【正文】 印花稅 成本、費用 個人所得稅企業(yè)所得稅財務(wù)會計報表較為準確。（二）切入點 稅 法資產(chǎn)負債表利潤表 現(xiàn)金流量表評估指標 提供 約束 規(guī)范檢查通常涉及的稅種具體表現(xiàn)為：① 營業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；② 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費用超標、費用混列期間，混淆收入科目；③ 個人所得稅：報銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售④ 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。檢查通常涉及的稅種為：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅、土地增值稅?！吨袊嗣胥y行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》銀發(fā)[2022]121號等規(guī)定的出臺，約束小企業(yè)介入房地產(chǎn)市場的開發(fā)；大中型企業(yè)具有專業(yè)的財務(wù)人員以及機構(gòu)，各項財務(wù)數(shù)據(jù)較為齊全。一、指標基礎(chǔ)（一）依據(jù)數(shù)據(jù)、資料來源較為豐富、準確。納稅評估指標需要在評估實踐中進行檢驗和完善。② 交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。③ 案件歸檔。約談處理：⑴ 排除假設(shè)案件、入庫案件：① 案件報告。⑶ 宣傳稅法。約談：⑴ 通過約談核實評估意見書中假設(shè)會計科目、假設(shè)事項。⑵ 準備提供資料清單。⑵ 轉(zhuǎn)入約談部門或退回評估部門。② 企業(yè)經(jīng)營情況：項目名稱、項目地址、項目取得方式、項目用途、開工時間、銷售方式、銷售時間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價、配套設(shè)施、出租起始時間。專職評估人員通過外網(wǎng)收集相關(guān)資料。 這種環(huán)境下，納稅評估得到簡化、效率得到優(yōu)化，約談和評估工作分工清晰。納稅人實現(xiàn)網(wǎng)上申報。（三）評估流程圖（如圖所示）：“SPSS應(yīng)用法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評估工作中的應(yīng)用流程圖 納稅情況 評估模塊綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng) 財務(wù)報表 SPSS 企業(yè)基本情況 房地產(chǎn)信息網(wǎng) 銷售信息 評估意見書 評估環(huán)節(jié) 假設(shè)涉稅科目公眾網(wǎng) 項目信息 假設(shè)涉稅事項 審 批 審批案卷歸檔 案件報告書 約談處理 約談 約談預(yù)案 約談申請 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評估意見書 轉(zhuǎn)入檢查第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法系統(tǒng)預(yù)警法即通過稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)內(nèi)建立的評估預(yù)警模塊對每期納稅人提供的納稅情況、財務(wù)報表，以及政府間共享信息，按照系統(tǒng)自有的程序（評估指標）進行處理，自動篩選出假設(shè)涉稅疑點的納稅人以及對應(yīng)的交易事項、會計科目的評估方法。⑵ 不能排除假設(shè)案件：① 制作案源評估意見書。② 案件審批。⑷ 核實納稅人填寫的納稅情況報告表。⑵ 核實一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)通過指標不能反映的涉稅事項。⑶ 準備約談內(nèi)容。（二）約談工作根據(jù)評估意見書進行預(yù)案：⑴ 制作約談通知書。⑵ 假設(shè)涉稅科目⑶ 假設(shè)涉稅事項審批評估工作：⑴ 由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項對比。制作評估意見書：⑴ 企業(yè)基本情況① 企業(yè)概況：注冊時間、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯(lián)系電話。專職評估人員利用SPSS軟件，結(jié)合評估指標分析結(jié)果，收集“房地產(chǎn)信息網(wǎng)站”提供的詳細銷售情況對比分析。 這種環(huán)境下，納稅評估較簡化、效率較高，約談和評估工作分工較為清晰。較多納稅人實現(xiàn)網(wǎng)上申報。（七）評估流程圖（如圖所示）：“假設(shè)法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評估工作中的應(yīng)用流程圖 銷售不動產(chǎn)收入 提供勞務(wù)收入 年度納稅情況 2 房產(chǎn)原值 假設(shè) 個人收入數(shù)及稅率、人次 重大事項變更 資產(chǎn)負債表 銷售不動產(chǎn)收入財務(wù)報表 現(xiàn)金流量表 提供勞務(wù)收入 涉稅疑點 利潤表 房產(chǎn)原值 重點檢查科目 報表附注 信息 假設(shè)“涉稅疑點” 財務(wù)制度 個人收入情況 重點檢查交易事項 內(nèi)部控制制度 工資制度 重大事項變更 銷售制度 公眾媒介 假設(shè)交易事項疑點 評估指標 假設(shè)科目疑點 縱向?qū)Ρ?、分析提取有效信息證明指標分析完成《納稅評估意見書》第二節(jié) SPSS應(yīng)用法 SPSS應(yīng)用法即是通過SPSS軟件從稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)和共享職能部門取得數(shù)據(jù)、資料，用評估指標進行處理，篩選出有涉稅疑點的納稅人的評估方法。重點檢查科目重點。（六）完成《納稅評估意見書》。匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設(shè)涉稅疑點：用評估指標分析，提出新的假設(shè)：⑴　假設(shè)交易事項疑點。⑷　建筑物開始使用。⑵ 員工其他福利。土地增值稅匯總證明。個人所得稅稅率、收入證明。公眾媒介。⑵ 工資制度。⑵ 報表附注。重大事項變更。房產(chǎn)原值。（二）經(jīng)營情況假設(shè)銷售不動產(chǎn)收入。確定主要經(jīng)營收入來源以及其他情況。這種環(huán)境下，納稅評估較復(fù)雜、效率較低，約談和評估工作分工較為模糊。納稅人申報方式多種多樣，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理難度較大。第一節(jié) 假設(shè)法 “假設(shè)法”即通過納稅人的納稅情況對其收入、財產(chǎn)等假設(shè)，利用其提供的會計報表、內(nèi)部控制制度以及公眾媒介等綜合信息對提出的假設(shè)進行證明，然后再對不能證明的事項提出假設(shè)涉稅疑點的“假設(shè)證明再假設(shè)”的評估方法。第二章 評估方法本章從不同的角度分析了不同時期應(yīng)采取的評估方法。銷售期房營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅銷售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅營業(yè)稅按“銷售不動產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動產(chǎn)”的計稅依據(jù)不同（見稅收政策部分）出租房屋或土地營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）企業(yè)所得稅個人所得稅房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費）印花稅營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費）贈與房屋或土地 視同銷售不動產(chǎn)代收費用 營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）代收費用手續(xù)費合并營業(yè)收入計稅房屋抵押貸款 以房抵債時按銷售不動產(chǎn)納稅對所建房屋兼營物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等服務(wù)營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）企業(yè)所得稅個人所得稅營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)”稅目，適用相應(yīng)的稅率租 售 管 理 期股利分配 個人所得稅 個人股東所得股利按股息、紅利所得計稅（三）營業(yè)稅稅目及涉稅事項房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)所涉及到的營業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項如下表所示：稅目 稅率 涉稅事項銷售不動產(chǎn) 5%銷售房屋及配套設(shè)施；售房中的代收款項售房違約金；房屋贈與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉(zhuǎn)讓在建項目（已進入建筑物施工階段） ?轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 5%轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；贈與土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓在建項目（已完成或正在進行土地前期開發(fā)，尚未進入施工階段） ?；轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)建筑業(yè) 3% 銷售自營工程所建房屋；代建工程租賃業(yè) 5% 出租房屋、土地；出租其他固定資產(chǎn)其他服務(wù)業(yè) 5%兼營物業(yè)管理收入；物業(yè)管理代收款項；兼營房地產(chǎn)咨詢業(yè)；將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃收取的承包費、租賃費 ?服 務(wù) 業(yè)餐飲業(yè) 5% 兼營飲食業(yè)收入娛 樂 業(yè) 5%—20% 兼營娛樂業(yè)收入? 財稅[2022]16號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》第二條第七款。 除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)相同內(nèi)容不同名稱的稅費未單獨計數(shù)，包括城市房地產(chǎn)稅、車牌稅、土地使用費。四、會計核算 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)遵從《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》，其會計科目的設(shè)置有別于《企業(yè)會計制度》具體差異如下表所示： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度 企業(yè)會計制度短期投資跌價準備應(yīng)收股利、應(yīng)收利息應(yīng)收補貼款采購保管費庫存材料 原材料庫存設(shè)備自制半成品開發(fā)產(chǎn)品 庫存商品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房存貨跌價準備長期投資減值準備委托貸款固定資產(chǎn)減值準備工程物資固定資產(chǎn)購建支出 在建工程在建工程減值準備無形資產(chǎn)減值準備遞延資產(chǎn) 長期待攤費用應(yīng)付利潤 應(yīng)付股利預(yù)計負債專項應(yīng)付款開發(fā)成本 生產(chǎn)成本開發(fā)間接費用經(jīng)營收入 主營業(yè)務(wù)收入