【正文】 從上圖可以看出，浦東地區(qū)的別墅樓盤規(guī)模最大的是湯臣高爾夫別墅，總建筑面積達(dá) 18 萬平方米，目前在售 8 期房源，其次是御翠園，其規(guī)模在 16 萬平方米，白金瀚宮與盛世天地的規(guī)模都在 10 萬方。 從目前的市場(chǎng)情況來看，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)樓盤 主要位于浦東與南匯兩個(gè)區(qū)域，其中浦東的樓盤主要集中在龍東大道、世紀(jì)公園和金橋地區(qū)，南匯的別墅主要集中在周浦、航頭和南六公路沿線。本項(xiàng)目位于浦東世紀(jì)公園地區(qū)，無論從樓盤質(zhì)量還是銷售價(jià)格上來看都屬于頂級(jí)獨(dú)立別墅。而航頭、周浦及萬祥鎮(zhèn)也有一些別墅樓盤分布其中。 ? 區(qū)域主要在售個(gè)案（具體將在下一章節(jié)詳細(xì)分析） 南 匯 ? 區(qū)域現(xiàn)狀 南匯別墅市場(chǎng)的格局是 2021 年 4 月份初步形成的，做為浦東別墅的縱深發(fā)展或是延伸而正式形成其片區(qū)化獨(dú)特區(qū)域特征，也從而奠定了在上海別墅市場(chǎng)的獨(dú)立地位，而到 2021 年下半年開始往航頭鎮(zhèn)等方向發(fā)展，在經(jīng)歷了 2021 年“別墅年 ” 的輝煌之后， 2021年隨著大市場(chǎng)的不景氣，目前在所有別墅區(qū)域中顯得最為低迷。 由于近幾年市政府的大力規(guī)劃發(fā)展，坐落在龍東大道 內(nèi)的 張江高科技園區(qū) 發(fā)展最好 ，該大道是浦東目前最寬敞的道路，所以龍東大道兩側(cè)尤其是張江往南 的 地段的別墅，價(jià)位也 相應(yīng)較 高。 從建筑風(fēng)格看，朱 家角憑借古鎮(zhèn)的文化底蘊(yùn)，融合了中式江南風(fēng)格別墅比較多，而徐徑和趙巷作為比較高檔的別墅區(qū)，走的基本是歐美風(fēng)格。 從成交情況來看，由于徐徑板塊別墅項(xiàng)目已基本去化，現(xiàn)在的區(qū)域成交主要集中在趙巷和朱家角。 隨著趙巷特色居住區(qū)的入市，青浦區(qū)滬青平公路一線的各大板塊全面逐鹿上海市場(chǎng)，以徐涇、趙巷、淀山湖地區(qū)為代表的高檔別墅板塊和以青浦新城為代表的經(jīng)濟(jì)型城市別墅發(fā)展快速，板塊特色日益明顯，市場(chǎng)日趨激烈。如今，青浦的別墅主要集中在徐涇、朱家角和趙巷和新城四個(gè)地區(qū)。 從建筑風(fēng)格看，歐美風(fēng)格仍然是主流，同類產(chǎn)品間市場(chǎng)差異化不大，無論是獨(dú)立別墅還是經(jīng)濟(jì)型別墅在未來都要靠品質(zhì)和價(jià)格影響去化。十 二橡樹莊園一開盤就獲得難得有的排隊(duì)訂房現(xiàn)象，而新橋的同潤加洲和名仕豪庭成交都比較穩(wěn)定，最冷淡的當(dāng)屬佘山板塊，繼續(xù)保持低迷階段。 ? 區(qū)域主要在售個(gè)案 案名 地址 開發(fā)商 規(guī)模 容積率 建筑 形態(tài) 目前價(jià)格 主力面積 上網(wǎng)套數(shù) 可售套數(shù) 佘山高爾夫別墅 佘山鎮(zhèn)林蔭路 1999 弄 上海佘山國際高爾夫俱樂部有限公司 9 獨(dú)立 24024 650950 61 14 佘山月湖山莊 林蔭大道 1888 弄 上海利寶房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公 司 5 獨(dú)立 14252 569818 19 8 名仕豪庭 文誠路 2188 弄 上海方豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)排 110200 萬 170250 209 93 天安別墅 嘉松南路 3888 弄 上海佘山鄉(xiāng)村俱樂部有限公司 50 獨(dú)立 12782 278372 20 5 