【正文】 在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。這種事情我真不是沒見過。 我最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。　　物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。　　　　　　　　質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。說這個三臺的設(shè)計不合理，要變成四臺。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。這個懸空期是合理的。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。 1關(guān)于預售中的土地解押　　昨天在寫預售的時候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧　　　　　　現(xiàn)在辦預售許可，都要做價格公示。唉　　　　1預售許可證　　終于說到這個了。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。不會有別的什么新花樣出來了。戶型選擇完全是市場化的東西。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。后來窮得不行，被迫下海至今。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。而且得一步一步來?！　　　　　《?，監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。結(jié)果，連交件都交不進去。黑得讓人毛骨悚然。嘿嘿　　施工招投標、監(jiān)理報建　　還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。　　　　　　現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了?？傊畠蓚€機構(gòu)都得好好的哄著。特牢騷百余字。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理?！∮嗄嘣谶\輸過程中，很容易污染路面。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。兩邊就吵了起來。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情?！　‖F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設(shè)計兩套房子，再打通它一起賣。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我不知道這個東西算啥。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建?！　　　　　　　∠葟南勒f起。我就一筆帶過了。不過這個不代表一般規(guī)律。買的人也少?！　　　　　　　‘斎唬偲矫鎸彶槠陂g一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。就是雨水和生活污水要分兩條管排。我反正是被這個東西搞怕了?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。嘿嘿）　　管線綜合審查、排水許可證　　管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮?！　　　　≡僬f立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。　項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)　　這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西?！　⌒鲁青l(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。這絕對應該是必須的程序?！∩婕胺康禺a(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。申請者應在地形圖上標畫土地使用證件用地界限和建設(shè)工程位置；6．，設(shè)計方案應包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖、效果圖、文字說明等；7．其它有關(guān)文件、圖紙，如涉及相關(guān)部門的審查意見和協(xié)議等。初步設(shè)計文件電子文檔一張，內(nèi)容包括全套初設(shè)圖紙、設(shè)計說明、效果圖等；7. 住宅項目應報戶型統(tǒng)計表二、建筑節(jié)能審查備案（5個工作日）建筑節(jié)能審查備案表建筑節(jié)能設(shè)計圖建筑熱工設(shè)計計算書附五、報審建設(shè)工程設(shè)計方案須知（一）哪些建設(shè)工程需編制設(shè)計方案？建設(shè)工程方案的編制，必須以批準的修建性詳細規(guī)劃或建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件為依據(jù)。公示由規(guī)劃部門決定并指導，建設(shè)單位組織。謝謝）目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應當持建設(shè)項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。再次強調(diào)：不屬于交易。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。這都是可以鉆營的地方。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了?！　　　　　≡僬f到這個排水許可證。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。你這個車是不能垂直起降的。 審完單體設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。起碼我不敢。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了