【正文】 ，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒(méi)有。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤(pán)前面，也打算樹(shù)這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開(kāi)交。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽(tīng)了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒(méi)給錘傻了。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開(kāi)工？那是嫌自己錢(qián)多，想支援政府的貧困官員了。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。在我看來(lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。各位的，明白？　　不過(guò)呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。大家知道一下就行。我這里講的還只是個(gè)小手段。在我與同行的交流中，我也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。上級(jí)政府震怒，云云。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。　　之后的內(nèi)容，大家就開(kāi)始熟悉起來(lái)了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了?！　　』旧希F(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：　　　　減少土地供給，緊縮地根　　　　這方面的政策非常的立桿見(jiàn)影。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)了。就是讓老百姓沒(méi)錢(qián)買房子。　　　　　　　強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型　　　　這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。放線一般是規(guī)劃部門(mén)下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾?！　　　“?，又出來(lái)一個(gè)“做通”工作。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。不多說(shuō)了。現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門(mén)辦抵押?？傊k法都是人想出來(lái)的。然后拿起驗(yàn)線冊(cè)來(lái)看看，哦，沒(méi)問(wèn)題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。施工過(guò)程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。　　只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過(guò)。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。也沒(méi)見(jiàn)到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。謝謝各位?！　　　　　∵@整個(gè)過(guò)程，也只不過(guò)是個(gè)大概，而已。憤青們又會(huì)說(shuō)，我就規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能?！　　　　　o(wú)論你們?cè)诟髯缘念I(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。阿門(mén)。連告都不知道要去告誰(shuí)。在漫長(zhǎng)的施工、報(bào)建、融資、銷售過(guò)程中，有無(wú)數(shù)次的臺(tái)底交易和私下勾結(jié)。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫(xiě)完了。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤(pán)做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。沒(méi)有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。這就完成了。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。我就講個(gè)電的事情。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過(guò)，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。同樣是利用懸空期來(lái)做事。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門(mén)，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門(mén)和國(guó)土部門(mén)之間是有很深刻的仇恨的。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。在這方面，我相信全國(guó)的銀行都是大同小異的。這其中有無(wú)數(shù)的道道兒?！　‖F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)乖了，開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。唉，又來(lái)一個(gè)“做通”工作。圖紙畫(huà)出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。啦啦啦但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒(méi)發(fā)覺(jué)過(guò)有這種情況。我只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià)。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。這是一個(gè)很瘋狂的概念。理解了這個(gè)，才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則?！　　　　　　　≡诟母镩_(kāi)發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒(méi)辦成。缺一不可。　　監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來(lái)沒(méi)看到建設(shè)部門(mén)真的做過(guò)審核。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門(mén)里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。但在我看來(lái)，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的。那是真管得不錯(cuò)。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門(mén)管著的。但現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光?！　　　　　《鳎f(shuō)個(gè)節(jié)能審查，一說(shuō)開(kāi)去就說(shuō)了這么多，不好意思不好意思。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。比如12層以上要設(shè)置專門(mén)的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。另外呢，我們的開(kāi)發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了?！　　　∠篮腿朔缹ｍ?xiàng)審查　　這兩樣?xùn)|西搞死人。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。我就不多說(shuō)了。引到多少電算多少電。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死?！　　　　　　　徔偲矫媸钦麄€(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門(mén)反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算?。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行?？雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。嘿嘿。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。因?yàn)槭紫龋芏嗟胤降膰?guó)土部門(mén)在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。（非常感謝這位老兄的傾情奉獻(xiàn)，此文對(duì)我太有用了。招標(biāo)由規(guī)劃部門(mén)指導(dǎo)，建設(shè)單位組織。規(guī)劃的30米寬以上城市道路兩側(cè)、單體建筑面積30000平方米以上的大型建筑或其它重要建設(shè)工程，設(shè)計(jì)方案應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)產(chǎn)生。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南[全]　　　　　　　　　土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)?！　　　　　　　〉悄兀诂F(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式?！〔贿^(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。