【正文】 新出現(xiàn)的提法。■ 蘭州新區(qū)片位于蘭州新區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)東側(cè)，為南北走向的低丘緩坡；青白石九州忠和片，位于蘭州主城區(qū)北部，；沙井驛九合片，緊接主城區(qū)西北端，面積31平方公里；皋蘭縣石洞水阜片區(qū)，地處蘭白經(jīng)濟帶和主城區(qū)與蘭州新區(qū)的節(jié)點區(qū)。長遠市場機遇看好，但短期內(nèi)需對競爭環(huán)境持謹慎態(tài)度。另外，還要建9棟住宅樓，總面積為98984平方米。中鐵開工【動態(tài)】■ 4月11日上午，中鐵二十一局集團公司蘭州綜合基地在蘭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)安寧園區(qū)正式動工開建。將修建2000米臨水步道及8000平方米親水平臺“碧環(huán)水舞”等?！?基礎(chǔ)設(shè)施改造面積14萬平方米，將在南河道東西修建橡皮壩，安裝噴灌設(shè)施，配套建設(shè)安全與急救設(shè)施等。但單純從提高使用成本方面控制車輛使用對于城市投資環(huán)境營造來講得不償失?！痉治觥俊?分車型、分時段定價更有助于緩解市區(qū)停車難問題。由此一方面說明蘭州市居民收入水平偏低，消費潛力還有很大可提升空間，另一方面也說明甘肅其他部分地級市市場未來存在較好發(fā)展機會。城鎮(zhèn)居民人均收入首次突破2萬元的金昌市，以人均20074元的收入，成為全省人均收入最高的地區(qū)，而嘉峪關(guān)、酒泉和白銀則緊隨其后。未來，以“滿足合理需求”為中心的一系列調(diào)整有望逐步擴散，對應(yīng)領(lǐng)域的市場機會需要企業(yè)在戰(zhàn)略和產(chǎn)品層面進行適度調(diào)整。如果符合銀行規(guī)定“資質(zhì)優(yōu)秀客戶”的衡量標準?！?雖然整個2012年上述幾個濕地公園推進進度都比較緩慢，但對對應(yīng)區(qū)域的開發(fā)區(qū)域來講，濕地公園對應(yīng)具備的先天環(huán)境條件都較為理想，可以在企業(yè)拿地過程中起到很好參照作用。對沿線居住環(huán)境的改善和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的提升意義重大?！?北濱河路西沙黃河大橋東側(cè)濕地為黃家灘濕地，暫定為黃河古跡公園，主要表現(xiàn)黃河古遺跡文化，由安寧區(qū)政府負責(zé)建設(shè)；■ 南濱河路西固熱電廠沉淀池北側(cè)為代家灣濕地，暫定為黃河古生物公園，主要將黃河象、古恐龍等用聲、光、電等形式表現(xiàn)，還原遠古時代古生物，由西固區(qū)政府負責(zé)建設(shè)；■ 南濱河路馬灘濕地，暫定名為農(nóng)耕文化園，主要表現(xiàn)古代農(nóng)耕文化、生產(chǎn)工具、生產(chǎn)技術(shù)及24節(jié)氣等內(nèi)容，由七里河區(qū)政府負責(zé)建設(shè)；■ 北濱河路中心灘濕地，暫定名為感恩黃河公園，主要表現(xiàn)被黃河哺育的大地、華夏兒女對黃河的感恩之情，與黃河母親雕塑遙相呼應(yīng)，由市上負責(zé)建設(shè)；■ 南濱河路灘尖子濕地，暫定名為黃河源公園，主要表現(xiàn)黃河源文化、黃河流域九省區(qū)典型文化，由城關(guān)區(qū)政府負責(zé)建設(shè)。資金全部為政府投資。部分依然沒有動作。即使部分落實，對整個城關(guān)區(qū)乃至蘭州房地產(chǎn)市場格局都將產(chǎn)生重要影響。城關(guān)區(qū)2012年重點項目改造【動態(tài)】■ 閔家橋改造將正式簽約；■ 草場街小區(qū)改造、楊家園舊城區(qū)改造年內(nèi)爭取簽約落地；■ 付家巷舊城區(qū)改造年內(nèi)完成手續(xù)辦理；■ 青白石白道坪整體開發(fā)將開工建設(shè)；■ 大連萬達商業(yè)廣場完成主體建設(shè)；■ 甘肅財富中心爭取開工建設(shè)；■ 徐家灣舊城改造將完成拆遷安置；■ 蘭州益通希爾頓摩爾商場、勝利賓館城市綜合體將爭取開工建設(shè)；■ 隴西路CBD項目爭取完成手續(xù)辦理；■ 蘭州紅樓時代廣場完成主體建設(shè)。■ 從2012年年末的實際推進進度來看，“出城入園”推進速度較為緩慢?！?