔別墅市場的發(fā)展千百年以前，我國就出現(xiàn)了豪宅，不過大多為當(dāng)時達(dá)官貴人所專用的古典式宅第。本簡報主要對總價500萬元以上的高檔別墅市場進(jìn)行研究?，F(xiàn)階段，盡管“高檔別墅”有了長足而迅速的發(fā)展，但在價格之外的范疇與嚴(yán)格的高檔別墅定義仍存在著一定的差別，一方面是因為市場發(fā)展帶來了新的變化，另一方面也體現(xiàn)著現(xiàn)今高檔別墅市場具有某些不成熟的特征。真正的高檔別墅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鮮明建筑特色、優(yōu)美自然景觀或歷史人文價值的，專門供給社會上具有相當(dāng)財產(chǎn)、地位和權(quán)利的人居住的獨(dú)立式住宅。 創(chuàng)新的營銷手段整合、創(chuàng)新的營銷推廣系統(tǒng)，是項目成功的實現(xiàn)保證。 精準(zhǔn)、到位的市場定位；amp。（3）整合營銷、努力創(chuàng)新；amp。在拿地的最開始，就應(yīng)以市場的眼光、銷售的眼光，進(jìn)行充分的價值研判，確立高市場接受度的產(chǎn)品價值創(chuàng)造系統(tǒng)和準(zhǔn)確的推案價值傳遞系統(tǒng)。把握天時、地利、人和，順應(yīng)大勢，適時入市，是項目成功的先決條件。如何防范、化解別墅開發(fā)中存在的風(fēng)險，成為擺在每一個現(xiàn)實面對市場的發(fā)展商面前的一大難題。 價值創(chuàng)造風(fēng)險如：開發(fā)在遠(yuǎn)郊，車程在一小時以上且交通不方便的聯(lián)排別墅；開發(fā)總價在二三百萬一套，品質(zhì)卻又無法明顯高于同類產(chǎn)品的獨(dú)立別墅；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量等有明顯缺陷；amp。風(fēng)險之二：價值取向的風(fēng)險集中表現(xiàn)為客源、產(chǎn)品、地段三者間的矛盾，分別體現(xiàn)在：amp。目前，本案所處的位置正處于滬松公路板塊的邊緣，離佘山也有一定距離，而松江新城的興起還需要一定的時間催化，將有一定的風(fēng)險。 板塊支撐風(fēng)險別墅購買群喜歡相同品位和檔次的人群聚集，別墅也會形成相應(yīng)的板塊效益；而且，更重要的是，每個別墅板塊的背后都有強(qiáng)大的客戶群的支撐。 大勢影響在整體經(jīng)濟(jì)形勢看好的情況下，別墅的消費(fèi)自然會增長迅速，但一旦經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化，別墅作為奢侈品消費(fèi)的彈性系數(shù)很大，影響就會十分明顯；如何抓住有利的大勢，準(zhǔn)確把握推案的時機(jī)將非常關(guān)鍵。因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)肯定是供過于求，短期供應(yīng)量的增長速度,尤其是2002和2003年，將大大超過需求量的增長速度，必將使一些沒有特色的別墅被棄之出局。如何迅速及時把自己項目的信息傳遞到這些潛在的客戶手中，將是在這場別墅競爭中急需解決的問題。從調(diào)查結(jié)果，可以看出，絕大多數(shù)購房者并不是長期居住在上海的本地人。因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)將是供過于求，短期供應(yīng)量的增長速度大大超過需求量的增長速度，必將使一些沒有特色的別墅被棄之出局。2002年預(yù)計新建別墅面積可能在8001000萬平方米。2000年上海在建別墅（包括聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅）177萬平方米，當(dāng)年銷售面積約50萬平方米。一些面積500平方米以上甚至1000平方米以上的宅院，價格則超過1000萬以上。 一般單價目前聯(lián)體別墅單價多在30004000元，面積200平方米左右，總價60萬80萬，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。四、上海別墅市場的價格區(qū)間總價結(jié)構(gòu)通過對在售別墅的總價進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在100萬至200萬價格段，占到了供應(yīng)量的46%；其次是總價在200至300萬的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價在100萬以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。海景高爾夫、金海灣、碧瑤別墅等普陀邊緣地帶的新建別墅：東渡園景別墅、美墅。南匯靠近浦東一塊，楓丹白露、羅山綠洲、東方夏威夷等以水景為特色的別墅。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。嘉華山莊、上佳別墅、愛利舍等物業(yè)的營建也滿足當(dāng)?shù)馗呦M(fèi)群體的置業(yè)需求。多以獨(dú)立式別墅為主，這些別墅的平均售價在6000元單價左右，平均租金在3000元／天。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。因此，浦東地區(qū)的別墅開發(fā)前景令人樂觀，也將是未來上海別墅開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。從內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的怡東花園、四季雅苑到外環(huán)以外的愛建三陵府邸、海濱高爾夫別墅等，別墅開發(fā)大有余地。 浦東板塊區(qū)域——多塊別墅區(qū)塊并存繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東南片的內(nèi)、外環(huán)線之間，又形成了以張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)和華夏文化旅游區(qū)為核心的四大別墅住宅區(qū)。