【正文】 嘿 施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建 還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工 23 / 40 許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng) 啊。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。 現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開始市場(chǎng) 化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。 22 / 40 在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚。特牢騷百余字。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。嘎嘎，我相信這里也 會(huì)有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉， 21 / 40 一樣。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。因此我個(gè)人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。 余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。 余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨恕Ｊ┕D審查時(shí) 除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些錢，了事。兩邊就吵了起來。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個(gè)事故的原因。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。 現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè) 9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶， 90 平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。開間超過 6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。但是南方 人對(duì)這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。這么說吧：什么 360度大落地窗、全敞開式陽臺(tái)、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。也不知道能防什么。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。這部分停車位只有使用權(quán)。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。基本上來講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。我國(guó)的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。我個(gè)人還沒鉆詳明白，不知道這個(gè)法是什么意思，在搞什么玄虛。這個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。 當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤， 14 / 40 據(jù)說停車位都能買到 40 萬一個(gè)。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是 35到 45平方米。 那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。比如所謂的子母車位啦 ，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的 排水。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又 12 / 40 或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。這種事情太常見了。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？ 管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的 沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無論什么公司的總平面，無 論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。這么搞行不行？ 9 / 40 反正我個(gè)人不知道行不行。這都是可以鉆營(yíng)的地方。 再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。我這 3000平方米的建筑占地里面，有 2020平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。 在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。嘿嘿。總之我自己一看到 7 / 40 這些手續(xù)，頭就痛得厲害。不過上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來的。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。 希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。 新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政 府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳 5 / 40 細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。憤青們不要在這里給我指三道 四。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。 涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。 （三）報(bào)件受理及辦理時(shí)間 市規(guī)劃局在審批大廳建筑規(guī)劃窗 口受理，在建立案卷后的 20個(gè)工作日內(nèi)審批辦結(jié)。公示由規(guī)劃部門決定并指導(dǎo)，建設(shè)單位組織。除臨規(guī)劃的 20米寬以下城市道路（包含 20米）兩側(cè)或其它不臨街地段的層數(shù)不超過 6層的單項(xiàng)住宅建筑 外，其余須報(bào)審建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案。 初步設(shè)計(jì)文件電子文檔一張，內(nèi)容包括全套初設(shè)圖紙、設(shè)計(jì)說明、效果圖等； 7. 住宅項(xiàng)目應(yīng)報(bào)戶型統(tǒng)計(jì)表 二、建筑節(jié)能審查備案（ 5個(gè)工作日） 建筑節(jié)能審查備案表 建筑節(jié)能設(shè)計(jì)圖 建筑熱工設(shè)計(jì)計(jì)算書 1 / 40 附 五、報(bào)審建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案須知 （一）哪些建設(shè)工程需編制設(shè)計(jì)方案？ 建設(shè)工程方案的編制，必須以批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為依據(jù)。 城市重要建設(shè)工程，設(shè)計(jì)方案審定之前，應(yīng)向社會(huì)公示，廣泛聽取意見。申請(qǐng)者應(yīng)在地形圖上標(biāo)畫土地使用證件用地界限和建設(shè)工程位置； 2 / 40 6．送審設(shè)計(jì)方案二個(gè)以上及 ，設(shè)計(jì)方案應(yīng)包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖、效果圖、文字說明等； 7．其它有關(guān)文件、圖紙，如涉及相關(guān)部門的審查意見和協(xié)議等。謝謝） 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年 1月 1日實(shí)施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。 一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。 4 / 40 因?yàn)槭紫?，很多地方的?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。 我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。 不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成 部分的規(guī)劃條件。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。因此，房地產(chǎn)公司可 以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。但是且慢。這種空中花園型 的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營(yíng)。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。怎么辦？設(shè)置 那種隱形消防車道，上面種草保