華亭雅居 松江區(qū)玉賢路 99 弄 上海信恒置業(yè)有限公司 2 獨(dú)立 9160 290332 80 4 2021 年上海別墅市場(chǎng)分析報(bào)告 26 復(fù)地香堤苑 三新北路 1755 弄 復(fù)地集團(tuán) /荷蘭國際集團(tuán) 8 聯(lián)、疊 5964 160220 410 9 原野花園 文誠路 1777 弄 上海原野房地產(chǎn)有限公司 8 聯(lián)、疊 7278 177338 262 117 佘山銀湖別墅 泗陳公路 2888 弄 廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司 4 獨(dú)立 13800 272503 142 29 圣塔路斯 古樓公路 1198 弄 上海壟景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5 獨(dú)立 15639 270560 11 9 云頂別墅 泗陳公路 388 弄 上海富淘房地產(chǎn)有限公司 10 獨(dú)立 8753 440543 28 13 上海公館 淶坊路 1199 弄 泓鹿房產(chǎn)開發(fā)有限公司 7 獨(dú)立 疊加 10608 240270 125 38 夏州花園 松公路 1801 號(hào) 上海今亭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 獨(dú)立 13029 215540 27 21 九洲大唐花園 滬松公路 1789 弄 上海森澤房地產(chǎn)有限公司 5 獨(dú)、聯(lián) 13000 262318 7 4 上游會(huì)舍 滬亭南路 299 號(hào) 上海銀佳房地產(chǎn)有限公司 4 獨(dú)立 11877 320340 134 106 綠洲比華利花園 明華 路 366 號(hào) 瀚陽 (上海 )城市建設(shè)發(fā)展有限公司 29 獨(dú)立 22021 235700 53 33 同潤加州 新橋鎮(zhèn)新南路 501 弄 上海壟苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 11 1 聯(lián)、疊 11000 145198 609 313 云間水莊 春莘路 200 弄 上海鐘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6 獨(dú)立 11887 281343 38 23 明月清泉 新站路 518 弄 上海仁興置業(yè)有限公司 2 雙拼疊加 6630 158222 66 29 2021 年上海別墅市場(chǎng)分析報(bào)告 27 家天下別墅 松江車新公路 2 號(hào) 上海八威房地產(chǎn) 有限公司 5 獨(dú)、雙拼 10884 238338 82 3 華庭藝墅 松江新南路 1088 弄 上海沿海鑫橋置業(yè)有限公司 22 疊、聯(lián) 6661 145224 113 2 世襲領(lǐng)地 莘松路 1111 號(hào) 上海莘海房地產(chǎn)有限公司 7 獨(dú)立 10679 315797 40 28 截止 10 月底，區(qū)域目前重點(diǎn)在售個(gè)案 21 個(gè)，供應(yīng)總套數(shù)達(dá)到 2338 套、可售 809 套，占所選個(gè)案推出總量的 %。 松江新橋 — 代表個(gè)案有綠洲比華利花園、達(dá)安圣芭芭拉和潛水灣花園 新橋區(qū)域別墅相對(duì)較為集中，近期發(fā)展迅速，相對(duì)來說是上海中檔和經(jīng)濟(jì)型別墅最為集中的一塊，是莘閔別墅區(qū)的主要構(gòu)成部分，以新南路和莘松路為主要交通干道連接中心城區(qū)，到達(dá)市中心僅僅半小時(shí)車程，配套也日益完善。