【正文】 。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒(méi)開(kāi)發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開(kāi)發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來(lái)吃掉。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。這是什么概念？這是卡死你的概念。 1施工許可證　　　我懷著萬(wàn)分激動(dòng)的心情，打下了上面那5個(gè)字?！　　　　　”O(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)?？傊褪遣皇芾?。搞施工的就沒(méi)幾只好鳥(niǎo)?！　　　　　∈紫?，我必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。謝謝各位?！　　　≠|(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督　　我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái)，已經(jīng)寫得不耐煩了。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。本人曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬(wàn)多，包工頭拼命去做工作都沒(méi)用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了?！∮嗄嗯欧旁S可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可　　　余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開(kāi)發(fā)商昧著良心做事。這個(gè)稍微在圖上畫(huà)一下就知道了。　　說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說(shuō)兩句。 在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū)，就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見(jiàn)。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)?！　〔贿^(guò)這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。嘿嘿。我知道這個(gè)話一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開(kāi)炮，說(shuō)什么10幾20萬(wàn)買一巴掌大的停車位，開(kāi)發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數(shù)了。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。這種情況那是想賠錢都搞不定的。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行?！　≡倥e個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積?！　　　　　　　≡谶@里我要舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。非常的社會(huì)主義特色。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2000年之后才上市的。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。下面基本上是按照?qǐng)?bào)建的先后順序來(lái)說(shuō)。（三）報(bào)件受理及辦理時(shí)間市規(guī)劃局在審批大廳建筑規(guī)劃窗口受理，在建立案卷后的20個(gè)工作日內(nèi)審批辦結(jié)。除臨規(guī)劃的20米寬以下城市道路（包含20米）兩側(cè)或其它不臨街地段的層數(shù)不超過(guò)6層的單項(xiàng)住宅建筑外，其余須報(bào)審建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案。城市重要建設(shè)工程，設(shè)計(jì)方案審定之前，應(yīng)向社會(huì)公示，廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)。雖然不知道你是誰(shuí)，可我覺(jué)得你是最可愛(ài)的人。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。憤青們不要在這里給我指三道四。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的?！　　　　　　　　∠乱黄_(kāi)始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段。但是且慢。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。我反正幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過(guò)總平面審查的。　　　　　　說(shuō)了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上?！　　　　　槭裁次乙@么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道?！∵@個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。規(guī)劃部門都這么掌握。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí)。我個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒(méi)人敢去辦?！　∪朔啦块T屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制?！　∫?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。這么說(shuō)吧：什么360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。開(kāi)間超過(guò)6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子，被迫只能大量的推出兩房單位?，F(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)施工圖審查。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來(lái)查這個(gè)事故的原因。最后只能把施工單位拉出來(lái)，判了幾個(gè)罰了些錢，了事?！　　　　　　　∮嗄嗯欧努F(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨恕，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說(shuō)老實(shí)話，我分不清楚?！　　　　　≡诂F(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)政府官員能看得懂的。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。最后撤資了，不干了。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評(píng)價(jià)是：混蛋。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。唉　　　　　　　　打壓購(gòu)買需求　　提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。謝謝。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過(guò)來(lái)：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。這個(gè)活就叫放線。　　放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線?！　　　　　☆A(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了。這兩個(gè)部門絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。這種方法在國(guó)土與房管合并的地方也能用?；镜倪^(guò)程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。在?bào)裝的時(shí)候，設(shè)計(jì)好了裝3臺(tái)變電箱。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對(duì)不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過(guò)程中，監(jiān)理公司都沒(méi)人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直覺(jué)得比較奇怪。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。不過(guò)這個(gè)結(jié)尾很倉(cāng)促就是了。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開(kāi)始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。我親眼見(jiàn)過(guò)這個(gè)身家過(guò)億的民營(yíng)企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過(guò)再來(lái)。42 / 42