【正文】 。有哪個地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠得不行的遠郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。這是什么概念？這是卡死你的概念。 1施工許可證　　　我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字?！　　　　　”O(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見?？傊褪遣皇芾?。搞施工的就沒幾只好鳥?！　　　　　∈紫?，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。我見過最好的城市是廣州。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。謝謝各位?！　　　≠|(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督　　我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了?！∮嗄嗯欧旁S可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可　　　余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。最后兩邊都說服不了對方。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。這個稍微在圖上畫一下就知道了?！　≌f到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。 在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)?！　〔贿^這個建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置，反復(fù)的強調(diào)。嘿嘿。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。這種情況那是想賠錢都搞不定的。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。搞得不好的話，實在是害死人啊。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行?！　≡倥e個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積?！　　　　　　　≡谶@里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。非常的社會主義特色。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。下面基本上是按照報建的先后順序來說。（三）報件受理及辦理時間市規(guī)劃局在審批大廳建筑規(guī)劃窗口受理，在建立案卷后的20個工作日內(nèi)審批辦結(jié)。除臨規(guī)劃的20米寬以下城市道路（包含20米）兩側(cè)或其它不臨街地段的層數(shù)不超過6層的單項住宅建筑外，其余須報審建設(shè)工程設(shè)計方案。城市重要建設(shè)工程，設(shè)計方案審定之前，應(yīng)向社會公示，廣泛聽取意見。雖然不知道你是誰，可我覺得你是最可愛的人。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。憤青們不要在這里給我指三道四。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的?！　　　　　　　　∠乱黄_始講正式的規(guī)劃報建：總平面審查階段。但是且慢。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。　　　　　　說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上?！　　　　　槭裁次乙@么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道?！∵@個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。規(guī)劃部門都這么掌握。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達標的。另外我們的消費者也沒這種意識。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。　　人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制?！　∫驗槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。現(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。現(xiàn)在開始說施工圖審查。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事?！　　　　　　　∮嗄嗯欧努F(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨恕，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚?！　　　　　≡诂F(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。到最后當然這個標是投不進去了。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。最后撤資了，不干了。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。唉　　　　　　　　打壓購買需求　　提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。謝謝。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。這個活就叫放線?！　》啪€完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線?！　　　　　☆A(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個價格申報一下就完了。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。總之無論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機構(gòu)都照樣按著當初的預(yù)測面積出報告。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。這種方法在國土與房管合并的地方也能用?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。在報裝的時候，設(shè)計好了裝3臺變電箱。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。不過這個結(jié)尾很倉促就是了。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。42 / 42