愛倫坡 九亭是松江別墅發(fā)展較早的區(qū)塊，以淶亭南路最為集中，現(xiàn)在 在售個(gè)案為上海公館和復(fù)地藝墅 松江新城 — 代表個(gè)案有浪琴水岸、復(fù)地翠堤和名仕豪庭 該板塊以大學(xué)城為依托，借助于三城六鎮(zhèn)規(guī)劃中唯一重點(diǎn)新城的規(guī)劃啟動(dòng)，加上新區(qū)政策的支持，使該區(qū)域別墅在近期迅速發(fā)展。松江區(qū)域別墅以高檔和經(jīng)濟(jì)型別墅各占半邊天，高檔別墅基本都 有自然水系，更有山水風(fēng)景，別墅品質(zhì)極佳。 從成交價(jià)格看，各非獨(dú)棟別墅大多以合理價(jià)格入市，價(jià)格大致維持在去年底的價(jià)格水平；而獨(dú)棟別墅價(jià)格仍然保持微幅上升； 從建筑風(fēng)格看，所選樣本無論是獨(dú)棟還是聯(lián)排別墅多采用歐美風(fēng)格，包括西班牙、英式和北美風(fēng)格，另外配以少數(shù)澳式和中式園林，區(qū)域別墅風(fēng)格上風(fēng)格仍然略顯單一，沒有很大亮點(diǎn)。 2021 年上海別墅市場(chǎng)分析報(bào)告 22 ? 區(qū)域主要在售個(gè)案 案名 地址 開發(fā)商 規(guī)模 容積率 建筑形態(tài) 目前價(jià)格 主力面積 上網(wǎng) 套數(shù) 可售套數(shù) 蘭喬圣菲 金輝路 333 號(hào) 上海華歐房地產(chǎn)有限公司 9 獨(dú)立 23000 280470 106 17 上海年華 保樂路 358 號(hào) 上海瑞生置業(yè)有限公司 4 獨(dú)立 14059 333399 46 29 西郊莊園 金豐路 588 號(hào) 上海西郊莊園置業(yè)發(fā)展有限公司 14 獨(dú)立 30844 250887 62 39 長島別墅 昆陽北路 3558 號(hào) 上海人濟(jì)置業(yè)發(fā)展有限公司 4 獨(dú)立 8968 300900 43 18 圣特麗墅 貴都路 366 弄 上海顓 盛房地產(chǎn)有限公司 7 獨(dú)立、聯(lián)排 獨(dú)立 1300020210 聯(lián)排 12021 400600 81 38 銀都名墅 銀都路 759 弄 上海至大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 16 獨(dú)立、聯(lián)排 獨(dú)立 11772 聯(lián)排 9603 358630 108 11 維納陽光 北松公路 838 弄 上海合裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 9 獨(dú)立、聯(lián)排 獨(dú)立 8000 聯(lián)排 7000 289456 223 112 圣得恒業(yè)花園 都市路 2099 弄 上海遠(yuǎn)峰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 8 獨(dú)立、聯(lián)排 16027 225518 114 18 金榜星墅 滬閔路 3131 弄 上海北橋房地產(chǎn)有限公司 4 聯(lián)排 5278 177227 16 1 燕南園 景聯(lián)路 1111 弄 上海萬科中實(shí)房地產(chǎn)有限公司 12 聯(lián)排 11000 190250 126 48 2021 年上海別墅市場(chǎng)分析報(bào)告 23 天籟 向陽路 1683 號(hào) 上海宏巨置業(yè)有限公司 10 獨(dú)立、雙拼 12021 235365 182 11 截止 10 月底，區(qū)域目前重點(diǎn)在售個(gè)案 10 個(gè)，供應(yīng)總套數(shù)達(dá)到 1107 套、可售 342 套，占所選個(gè)案推出總量的 %。 滬閔板塊 — 代表個(gè)案為合生城邦、金榜星墅以及長島別墅 該地區(qū)的別墅特征是交通便捷、近市區(qū)，地段最好，別墅多為高檔。近幾年閔行別墅又有了縱深方向的發(fā)展，華漕板塊為代表，它也成為閔行別墅發(fā)展的新的熱點(diǎn)板塊。 