【正文】 地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司?！　〕鞘小⒖h人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件?！〕鞘幸?guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當時呢。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。　　　　　　　　但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)?！　　　　　　　《鳎唵蔚恼f一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來?！　　　　　　　　⊥恋刈C、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及潛規(guī)則指南[全]（二）報審建設(shè)工程方案須提交的資料：1．申請報告和申請表；申請報告須說明擬建工程地點、功能性質(zhì)、層數(shù)、總建筑面積等。規(guī)劃的30米寬以上城市道路兩側(cè)、單體建筑面積30000平方米以上的大型建筑或其它重要建設(shè)工程，設(shè)計方案應(yīng)通過公開招標產(chǎn)生。建設(shè)工程報建流程及需要資料一、初步設(shè)計審查（5個工作日）申請書：計委備案通知或立項批復(fù)（復(fù)印件）；規(guī)劃批準方案總平面圖（查驗原件，復(fù)印件須蓋建設(shè)單位公章）；勘察、設(shè)計合同（復(fù)印件）；初步設(shè)計文件：立面效果圖小樣兩份、初設(shè)說明書一份、初步設(shè)計圖一套（含總平面圖1份、建初圖1份、結(jié)初圖1份、水初圖1份、強電初設(shè)圖1份、弱電初設(shè)圖1份、暖通初設(shè)圖1份等），另單備地下室平面圖1份、給排水總初圖1份、住宅項目電視廣播系統(tǒng)初設(shè)圖1份（無專門電視廣播初設(shè)圖，可用弱電初設(shè)圖代替）、防雷圖1份（建筑高度80m以上項目）、轉(zhuǎn)輸水箱（水池）所在樓層給水平面圖、地勘報告1份。招標由規(guī)劃部門指導(dǎo)，建設(shè)單位組織。2．建設(shè)用地的土地使用證件或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（原件、復(fù)印件）；3．必要時提供建設(shè)工程可行性研究報告及批復(fù)；4．設(shè)計方案編制所依據(jù)的修建性詳細規(guī)劃圖紙和批復(fù)文件或《建設(shè)工程設(shè)計條件通知書》和附圖；5．建設(shè)用地的1：500現(xiàn)狀地形圖一份。（非常感謝這位老兄的傾情奉獻，此文對我太有用了。中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年1月1日實施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事?！∫话銇碚f，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了?！　　　　　　　∥也皇桥u這種土地出讓模式容易滋生腐敗。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了?！　　　　　　　∠Ｍ谖胰蘸蟮穆殬I(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。這種操作模式?jīng)]什么法律風險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。嘿嘿。 總平面審查階段　　這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。看起來這個計算應(yīng)該是沒有什么爭議了?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆?？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了?！　　　　　　　徔偲矫媸钦麄€開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死?！　　　　　∵@些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。引到多少電算多少電。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。我就不多說了?！误w方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。　　　　　　　　那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米?！　‘斎晃疫@個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。不值得多說?！　　　∠篮腿朔缹ｍ棇彶椤　∵@兩樣?xùn)|西搞死人。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。在這個方面，審查那也是越來越嚴。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。　　人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。 我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血?？陀^規(guī)律就是如此?！　　　　　《?，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話?！　　　　　∈┕D審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣?xùn)|西的管理。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。這個是環(huán)境保護部門管著的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。那是真管得不錯?！　∥易鳛閺南冗M城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。程序是這么一步步走過來的。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。我要是局長我也不肯放。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方?！　　　　　≡诒仨氁鍪┕ふ型稑说臅r候，我必須得說，這個領(lǐng)域那是真黑不是假黑。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管