【正文】 無論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。連告都不知道要去告誰。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從 04 年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點，審總平面，審 1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審 1年，審消防又審一年，審施工圖再審1 年。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工， 38 / 40 不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。 我往往都報以冷笑。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小 事。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。不過這個結(jié)尾很倉促就是了。 1結(jié)束語 首 先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。這些東 37 / 40 西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。 物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。我反正沒親眼見過這種事情。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。 竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。 質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。這是普遍現(xiàn)象?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如 下問題需要進一步整改： 12345云云。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。說這個三臺的設(shè)計不合理，要變成四臺。這個企業(yè)也不說什么。在報裝的時候，設(shè)計好了裝 3臺變電箱。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。 消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào) 35 / 40 工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。很多城市的房管部門不受理這種抵押 登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。辦得快的話，只需要懸空半個小時。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。那么我們就利用這個懸空期吧。這個懸空期是合理的。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可 證。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。 還貸是幾乎不 用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。不多說了。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴格了。盡我的理解講那么一點吧。這其中有無數(shù)的道道兒。作為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。 唉，又出來一個 “做通 ”工作。 32 / 40 現(xiàn)在為了避免這種糾 紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個叫預(yù)測繪。 在預(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。隨便你怎么公示。我每次做預(yù)售許可的時候申報價格，直接就是 2500元 /平方米。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。交易價 格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么 5000元 /平方米 “起 ”，這種騙人的玩意了。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個 3 成，但是各項交易稅費卻要按足成在當(dāng)年予以計算。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。唉，又來一個 “做通 ”工作。 在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這 30 / 40 個測繪院的工作。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。 接下來，繼續(xù)講流程吧。不會有別的什么新花樣出來了。我不知道北京是 不是與我的個人經(jīng)驗相反。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價 29 / 40 穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。戶型選擇完全是市場化的東西。這個 9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。謝謝。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。但是，這種政策不是釋放和滿足需 求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。唉 打壓購買需求 提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國 28 / 40 經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么 位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。當(dāng)然，這里我們必 須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。 在講預(yù)售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。后來窮得不行，被迫下海至今。 12\插曲 ,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控 恩 ,不妨說一下 ,我出身是房地產(chǎn)管理部門。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過 10多年的運做之后，它 26 / 40 本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。 我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某 種平衡，達成了某項交易。 現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？ 到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。最后撤資了，不干了。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就 GAME OVER。而且得一 步一步來。要這樣的話，絕對沒 1年的時間出不來。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。 施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。在我個人的從業(yè)經(jīng) 驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。通過了就是下一步，施工許可證。 恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。暗地里啥招數(shù)都用得出來。到最后當(dāng)然這個標(biāo)是投不進去了。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退 24 / 40 件。結(jié)果，連交件都交不進去。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標(biāo)，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。施工投標(biāo)的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。我在此隨便 講個故事哈。黑得讓人毛骨悚然。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。我個人對