【正文】 消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。而且，被這個東西害死的公司比比皆是?！　　　∩尘w是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？　　管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。 單體設計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。這個時候什么毛招都會用上。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道?！　　　∥覀€人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著?！　　　　　」?jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。我個人無言以對。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音?！　　　≡胍襞欧旁S可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。但是沒法子?！　　　　　≠|量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設部門下屬機構。比如有些安全問題的確跟建筑質量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。我在此隨便講個故事哈。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清晰，全部材料退件。通過了就是下一步，施工許可證?！　　　　　∈┕ぴS可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER?！　　　∥抑牢疫@么說，會有很多糞青完全不能理解。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證?！　≡谥v預售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高?！　　　〗酉聛?，繼續(xù)講流程吧。 1放線、驗線　　這個就簡單的說一說吧。讓他們提前來做放線。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。嘿嘿。這個話題非常敏感。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。那么我們就利用這個懸空期吧。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質監(jiān)站備案?！　　　　　　　】⒐を炇諅浒竿瓿?，是法定的正式交樓條件。接下來就是產(chǎn)權證辦理的事情了。 1結束語　　首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？　　　　　　憤青們會和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。最后一無所獲。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡經(jīng)濟的領頭人，引領了化工行業(yè)的風暴，只要你們試圖進入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。我反正沒親眼見過這種事情。這是普遍現(xiàn)象。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。這個企業(yè)也不說什么。　　　　　　　　消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。辦得快的話，只需要懸空半個小時。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記?！　　　　　　　　　「鶕?jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。　　　　　　先從土地抵押說起。這個矛盾是怎么來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。從來都是如此。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。　　　　　　這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。嘿嘿， 又來一個半市場化。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗相反。這個9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準確，等等。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。12\插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控　　恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。　　現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務嗎？　　　　　　　　到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復雜嗎？聽不到了。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。暗地里啥招數(shù)都用得出來。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材料一準備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術人員不夠了，于是馬上到建設局備案新增人員資料。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。這個也是建設部門的生財主道啊。收人錢手軟，云云。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。這得寫死我啊。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。當然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。現(xiàn)實就是這么滴殘酷。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。 節(jié)能審查、施工圖審查　也不知道能防什么。這部分停車位只有使用權。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢?；旧蟻碇v，消防設計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。這個過程比較沒什么技術含量。這就是客觀規(guī)律。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。 單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證　　規(guī)劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。這種事情太常見了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等。　　　　　　　　其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。編制費用稍微給多點都沒關系。立項與其他程序的先后關系那更是異常隨便的事情。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。　　城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都