【正文】 政許可法的地方。　　　　　　首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。我要是局長我也不肯放。各位的，明白？　　不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。我見過最好的城市是廣州。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。當(dāng)然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。謝謝各位。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。程序是這么一步步走過來的。　　　　質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督　　我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了?！　∥易鳛閺南冗M城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。那是真管得不錯。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。這個是環(huán)境保護部門管著的。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣?xùn)|西的管理。　余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可　　　余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣?xùn)|西是最擾民的。　　　　　　施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后兩邊都說服不了對方。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計查起。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查?！　　　　　《鳎f個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事?？陀^規(guī)律就是如此。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。本人當(dāng)年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血。這個稍微在圖上畫一下就知道了。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積?！　≌f到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。 在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。 另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)然這只是我的個人觀感，大家不必介意。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見?！　∪朔拦こ淌欠浅Ｉ窠?jīng)的一樣中國特色的東西。起碼我不敢。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。在這個方面，審查那也是越來越嚴。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格?！　　　∠篮腿朔缹ｍ棇彶椤　∵@兩樣?xùn)|西搞死人。　　不過這個建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強調(diào)。不值得多說。 審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。嘿嘿。　　當(dāng)然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。你這個車是不能垂直起降的。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間?！　　　　　　　∧敲?，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸?！∥揖筒欢嗾f了。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了?！　　　　　≡僬f到這個排水許可證。引到多少電算多少電。這種情況那是想賠錢都搞不定的。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了?！　　　　　∵@些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。搞得不好的話，實在是害死人啊。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。