【正文】 立環(huán)形消防車道。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。這種事情太常見了。 單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證　　規(guī)劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。也不知道能防什么。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西?，F(xiàn)實就是這么滴殘酷。結(jié)果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。這個也是建設部門的生財主道啊。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材料一準備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術人員不夠了，于是馬上到建設局備案新增人員資料?！　‖F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務嗎？　　　　　　　　到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復雜嗎？聽不到了。12\插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控　　恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準確，等等。這個9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。　　　　　　這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。從來都是如此?！　　　　　「鶕?jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時?！　　　　　　　∠?、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。我反正沒親眼見過這種事情。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？　　　　　　憤青們會和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。 1結(jié)束語　　首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了?！　　　　　　　】⒐を炇諅浒竿瓿?，是法定的正式交樓條件。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。那么我們就利用這個懸空期吧。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。嘿嘿。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。讓他們提前來做放線?！　　　〗酉聛?，繼續(xù)講流程吧。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。通過了就是下一步，施工許可證。我在此隨便講個故事哈。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1?！　　　　　≠|(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設部門下屬機構?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。　　　　　　節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛?！　　　∵@個時候什么毛招都會用上。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？　　管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。也是看起來很簡單?，F(xiàn)在結(jié)構類的工程師難找啊，感慨一個。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的?！　　　　　　　　〉悄?，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及潛規(guī)則指南[全]招標由規(guī)劃部門指導，建設單位組織。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的?？雌饋磉@個計算應該是沒有什么爭議了?！　　　　　　　徔偲矫媸钦麄€開發(fā)報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。引到多少電算多少電。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積?！　　　　　《鳎f個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。這個是環(huán)境保護部門管著的。程序是這么一步步走過來的。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。這個企業(yè)的老板氣得吐血。缺一不可。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當成了規(guī)則。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。這種心態(tài)其實倒真是一種諷刺。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標?，F(xiàn)在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。這個叫預測繪。這其中有無數(shù)的道道兒。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。同樣是利用懸空期來做事。我就講個電的事情。這就完成了。先做大確權，給整個樓盤做個確權發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。連告都不知道要去告誰。　　　　　　無論你們在各自的領域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。謝謝各位。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款?？傊k法都是人想出來的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物?，F(xiàn)在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。盡我的理解講那么一點吧。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略。就是讓老百姓沒錢買房子?！　　』旧希F(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個方面：　　　　減少土地供給，緊縮地根　　　　這方面的政策非常的立桿見影。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。我這里講的還只是個小手段。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權證。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。 審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規(guī)劃許可證。你這個車是不能垂直起降的。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車