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。amp。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價格基本在200萬元以上。地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績。amp。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。amp。顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費(fèi)概念初露雛形。 amp。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。amp。隸屬松江新橋鎮(zhèn)。其價格范圍有較大跨度，從250010000元/平方米不等。 莘閔別墅園區(qū)——盤量最集中的別墅區(qū)1995年5月，一條由莘莊通往松江境內(nèi)的地下隧道通車伊始，“莘閔別墅園區(qū)”開始逐漸被樓市認(rèn)識，同年百佳花園的破土，預(yù)示著1,035畝的首期莘閔園區(qū)規(guī)劃開始。從價格來看，目前聯(lián)排每平方米2200元以上，獨(dú)立別墅售價超過3000元。繼松江新城之后，松江九亭近30家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，靠近七寶成熟社區(qū)，區(qū)域內(nèi)以獨(dú)立式別墅、聯(lián)體式別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市民出入更為自由。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。但是萬科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已在佘山度假區(qū)悄悄地大量購置了土地，——上海紫園，一場翻天覆地的佘山頂級別墅大戰(zhàn)即將拉開帷幕。 松江佘山風(fēng)景區(qū)——獨(dú)棟為主的高檔度假型別墅上海獨(dú)一無二的山水資源，造就頂級概念。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。amp。泗涇鎮(zhèn)可供住宅建設(shè)的900畝土地，基本“名花有主”，這里將形成一個以高級別墅為主要形態(tài)的“泗涇別墅”板塊。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。如大千美墅、萬科三期聯(lián)排、銀濤高爾夫別墅、海天花園、康虹苑、安盛山莊、石濤園、西郊莊園、西郊別墅等；再往下延伸，由依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。主要位于虹橋機(jī)場西面，基本上可以看作是虹橋地區(qū)的延伸段。 amp。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。amp。加之由相對營建以久的名都城、皇朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。區(qū)域內(nèi)別墅主要是早期開發(fā)的高級外銷別墅，如富宏花園別墅、嘉年別墅、龍柏花園、羅丹花園別墅、滿庭花花園、皇朝別墅、盛綠苑等等；近年來，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定位于高級白領(lǐng)的別墅住宅。這一區(qū)域是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，也是外銷別墅集中區(qū)。 msobidilanguage: ARSA amp。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。\000B_39。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。204。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。這些地區(qū)別墅一個最大的特點(diǎn)就是交通非常方便，與市中心距離大多在1530公里之間。三、上海別墅市場的區(qū)域分布據(jù)統(tǒng)計，從1992年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約160個，可建造面積約在1000萬平方米左右，目前已交付使用或正在建造的總量約在700萬平方米左右()。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。 msohansifontfamily: 39。 msoasciifontfamily: 39。229。206。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 msobidilanguage: ARSA辦公型別墅——上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。\000B_39。\000B_39。 FONTSIZE: 9pt。204。 /SPANSPAN style=FONTFAMILY: 203。204。 msofareastfontfamily: 203。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。\000B_39。 msofareastlanguage: ZHCN。 msofontkerning: 。 msobidifontfamily: 39。 msohansifontfamily: 39。 msoasciifontfamily: 39。229。206。229。206。 msobidilanguage: ARSA。 msoansilanguage: ENUS。Times New Roman39。 FONTSIZE: 9pt。 msobidilanguage: ARSA短期居住型——他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、