【正文】 我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓(xùn)斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。在報裝的時候，設(shè)計好了裝3臺變電箱。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。在竣工之后，到實地測量，就是實測了?！　　　　　☆A(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個活就叫放線。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。唉　　　　　　　　打壓購買需求　　提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。到最后當(dāng)然這個標(biāo)是投不進去了。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度?！　　　　　≡诂F(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了?！　∪朔啦块T屬于政府部門，不是軍隊編制。另外我們的消費者也沒這種意識。規(guī)劃部門都這么掌握。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道?！　　　　　槭裁次乙@么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。但是且慢。反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。憤青們不要在這里給我指三道四。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。城市重要建設(shè)工程，設(shè)計方案審定之前，應(yīng)向社會公示，廣泛聽取意見。（三）報件受理及辦理時間市規(guī)劃局在審批大廳建筑規(guī)劃窗口受理，在建立案卷后的20個工作日內(nèi)審批辦結(jié)。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。立項主要考察的是項目的投資額及可行性?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?！　≡倥e個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。搞得不好的話，實在是害死人啊。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。嘿嘿?！　〔贿^這個建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強調(diào)。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。 在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。這個稍微在圖上畫一下就知道了。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔?！∮嗄嗯欧旁S可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可　　　余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣?xùn)|西是最擾民的。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。謝謝各位。我見過最好的城市是廣州。搞施工的就沒幾只好鳥?！　　　　　”O(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。這是什么概念？這是卡死你的概念。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。這個效果，我就不多說了?！　≡诠こ烫崆笆┕?，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去?！　　　　　　　∫?guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。這個備案就沒什么好多說了。 我往往都報以冷笑?！　　　　　∥覠o意于評價現(xiàn)在這個系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開了思考這個問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。譬如工程造價的預(yù)算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個預(yù)算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實報道，所以我也不很關(guān)注這個事情。　　　也只有他們能搞定。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。 我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。隨便你怎么公示。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。我個人沒明白過來這到底有什么效果。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造出個樣子來。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個游戲規(guī)則。本來這種新增技術(shù)人員備案實在是非常簡單的事情。我要是局長我也不肯放。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚?！　∥易鳛閺南冗M城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)啊？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題?？陀^規(guī)律就是如此。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。 　　人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感?！　　　　　　　∧敲矗瑸槭裁撮_發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的?！〈蠹铱隙ń?jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。　　　　　　這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。 總平面審查階段　　這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。　　　　　　　　希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門?！　　　　　　　∥也皇桥u這種土地出讓模式容易滋生腐敗。中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年1月1日實施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。建設(shè)工程報建流程及需要資料一、初步設(shè)計審查（5個工作日）申請書：計委備案通知或立項批復(fù)（復(fù)印件）；規(guī)劃批準(zhǔn)方案總平面圖（查驗原件，復(fù)印件須蓋建設(shè)單位公章）；勘察、設(shè)計合同（復(fù)印件）；初步設(shè)計文件：立面效果圖小樣兩份、初設(shè)說明書一份、初步設(shè)計圖一套（含總平面圖1份、建初圖1份、結(jié)初圖1份、水初圖1份、強電初設(shè)圖1份、弱電初設(shè)圖1份、暖通初設(shè)圖1份等），另單備地下室平面圖1份、給排水總初圖1份、住宅項目電視廣播系統(tǒng)初設(shè)圖1份（無專門電視廣播初設(shè)圖，可用弱電初設(shè)圖代替）、防雷圖1份（建筑高度80m以上項目）、轉(zhuǎn)輸水箱（水池）所在樓層給水平面圖、地勘報告1份。 然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定?！　〕鞘小⒖h人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情?！　　　　　　　∑渌牡胤?，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)