【正文】 建設(shè)工程報(bào)建流程及需要資料一、初步設(shè)計(jì)審查（5個(gè)工作日）申請(qǐng)書：計(jì)委備案通知或立項(xiàng)批復(fù)（復(fù)印件）；規(guī)劃批準(zhǔn)方案總平面圖（查驗(yàn)原件，復(fù)印件須蓋建設(shè)單位公章）；勘察、設(shè)計(jì)合同（復(fù)印件）；初步設(shè)計(jì)文件：立面效果圖小樣兩份、初設(shè)說明書一份、初步設(shè)計(jì)圖一套（含總平面圖1份、建初圖1份、結(jié)初圖1份、水初圖1份、強(qiáng)電初設(shè)圖1份、弱電初設(shè)圖1份、暖通初設(shè)圖1份等），另單備地下室平面圖1份、給排水總初圖1份、住宅項(xiàng)目電視廣播系統(tǒng)初設(shè)圖1份（無專門電視廣播初設(shè)圖，可用弱電初設(shè)圖代替）、防雷圖1份（建筑高度80m以上項(xiàng)目）、轉(zhuǎn)輸水箱（水池）所在樓層給水平面圖、地勘報(bào)告1份。初步設(shè)計(jì)文件電子文檔一張，內(nèi)容包括全套初設(shè)圖紙、設(shè)計(jì)說明、效果圖等；7. 住宅項(xiàng)目應(yīng)報(bào)戶型統(tǒng)計(jì)表二、建筑節(jié)能審查備案（5個(gè)工作日）建筑節(jié)能審查備案表建筑節(jié)能設(shè)計(jì)圖建筑熱工設(shè)計(jì)計(jì)算書附五、報(bào)審建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案須知（一）哪些建設(shè)工程需編制設(shè)計(jì)方案？建設(shè)工程方案的編制，必須以批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為依據(jù)。除臨規(guī)劃的20米寬以下城市道路（包含20米）兩側(cè)或其它不臨街地段的層數(shù)不超過6層的單項(xiàng)住宅建筑外，其余須報(bào)審建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案。規(guī)劃的30米寬以上城市道路兩側(cè)、單體建筑面積30000平方米以上的大型建筑或其它重要建設(shè)工程，設(shè)計(jì)方案應(yīng)通過公開招標(biāo)產(chǎn)生。招標(biāo)由規(guī)劃部門指導(dǎo)，建設(shè)單位組織。城市重要建設(shè)工程，設(shè)計(jì)方案審定之前，應(yīng)向社會(huì)公示，廣泛聽取意見。公示由規(guī)劃部門決定并指導(dǎo)，建設(shè)單位組織。（二）報(bào)審建設(shè)工程方案須提交的資料：1．申請(qǐng)報(bào)告和申請(qǐng)表；申請(qǐng)報(bào)告須說明擬建工程地點(diǎn)、功能性質(zhì)、層數(shù)、總建筑面積等。2．建設(shè)用地的土地使用證件或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（原件、復(fù)印件）；3．必要時(shí)提供建設(shè)工程可行性研究報(bào)告及批復(fù)；4．設(shè)計(jì)方案編制所依據(jù)的修建性詳細(xì)規(guī)劃圖紙和批復(fù)文件或《建設(shè)工程設(shè)計(jì)條件通知書》和附圖；5．建設(shè)用地的1：500現(xiàn)狀地形圖一份。申請(qǐng)者應(yīng)在地形圖上標(biāo)畫土地使用證件用地界限和建設(shè)工程位置；6．，設(shè)計(jì)方案應(yīng)包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖、效果圖、文字說明等；7．其它有關(guān)文件、圖紙，如涉及相關(guān)部門的審查意見和協(xié)議等。（三）報(bào)件受理及辦理時(shí)間市規(guī)劃局在審批大廳建筑規(guī)劃窗口受理，在建立案卷后的20個(gè)工作日內(nèi)審批辦結(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南[全]（非常感謝這位老兄的傾情奉獻(xiàn)，此文對(duì)我太有用了。雖然不知道你是誰，可我覺得你是最可愛的人。謝謝） 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年1月1日實(shí)施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。　涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照?qǐng)?bào)建的先后順序來說?！　　　　　　　　⊥恋刈C、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。　　　　　　　　恩，簡(jiǎn)單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來?！∫话銇碚f，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。　　　　　　　　但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的國土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定?！　　　　　　　∥也皇桥u(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。　　新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)?！?以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。　　城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件?！　　　　　　　∠Ｍ谖胰蘸蟮穆殬I(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門?！№?xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)　　這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干?！　　　　≡僬f立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿?！　　　　　　　　∠乱黄_始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段。 總平面審查階段　　這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)?！　　　　　　　≡谶@里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋磉@個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你