【正文】 在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。這種事情我真不是沒(méi)見(jiàn)過(guò)。 我最近這兩年經(jīng)常看到什么合作建房的倡議。但是這個(gè)東西又只不過(guò)是整個(gè)過(guò)程中的一件小事?！　∥飿I(yè)管理這一塊，我就不多說(shuō)了?！　　　　　　　≠|(zhì)量驗(yàn)收和各專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。說(shuō)這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。開(kāi)發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過(guò)。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識(shí)了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。國(guó)土部門(mén)與房管部門(mén)分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無(wú)數(shù)空子可以鉆的的制度啊。這個(gè)懸空期是合理的。我只說(shuō)其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺(jué)得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很?chē)?yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。 1關(guān)于預(yù)售中的土地解押　　昨天在寫(xiě)預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問(wèn)題，我不是很敢下筆。但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。賣(mài)的時(shí)候照樣賣(mài)5000賣(mài)8000賣(mài)10000多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)捂盤(pán)這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧　　　　　　現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。唉　　　　1預(yù)售許可證　　終于說(shuō)到這個(gè)了。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。不會(huì)有別的什么新花樣出來(lái)了。戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。有一種很神奇的解釋說(shuō)，這種政策的好處是：老百姓買(mǎi)不起房子了，開(kāi)發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開(kāi)發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來(lái)事情的真?zhèn)?。?dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。后來(lái)窮得不行，被迫下海至今。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。而且得一步一步來(lái)。　　　　　　恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說(shuō)了。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。黑得讓人毛骨悚然。嘿嘿　　施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建　　還是沒(méi)寫(xiě)到施工許可證，寫(xiě)死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫(xiě)這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫(xiě)到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊?！　　　　　‖F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。特牢騷百余字。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說(shuō)：有這種手續(xù)嗎？我這里沒(méi)有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。　余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專(zhuān)家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。兩邊就吵了起來(lái)。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。　　現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣(mài)。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)，我就好這一口，你管得著啊。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我不知道這個(gè)東西算啥。一般說(shuō)，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建?！　　　　　　　∠葟南勒f(shuō)起。我就一筆帶過(guò)了。不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律。買(mǎi)的人也少?！　　　　　　　‘?dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車(chē)位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車(chē)位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門(mén)不會(huì)很在意車(chē)位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。就是雨水和生活污水要分兩條管排。我反正是被這個(gè)東西搞怕了?？措娨暤臅r(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。作為非專(zhuān)業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。嘿嘿）　　管線綜合審查、排水許可證　　管線綜合審查是規(guī)劃部門(mén)的專(zhuān)業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專(zhuān)門(mén)拿出來(lái)講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專(zhuān)業(yè)啊。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車(chē)道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專(zhuān)業(yè)啊專(zhuān)業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員難找。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮?！　　　　≡僬f(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。　項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)　　這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西?！　⌒鲁青l(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開(kāi)始的，而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓?zhuān)踔炼贾皇菑?997年才正式開(kāi)始。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序?！∩婕胺康禺a(chǎn)管理的各大部門(mén)之間的恩怨由來(lái)已久，我想到哪里就講到哪里吧。申請(qǐng)者應(yīng)在地形圖上標(biāo)畫(huà)土地使用證件用地界限和建設(shè)工程位置；6．，設(shè)計(jì)方案應(yīng)包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖、效果圖、文字說(shuō)明等；7．其它有關(guān)文件、圖紙，如涉及相關(guān)部門(mén)的審查意見(jiàn)和協(xié)議等。初步設(shè)計(jì)文件電子文檔一張，內(nèi)容包括全套初設(shè)圖紙、設(shè)計(jì)說(shuō)明、效果圖等；7. 住宅項(xiàng)目應(yīng)報(bào)戶型統(tǒng)計(jì)表二、建筑節(jié)能審查備案（5個(gè)工作日）建筑節(jié)能審查備案表建筑節(jié)能設(shè)計(jì)圖建筑熱工設(shè)計(jì)計(jì)算書(shū)附五、報(bào)審建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案須知（一）哪些建設(shè)工程需編制設(shè)計(jì)方案？建設(shè)工程方案的編制，必須以批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為依據(jù)。公示由規(guī)劃部門(mén)決定并指導(dǎo)，建設(shè)單位組織。謝謝）目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。 以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門(mén)，譬如去計(jì)劃部門(mén)，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車(chē)位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。這都是可以鉆營(yíng)的地方。我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無(wú)論什么公司的總平面，無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè)，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐的。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門(mén)；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類(lèi)通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見(jiàn)得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來(lái)說(shuō)，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。最常見(jiàn)的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。　　　　　　再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車(chē)位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車(chē)位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車(chē)位。立體機(jī)械停車(chē)位我相信很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。你這個(gè)車(chē)是不能垂直起降的。 審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫?，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門(mén)，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講，是非常不方便的。起碼我不敢。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車(chē)位，但是這部分要被劃出來(lái)，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門(mén)，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開(kāi)到瘋狂掉。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過(guò)就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了