【正文】 還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。　　　　　　　　恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。 （二）報(bào)審建設(shè)工程方案須提交的資料：1．申請(qǐng)報(bào)告和申請(qǐng)表；申請(qǐng)報(bào)告須說(shuō)明擬建工程地點(diǎn)、功能性質(zhì)、層數(shù)、總建筑面積等。建設(shè)工程報(bào)建流程及需要資料一、初步設(shè)計(jì)審查（5個(gè)工作日）申請(qǐng)書(shū)：計(jì)委備案通知或立項(xiàng)批復(fù)（復(fù)印件）；規(guī)劃批準(zhǔn)方案總平面圖（查驗(yàn)原件，復(fù)印件須蓋建設(shè)單位公章）；勘察、設(shè)計(jì)合同（復(fù)印件）；初步設(shè)計(jì)文件：立面效果圖小樣兩份、初設(shè)說(shuō)明書(shū)一份、初步設(shè)計(jì)圖一套（含總平面圖1份、建初圖1份、結(jié)初圖1份、水初圖1份、強(qiáng)電初設(shè)圖1份、弱電初設(shè)圖1份、暖通初設(shè)圖1份等），另單備地下室平面圖1份、給排水總初圖1份、住宅項(xiàng)目電視廣播系統(tǒng)初設(shè)圖1份（無(wú)專門電視廣播初設(shè)圖，可用弱電初設(shè)圖代替）、防雷圖1份（建筑高度80m以上項(xiàng)目）、轉(zhuǎn)輸水箱（水池）所在樓層給水平面圖、地勘報(bào)告1份。2．建設(shè)用地的土地使用證件或《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（原件、復(fù)印件）；3．必要時(shí)提供建設(shè)工程可行性研究報(bào)告及批復(fù)；4．設(shè)計(jì)方案編制所依據(jù)的修建性詳細(xì)規(guī)劃圖紙和批復(fù)文件或《建設(shè)工程設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》和附圖；5．建設(shè)用地的1：500現(xiàn)狀地形圖一份。中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年1月1日實(shí)施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講?！∫话銇?lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證?！　　　　　　　∥也皇桥u(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了?！　　　　　　　∠Ｍ谖胰蘸蟮穆殬I(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。 總平面審查階段　　這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過(guò)在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。　　　　　　這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。家里的電器得輪著用，千萬(wàn)別一起開(kāi)。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開(kāi)，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。現(xiàn)在都是要求雨污分流了?！≤囄徊粔?，基本上都別想通過(guò)單體審查?！　　　　　　　∧敲矗瑸槭裁撮_(kāi)發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。　　?dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說(shuō)停車位都能買到40萬(wàn)一個(gè)。不值得多說(shuō)。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。在這個(gè)方面，審查那也是越來(lái)越嚴(yán)?！　∪朔拦こ淌欠浅Ｉ窠?jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。 恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。（我說(shuō)明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。客觀規(guī)律就是如此。但是，基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說(shuō)呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智，根本沒(méi)法子審。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說(shuō)，不行，這個(gè)圖紙有問(wèn)題?！　　　　　∈┕D審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒(méi)辦法，只能打通各路神仙。只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁?！　∥易鳛閺南冗M(jìn)城市走出來(lái)的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問(wèn)人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的嘲笑過(guò)好幾回。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫(xiě)這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。譬如我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)題？我反正說(shuō)不清楚。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。　　　　　　在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說(shuō)，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。本來(lái)這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則?！　　　　　　　∫虼?，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。最近這3年以來(lái)，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒(méi)造出個(gè)樣子來(lái)。我不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫好。我個(gè)人沒(méi)明白過(guò)來(lái)這到底有什么效果。　　　　　　我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來(lái)玩去。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。隨便你怎么公示。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來(lái)越嚴(yán)格了。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開(kāi)發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。 我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國(guó)土部門辦抵押，也行?！　?規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓　　其實(shí)，在說(shuō)了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。也只有他們能搞定。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無(wú)論如何都不肯供電了。　　　到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。但是我國(guó)在這些問(wèn)題上一直充斥著大量的不良媒體的不實(shí)報(bào)道，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問(wèn)題，干過(guò)這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。你試圖規(guī)范做事，誠(chéng)實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)?！　　　　　∥覠o(wú)意于評(píng)價(jià)現(xiàn)在這個(gè)系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開(kāi)了思考這個(gè)問(wèn)題的崗位，就讓其他的管理者來(lái)思考吧。我親眼見(jiàn)過(guò)一個(gè)年輕的民營(yíng)企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開(kāi)始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒(méi)審出來(lái)，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒(méi)審出來(lái)，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。 我往往都報(bào)以冷笑?！　　　「黜?xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。這個(gè)備案就沒(méi)什么好多說(shuō)了。 質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。這也是開(kāi)發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因?！　　　　　　　∫?guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。　　　　　　此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說(shuō)明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門和房管部門都是分離的?！　　　　　∵€貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。這也是開(kāi)發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。開(kāi)發(fā)商也沒(méi)這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開(kāi)發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。　　　　　　在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了?！　≡诠こ烫崆笆┕ぃ`章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。這個(gè)效果，我就不多說(shuō)了。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開(kāi)發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤(rùn)。我個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予以打擊