本次提及的出城入園規(guī)模更大，目標更為明確。【分析】■ “四蘭”主要指蘭石系統(tǒng)廠區(qū)。2013年啟動實施甘肅省建工建設(shè)機械有限公司、蘭州陽光碳素廠、大洋化工等30戶企業(yè)搬遷改造。出城入園【動態(tài)】■ 2012年至2014年，蘭州市要分批實施130戶企業(yè)搬遷改造,約需資金600億元。■ 平均15萬元的車輛價格較歷史有一定幅度提高?！痉治觥俊?私家車保有輛的迅速增長，日益引起城市交通環(huán)境擁堵和小區(qū)物業(yè)車位費、停車費暴漲。西行、南山實際落地情況較差。土地位置大多較為偏遠是畝均價大幅走低的重要原因。從出讓面積和預(yù)計收益約可推算，未來一年內(nèi)蘭州土地平均供應(yīng)畝均價約195萬元?！?42”土地儲備供應(yīng)工程實施方案【動態(tài)】■“642”中“6”是指全市主城區(qū)啟動六大版塊，即青石、大灘、新城、西行、南山、和平六大板塊；“4”是指分布在城關(guān)、七里河、西固、安寧區(qū)及榆中縣和平鎮(zhèn)的41個項目；“2”是指實現(xiàn)土地純收益達到200億元?！痉治觥俊?對于歷史文化的充分發(fā)掘和提升，對于城市投資環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)更快發(fā)展有十分積極的推動作用?！短m州歷史文化研究開發(fā)實施方案》【動態(tài)】■ 蘭州市將修復(fù)并提升一批歷史文化項目，結(jié)合蘭州歷史文化名城申報，選擇合適區(qū)域，復(fù)建伏龍坪民族風(fēng)情文化街、金天觀文化街、安寧文化街等蘭州老街。但依據(jù)地域現(xiàn)狀，達到經(jīng)濟提升和轉(zhuǎn)變還是個相對長遠的過程?！?“五坪”改造主要包括七個方面，即基礎(chǔ)設(shè)施改造、居民棚戶區(qū)改造、舊廠區(qū)和產(chǎn)業(yè)提升改造、“城中村”改造、現(xiàn)有建筑立面改造、生態(tài)綠化改造和現(xiàn)代宜居環(huán)境改造。圖47 2011年蘭州市各板塊經(jīng)營性用地成交比例示意圖圖48 蘭州可開發(fā)土地分布集中狀況示意圖容積率蘭州市2012年公開招拍掛渠道成交的住宅、較以往有較大幅度升高。冷淡的市場氛圍和相對較為落后的配套環(huán)境是西固、七里河板塊產(chǎn)生上述現(xiàn)象的主要原因。安寧板塊無疑是2011年蘭州一級市場的絕對熱點，70%的成交比例，在歷年的蘭州市場中十分少見。占據(jù)了接近60%的比例。四、成交結(jié)構(gòu)因為2012年的公開招拍掛途徑成交的土地僅有4宗，所以在此不對分版塊等成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)做詳細分析。G1214G1209G1208G1215G1214地塊占地面積和預(yù)計建筑規(guī)模較其余三塊宗地略大，起始樓板價水平約1470元/㎡，是今年19月經(jīng)營性出讓土地起始樓板價的最低水平。G1214號宗地G1214號宗地位于T583規(guī)劃路和515規(guī)劃路交叉口，屬安寧板塊偏西部分，周邊無公交線路，公共交通不便。2012年，因為公開招拍掛層面的土地成交案例較少，所以總價水平也不高。2011年對應(yīng)三甲為：G102G1102+G1103（兩宗土地相鄰且為同一家企業(yè)競得）、G1025號宗地，、。總價2010年排在蘭州市經(jīng)營性用地成交總價前三位的地塊分別是G100G1018和G1010號宗地。水岸華庭3705元/㎡成交樓板價之后的最高價。%。地塊所處區(qū)域整體發(fā)展前景看好。距離西站商圈核心直線距離不到1公里，緊鄰黃河風(fēng)情線，交通條件良好，周邊配套也相對成熟。該渠道全年最高樓面地價案例為七里河區(qū)G1109號宗地，最高樓面地價3144元/㎡。其他內(nèi)容參見定制/咨詢類報告。