【正文】 此一直持非常反感的態(tài)度。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。嘿嘿 施工招投標、監(jiān)理報建 還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工 23 / 40 許可證就太監(jiān)掉的沖動 啊。這個也是建設(shè)部門的生財主道啊。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的 3分之 1。 現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場 化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。收人錢手軟，云云。 22 / 40 在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些?？傊畠蓚€機構(gòu)都得好好的哄著。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。 質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。特牢騷百余字。這得寫死我啊。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。但是沒法子。嘎嘎，我相信這里也 會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉， 21 / 40 一樣。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。無論怎么找關(guān)系都難批得下來?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。當然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。 噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。 余泥在運輸過程中，很容易污染路面。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。 余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨?。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。施工圖審查時 除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。要說 這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。兩邊就吵了起來。結(jié)果一查，設(shè)計堅稱沒有任何設(shè)計上的問題。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負責。現(xiàn)在開始說施工圖審查。我個人無言以對。 現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個 9070，還想了些花招，比如設(shè)計兩套房子，再打通它一起賣?，F(xiàn)實就是這么滴殘酷。現(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶， 90 平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。開間超過 6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。但是南方 人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。這么說吧：什么 360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。 節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。也不知道能防什么。 因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。社會上各種聲音都 16 / 40 有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。這部分停車位只有使用權(quán)。 人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。我不知道這個東西算啥。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。一般說，各發(fā)展商都是委托 消防施工企業(yè)代理報建?；旧蟻碇v，消防設(shè)計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。另外我們的消費者也沒這種意識。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。 先從消防說起。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達標的。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛。我就一筆帶過了。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。嘿嘿。 當然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤， 14 / 40 據(jù)說停車位都能買到 40 萬一個。你這個車是不能垂直起降的。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是 35到 45平方米。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么 10幾 20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺 車，的確只需要 10個平方米不到的空間。 那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。比如所謂的子母車位啦 ，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。目前來說，我 國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是 100平方米配一個車位。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。 單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的 排水。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又 12 / 40 或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。我反正是被這個東西搞怕了。這種事情太常見了。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預留的接口不發(fā)生變化。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？ 管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行?？?電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。 為什么我要這么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的 沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯 誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率， 10 / 40 是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。搞得不好的話，實在是害死人啊。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在 10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無 論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。 審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要 2到 3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。這么搞行不行？ 9 / 40 反正我個人不知道行不行。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。這都是可以鉆營的地方。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算??？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。 再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個 2020平方米不能算在建筑密度里面。我這 3000平方米的建筑占地里面，有 2020平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?？雌饋磉@個計算應該是沒有什么爭議了。 在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。 總平面審查階段 這個階段各地的 叫法不一樣，我聽得比較多的叫 “修建性詳細規(guī)劃審查 ”。嘿嘿?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情