2021 年上海別墅市場(chǎng)分析報(bào)告 21 分區(qū)域市場(chǎng)分析 閔行 ? 區(qū)域現(xiàn)狀 閔行別墅是上海發(fā)展相對(duì)比較早的區(qū)域，僅僅晚于長寧虹橋路沿線和徐家匯華山路建國路一帶。而按照 05 年的情況看，新增獨(dú)棟別墅用地的缺失和相對(duì)穩(wěn)定的需，從長遠(yuǎn)看，將增加獨(dú)立別墅市場(chǎng)的稀缺性 2021 年上海別墅市場(chǎng)分析報(bào)告 17 二、 各主要板塊分析 各細(xì)分別墅市場(chǎng)分布及情況分析（見左圖和下圖） 根據(jù)分布圖我們將對(duì)以下松江青浦和閔行3 個(gè)區(qū)域做重點(diǎn)分析，而浦東和南匯別墅細(xì)分市場(chǎng)將在下一部分詳細(xì)介紹，本部分只做初步概括。所以，在未來幾年里別 墅整體市場(chǎng)去化形式嚴(yán)峻。 ? 未來幾年內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇，整體別墅市場(chǎng)潛在供給量巨大： 從供應(yīng)市場(chǎng)看，由于今年下半年開始，整體別墅市場(chǎng)成交比較低迷，而供應(yīng)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，無論是別墅用地還是別墅項(xiàng)目的存量會(huì)逐步加大。所以雖然目前別墅市場(chǎng)比較嚴(yán)峻，估計(jì)要 12 年才可改觀，但是從長遠(yuǎn)看，低密度用地只會(huì)保值升值。 2021 年上海別墅市場(chǎng)分析報(bào)告 14 2021 年供求關(guān)系預(yù)測(cè) 上海別墅市場(chǎng)土地供給預(yù)測(cè) 由于 03 年 2 月 18 日國土資源部頒布了停止別墅用地審批的 45 號(hào)令后，市場(chǎng)上逐漸出現(xiàn)混合物業(yè)，使得別墅用地越趨稀缺，而 低密度的別墅用地更是奇貨可居。 2021 年上海別墅市場(chǎng)分析報(bào)告 13 今年上海別墅市場(chǎng)成交價(jià)格分析 中房上海別墅指數(shù)及其變動(dòng)幅度26882682270126802656260425322470242323510. 00 %3. 06 %0. 78 % 0. 70 %0. 90 %0. 22 %2. 00 %2. 84 %2. 51 %1. 94 %210022002300240025002600270028000402 0404 0406 0408 0410 0412 0502 0504 0506 0508 1%0%1%2%3%4%指數(shù) 指數(shù)環(huán)比增長率 處于價(jià)穩(wěn)量縮期，成交均價(jià)微幅增長： 由上圖可見，別墅價(jià)格指數(shù) 2021 年全年月均增長幅度在 %左右，而經(jīng)歷了 05 年 3 月政策打壓后，指數(shù)增幅愕然減緩 ，猶如給飛速運(yùn)行的列車來了下急剎車， 05 年 2 月和 4 月的指數(shù)增幅驟減，分別只有 %和 %，到了 6 月增幅更是出現(xiàn)了近 2 年來的第一次負(fù)增長，而經(jīng)歷了傳統(tǒng)旺季后， 8 月指數(shù)也才只有 2688 點(diǎn)，增幅僅恢復(fù)到 %。 2021 年上海別墅市場(chǎng)分析報(bào)告 12 上海別墅市場(chǎng)整體供求關(guān)系分析 0 50 100 150 200 250 300 350 萬平米05 年 1 10 月2021 年2021 年和 2021 年 110 月供求對(duì)比 由上圖可見， 2021 年 1－ 10 月上海各區(qū)域別墅 新增 供應(yīng)量為 萬平方米，別墅成交量為 萬平方米，供求比為 1： ，供應(yīng)缺口不大， 供略大于求，供求基本平