表43 2012年蘭州市經(jīng)營性用地成交情況一覽表宗地編號所屬板塊成交面積（㎡）容積率竟得人成交價（萬元）樓面地價（元/㎡）溢價率G1109七里河13266≤甘肅天河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司146003144%G1203雁灘14793≤甘肅遠志置業(yè)投資管理有限公司163001695%G1205城東≤甘肅昶榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100002173%G1215安寧≤海亮地產(chǎn)控股集團有限公司440001474%三、經(jīng)營性土地成交價格相對2010年的地王頻現(xiàn)、2011年的平靜，2012年蘭州土地市場雖然在公開招拍掛途徑方面的數(shù)據(jù)表現(xiàn)的很低，但實際市場內(nèi)容是歷史上最為豐富的一年，一二級聯(lián)動、大規(guī)模的低丘溝壑治理、平山造地、類似協(xié)議出讓等土地運作方式案例很多，背后的企業(yè)實力空前。海亮集團也是2012年唯一的一家通過公開招拍掛渠道拿地的外來企業(yè)。圖42 2012年1月12月蘭州市經(jīng)營性用地供應(yīng)量變化情況示意圖2012年全年土地供應(yīng)詳細信息如下（本報告所有涉及土地的部分均為公開招拍掛途徑地塊，均不含工業(yè)用地）：表42 2012年蘭州市經(jīng)營性用地供應(yīng)情況一覽表宗地編號所屬板塊出讓面積（㎡）容積率出讓底價（萬元）建筑密度投資總額（萬元）競買保證金（萬元）G1109七里河13266≤9500≤30%93005700G1023雁灘14793≤16000≤35%308008000G1205城東≤7400≤30%100004440G1208安寧≤33900≤25%4587016950G1209安寧≤44800≤25%6092022400G1214安寧≤46100≤25%6253023050G1215安寧≤43900≤25%5969021950G1213黃河北≤7930≤35%237404758G1221城東≤13800≤20%187706900二、經(jīng)營性土地成交量成交量方面，2012年全年蘭州市共實現(xiàn)經(jīng)營性用地公開招拍掛途徑成交4宗，㎡（約合192畝），成交面積環(huán)比大幅下跌。從掌握的信息看，2012年全年蘭州的實際土地市場供求量十分巨大。圖41 2012年1月12月蘭州市經(jīng)營性用地供應(yīng)成交面積示意圖2012年全年蘭州招拍掛土地市場十分冷清。如果將未公開的巨大拿地體量同時計算進掛牌方式，則掛牌成交比例更大；第三，招拍掛土地流標現(xiàn)象較為普遍。依據(jù)目前的情況看，所有5宗預(yù)申請地塊全部沒有轉(zhuǎn)為正式出讓；第二，招拍掛途徑成交的土地中，掛牌方式依然多見。第一，預(yù)申請地塊數(shù)量較2011年有所減少，預(yù)申請轉(zhuǎn)正式出讓率極低。）表41 20092012年蘭州市經(jīng)營性用地供求量（公開招拍掛途徑）時間供應(yīng)幅數(shù)（幅）成交幅數(shù)（幅）供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交金額（億元）2009年28282010年19162011年14102012年94注：以上供應(yīng)中不含“預(yù)申請地塊”，成交中不含“工業(yè)地塊”；本報告所統(tǒng)計土地均為商業(yè)、居住、辦公地塊。其他途徑成交的例子包括多家大型開發(fā)企業(yè)所拿的多宗大面積土地，總供應(yīng)成交量非常巨大。第四章 蘭州市土地供求概況2012年蘭州市以招拍掛形式（住宅、商業(yè)、辦公）供應(yīng)的土地9幅，㎡（約合616畝），%；成交量4幅，㎡（約合192畝），%；，%。尤其“有限參與礦產(chǎn)資源開發(fā)”、“出城入園”獎勵等方面的實際支持或鼓勵地理較大?！痉治觥俊?甘肅省支持蘭州新區(qū)建設(shè)第一道組合策略?！?在社會發(fā)展政策方面，將支持蘭州新區(qū)加快水資源供求保障工程建設(shè)、加快保障性安居工程建設(shè)、職業(yè)教育園區(qū)建設(shè)、公共衛(wèi)生和醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)?！?在對外開放政策方面，將支持蘭州新區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式，積極承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，建立蘭州新區(qū)和各市州招商引資合作及利益分享的新機制。3年內(nèi)在蘭州新區(qū)有重大投資的企業(yè)，符合條件的可優(yōu)先參與省內(nèi)礦產(chǎn)資源開發(fā)。