【正文】 阿門。　　　　　　我無(wú)意于評(píng)價(jià)現(xiàn)在這個(gè)系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開(kāi)了思考這個(gè)問(wèn)題的崗位，就讓其他的管理者來(lái)思考吧。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。　　　　　　無(wú)論你們?cè)诟髯缘念I(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。連告都不知道要去告誰(shuí)。我親眼見(jiàn)過(guò)一個(gè)年輕的民營(yíng)企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開(kāi)始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒(méi)審出來(lái)，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒(méi)審出來(lái)，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。你試圖規(guī)范做事，誠(chéng)實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。憤青們又會(huì)說(shuō)，我就規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。在漫長(zhǎng)的施工、報(bào)建、融資、銷售過(guò)程中，有無(wú)數(shù)次的臺(tái)底交易和私下勾結(jié)。 我往往都報(bào)以冷笑?！　　　∑┤绻こ淘靸r(jià)的預(yù)算報(bào)告的問(wèn)題，干過(guò)這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦?！　　　　　∵@整個(gè)過(guò)程，也只不過(guò)是個(gè)大概，而已。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。謝謝各位。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。但是我國(guó)在這些問(wèn)題上一直充斥著大量的不良媒體的不實(shí)報(bào)道，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。也沒(méi)見(jiàn)到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。沒(méi)有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。這個(gè)備案就沒(méi)什么好多說(shuō)了。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這就完成了。 質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了?！　　　　≈灰坏米镞@幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過(guò)。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無(wú)論如何都不肯供電了。施工過(guò)程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。我就講個(gè)電的事情。這也是開(kāi)發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。也只有他們能搞定。然后拿起驗(yàn)線冊(cè)來(lái)看看，哦，沒(méi)問(wèn)題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過(guò)，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩?！　　　　　　　∫?guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)?！　?規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓　　其實(shí)，在說(shuō)了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了?？傊k法都是人想出來(lái)的。同樣是利用懸空期來(lái)做事?！　　　　　〈送?，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說(shuō)明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國(guó)土部門辦抵押，也行。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門辦抵押。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物。房管部門和國(guó)土部門之間是有很深刻的仇恨的。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門和房管部門都是分離的。 我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。　　　　　　還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開(kāi)發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。不多說(shuō)了。在這方面，我相信全國(guó)的銀行都是大同小異的。這也是開(kāi)發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來(lái)越嚴(yán)格了。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。這其中有無(wú)數(shù)的道道兒。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適?！　　　“?，又出來(lái)一個(gè)“做通”工作?！　‖F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)乖了，開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上。開(kāi)發(fā)商也沒(méi)這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開(kāi)發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪?！　　　　　≡陬A(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。隨便你怎么公示。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。唉，又來(lái)一個(gè)“做通”工作。　　在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。圖紙畫出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。啦啦啦這個(gè)效果，我就不多說(shuō)了?！　　　　　∥覀€(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來(lái)玩去。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒(méi)發(fā)覺(jué)過(guò)有這種情況。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開(kāi)發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤(rùn)。我個(gè)人沒(méi)明白過(guò)來(lái)這到底有什么效果。　　　　　　　強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型　　　　這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。我只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià)。我個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予以打擊。我不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫好。就是讓老百姓沒(méi)錢買房子。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒(méi)開(kāi)發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開(kāi)發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來(lái)吃掉。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒(méi)造出個(gè)樣子來(lái)。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)了。這是一個(gè)很瘋狂的概念。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。最近這3年以來(lái)，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒?！　　』旧?，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：　　　　減少土地供給，緊縮地根　　　　這方面的政策非常的立桿見(jiàn)影。理解了這個(gè)，才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定?！　≈蟮膬?nèi)容，大家就開(kāi)始熟悉起來(lái)了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分?！　　　　　　　∫虼?，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。上級(jí)政府震怒，云云?！　　　　　　　≡诟母镩_(kāi)發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒(méi)辦成。這是什么概念？這是卡死你的概念。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。在我與同行的交流中，我也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。缺一不可。 1施工許可證　　　我懷著萬(wàn)分激動(dòng)的心情，打下了上面那5個(gè)字。　　監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來(lái)沒(méi)看到建設(shè)部門真的做過(guò)審核?！　　　　　”O(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。我這里講的還只是個(gè)小手段。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血?？傊褪遣皇芾?。本來(lái)這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情。大家知道一下就行。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。搞施工的就沒(méi)幾只好鳥(niǎo)。　　　　　　在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說(shuō)，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行