房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營重要知識點-文庫吧資料
2025-06-24 13:10本頁面
【正文】 資產(chǎn)負(fù)債表及外匯平衡表。房地產(chǎn)市場調(diào)查方法 1觀察法(1)直接觀察法（2）親自經(jīng)歷法(3)痕跡觀察法（4）行為記錄法 2實驗法 3詢問法(1)小組座談法（2）深度訪談法（3）面談?wù){(diào)查法（4）電話調(diào)查法(5)郵寄調(diào)查法（6）留置問卷法*(1)土地費用估算(2)前期工程費估算(3)房屋開發(fā)費估算(4)管理費用估算(5)銷售費用估算(6)財務(wù)費用估算(7)其他費用估算(8)不可預(yù)見費估算(9)稅費估算*8. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入估算可以根據(jù)項目租售計劃、經(jīng)營計劃制定的租售價格乘以可租售面積（或單元數(shù)）計算。 第二步 編寫調(diào)研報告 。 第三步 收集第一手資料。實施階段 第一步 建立調(diào)查組織。 第二步 初步情況分析和非正式調(diào)查。(5)有助于房地企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益。(3)有助于項目投資者制定科學(xué)的營銷和開發(fā)計劃。房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用(1)有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資方向。批準(zhǔn)的項目建議書或同等效力的文件；國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃，詳細(xì)規(guī)劃，交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等；自然，地理，氣象，水文地質(zhì)，經(jīng)濟，社會等基礎(chǔ)資料；有關(guān)建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范，定額，指標(biāo)，要求等資料；國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標(biāo)；開發(fā)項目備選方案土地利用條件，規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等；其他有關(guān)依據(jù)資料。（5）可行性研究是編制下一階段規(guī)劃計劃方案的依據(jù)。（3）可行性研究是項目立項，用地審批的條件。（1）可行性研究是項目投資決策的基本依據(jù)。（一）概念：是指經(jīng)過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過出售、交換、贈與方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特征（1）以土地使用權(quán)出讓為基礎(chǔ)（2）需要具備一定的條件（3）是平等民事主體之間的一種民事法律行為（4）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的同步性（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容（五）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：出售、交換、贈予（一）概念：是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為（二）主要特征（1）沒有明確的使用年限（2）無須支付土地使用權(quán)出讓金（3）不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押（三）土地使用權(quán)劃撥的形式（四）土地使用權(quán)劃撥的審批權(quán)限（一）土地征用的含義（二）土地征用的特征（1）土地征用具有強制性（2）土地征用是一種政府行為（3）土地征用具有補償性（三）土地征用的程序（1）建設(shè)項目的預(yù)審（2）用地申請（3）擬定征地補償安置方案（4）簽訂征地協(xié)議（5）出讓或劃撥土地使用權(quán)（6）頒發(fā)土地使用證（四）征地補償與安置費用（1）土地補償（2）青苗補償（3）地上附著物補償費（4）安置補助費（5）新菜地開發(fā)建設(shè)基金（一）房屋拆遷申請（二）房屋拆遷審批（三）簽訂拆遷補償和安置協(xié)議（四）實施拆遷（五）監(jiān)督檢查（一）城市房屋拆遷補償（二）城市房屋拆遷安置（一）組織競標(biāo)團隊 第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究可行性研究是指在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析，論證的科學(xué)方法。對第三類關(guān)系，值得注意的涉稅問題是：兼營物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時兼營餐飲、娛樂等服務(wù)項目，對其物業(yè)收入以及服務(wù)業(yè)的各項收入應(yīng)按相應(yīng)的稅目、稅率納稅房地產(chǎn)經(jīng)營計劃的調(diào)整1滾動計劃法2啟動備用計劃法第四章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析（1）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的含義：就是影響開發(fā)與經(jīng)營活動整個過程的外部因素和條件的總和。二者的具體關(guān)系有三類：一類是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當(dāng)首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會召開后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會負(fù)責(zé)。對于第二類關(guān)系，值得注意的涉稅問題有兩點：一是自營工程在銷售時，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；二是存在自營工程的企業(yè)，如果有代建工程項目，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。（二）與相關(guān)行業(yè)的關(guān)系 與“建筑業(yè)”的關(guān)系 在我國三項產(chǎn)業(yè)的劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)帶有經(jīng)營與服務(wù)的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”是我國城市建設(shè)的基本方針，其本質(zhì)特點就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。但一個組織能否實現(xiàn)精簡效能，單有一個良好的結(jié)構(gòu)設(shè)計是不夠的，還須有一套系統(tǒng)的運行制度和方法，才能保證原定的組織結(jié)構(gòu)得到順利實現(xiàn)（二）組織結(jié)構(gòu)的形式： 1職能型組織結(jié)構(gòu)2項目型組織結(jié)構(gòu)3矩陣型組織結(jié)構(gòu)4混合型組織結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)制定原則1可行性原則2可量化性原則3彈性原則房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的內(nèi)容1成長性目標(biāo)2盈利性目標(biāo)3競爭性目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的調(diào)整1手機信息2分析3論證4決策房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的特點1目標(biāo)性2靈活性3選擇性房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的因素1壞境2決策者對風(fēng)險的態(tài)度3思維定勢4時間房地產(chǎn)經(jīng)營計劃的概念與特點房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)，主要涉及房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、建
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