■ 在產(chǎn)業(yè)投資政策方面，蘭州新區(qū)實施的政府投資項目、企業(yè)投資需要核準或備案的項目，除國家審批核準或國家明確規(guī)定由省級政府部門審批核準外，其余項目將全部下放給蘭州新區(qū)負責(zé)辦理。■ 在土地政策方面，對蘭州新區(qū)符合《甘肅省優(yōu)先發(fā)展目錄》和《農(nóng)產(chǎn)品初加工項目目錄》且用地集約的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時，可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》的70%確定?！?自2011年1月1日至2020年12月31日，對設(shè)在蘭州新區(qū)的以《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄》中規(guī)定的產(chǎn)業(yè)項目為主營業(yè)務(wù)，且其主營業(yè)務(wù)收入占企業(yè)收入總額70%以上的企業(yè)減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。新區(qū)“47條”【動態(tài)】■ 甘肅省政府出臺《關(guān)于支持蘭州新區(qū)開發(fā)建設(shè)政策的意見》，其中包含財稅金融、土地、產(chǎn)業(yè)投資、對外開放、科技人才、社會發(fā)展6大類47條含金量高的支持政策，強力助推蘭州新區(qū)加快建設(shè)。其中，交通環(huán)境的營造對于新區(qū)啟動尤為重要。■ 規(guī)劃建設(shè)水利工程，合理調(diào)整引大入秦工程供水周期，適時啟動黃羊川水庫和黃河引水工程建設(shè)。體制創(chuàng)新鼓勵靈活處理，差別化土地政策鼓勵企業(yè)率先投資，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度和生態(tài)環(huán)境保護都凸顯了營造和保持良好硬件條件的決心。包括支持體制機制創(chuàng)新，實施差別化土地政策，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與生態(tài)環(huán)境保護支持力度，優(yōu)先布局重大項目，加大金融支持?！?結(jié)合房地產(chǎn)考慮，與交通和車輛相關(guān)的各方面的因素將會越來越多的影響購房者在購房過程中的決定因素?！痉治觥俊?機動車限量一旦確定出臺，將引起機動車上牌量階段性爆發(fā)增長。重點生態(tài)控制區(qū)對于項目開發(fā)會起到環(huán)境輔助作用，生態(tài)紅線也是需要重點參照的指標?！痉治觥俊?四個區(qū)域的提出對于未來城市市場格局的進一步明確會起到很好的指引作用。 ■ 近期城市建設(shè)綜合行動計劃與建設(shè)指引，近期重要建設(shè)區(qū)規(guī)劃包含重點開發(fā)地區(qū)（城市新區(qū)和拓展空間）、重點功能提升完善地區(qū)（舊城更新地區(qū)）、重點生態(tài)控制區(qū)、重點儲備控制地區(qū)等四類重點地區(qū)。 ■ 至2015年，蘭州市域總?cè)丝跒?20萬人，市域城鎮(zhèn)化水平達到80％，市域城鎮(zhèn)總?cè)丝?36萬人，市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在400平方公里以內(nèi)?！?各商業(yè)、寫字樓、住宅物業(yè)應(yīng)當以此為契機，通過靈活的操作辦法，讓自己的物業(yè)更加具有吸引力。【分析】■ 隨著城市化進程的不斷發(fā)展，蘭州城市交通將面臨難以想象的壓力?！?停車費收費管理形式將按照停車場類別，實行政府定價和市場調(diào)節(jié)價的“雙管齊下”，收費標準則實行差別定價，即從城市中心區(qū)向城市外圍，價格為由高到低的階梯價；對于同一地區(qū)機動車停車場和道路臨時停車位的收費，采取路內(nèi)高于路外、地上高于地下、室外高于室內(nèi)的原則定價。到今年底，蘭州市內(nèi)的車輛通行量保守估計會達到55萬輛/天，而蘭州現(xiàn)有的停車泊位約11萬個?！?安寧BRT截止報告形成時已經(jīng)建成通車，建成使用效果十分不理想