【正文】 最后一無所獲。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都 幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？ 憤青們會和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。實在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實報道，所以我也不很關(guān)注這個事情。到時候就負責(zé)簽字蓋章。 只要不得罪這幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都 36 / 40 通過。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。總之，辦法都是人想出來的。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。嘿嘿。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供 的圖紙，事先算一個面積。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理， 全程公示。讓他們提前來做放線。啦啦啦 1放線、驗線 這個就簡單的說一說吧。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我只對客觀效果予以評價。這種心態(tài)其實倒真是一種諷刺。這是一個很瘋狂的概念。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。為什么？因為這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。 在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了 200多個章，事還沒辦成。缺一不可。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。本來這種新增技術(shù)人員備案實在是非常簡單的事情。 在必須要做施工招投標的時候，我必須得說，這個領(lǐng)域那是真黑不是假黑。我要是局長我也不肯放。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明 白自己。 我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。只要沒 人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通 各路神仙。 施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁 見智，根本沒法子審?？陀^規(guī)律就是如此。（我說明，我這不是地域歧 視啊，我這完全是就事論事。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在 17 / 40 節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。起碼我不敢。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個 1級防火 15 / 40 門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。 審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工 程規(guī)劃許可證。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要 30 平方米的進車道。這個時候什么毛招都會用上。 單體設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。 再說到這個排水許可證。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完 蛋了。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于 11 / 40 年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。嘿嘿） 管線綜合審查、排水許可證 管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。怎么辦？設(shè)置 那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這種空中花園型 的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。因此，房地產(chǎn)公司可 以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成 部分的規(guī)劃條件。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。 4 / 40 因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。申請者應(yīng)在地形圖上標畫土地使用證件用地界限和建設(shè)工程位置； 2 / 40 6．送審設(shè)計方案二個以上及 ，設(shè)計方案應(yīng)包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖、效果圖、文字說明等； 7．其它有關(guān)文件、圖紙，如涉及相關(guān)部門的審查意見和協(xié)議等。 初步設(shè)計文件電子文檔一張，內(nèi)容包括全套初設(shè)圖紙、設(shè)計說明、效果圖等； 7. 住宅項目應(yīng)報戶型統(tǒng)計表 二、建筑節(jié)能審查備案（ 5個工作日） 建筑節(jié)能審查備案表 建筑節(jié)能設(shè)計圖 建筑熱工設(shè)計計算書 1 / 40 附 五、報審建設(shè)工程設(shè)計方案須知 （一）哪些建設(shè)工程需編制設(shè)計方案？ 建設(shè)工程方案的編制，必須以批準的修建性詳細規(guī)劃或建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件為依據(jù)。公示由規(guī)劃部門決定并指導(dǎo)，建設(shè)單位組織。 涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。這絕對應(yīng)該是必須的程序。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。 新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政 府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳 5 / 40 細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。嘿嘿。我這 3000平方米的建筑占地里面，有 2020平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。這都是可以鉆營的地方。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無 論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的 沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？ 管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又 12 / 40 或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。 那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。 當(dāng)然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤， 14 / 40 據(jù)說停車位都能買到 40 萬一個。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛。我國的消防審查，在