【正文】 而歸于無效。 保險公司方面又把“皮球”踢給了銀行 律師、專家 弱勢群體的利益不容漠視 河南文豐律 師事務(wù)所執(zhí)行主任王登巍和開物律師事務(wù)所鄭州分所律師申繼東認(rèn)為，按揭保險是“霸王條款”。 根據(jù)《保險法》第四條規(guī)定，從事保險活動必須遵守法律、行政法規(guī)，遵循自愿和誠實(shí)守信的原則。購買保險者并不是保險的最大受益者，這合理嗎”的問題，某商業(yè)銀行稱“這得問保險公司”?！? 記者又就“辦住房按揭貸款就必須買住房按揭保險，否則就無法申請到貸款，住房保險豈不 成了按揭貸款‘強(qiáng)制搭配商品’購房人可不可以不買住房按揭保險”等問題詢問了某商業(yè)銀行，該商業(yè)銀行有關(guān)人士表示：“根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在銀行采用按揭方式購買的住房，按揭期間必須向保險公司投保，萬一住宅遭遇火災(zāi)等災(zāi)難造成損毀，由保險公司賠付，以保障銀行的利益。記者問：“既然是購房人買的保險，為什么第一受益人是銀行呢？”某商業(yè)銀行有關(guān)人士回答：“個人向銀行申請房屋貸款時，由于沒有金融證券抵押在銀行，而是把房屋產(chǎn)權(quán)證作為質(zhì)押品進(jìn)行貸款，事實(shí)上已形成個人與銀行之間的還貸關(guān)系。保險規(guī)定應(yīng)該改一改了 。 房地產(chǎn)專家指出，抵押住房貸款保險作為財(cái)產(chǎn)保險，其合同當(dāng)事人應(yīng)該作為享受合同權(quán)利、承擔(dān)合同義務(wù)的主體，而目前保險公司卻設(shè)定銀行為第一受益人，明顯有失公平。如國家因公共利益和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要征用房屋使用范圍內(nèi)的土地，雖給購房人一定補(bǔ)償金，但數(shù)額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償?shù)牟糠仲J款處于無法收回的境地。銀行在訂立合同時因簽章不規(guī)范導(dǎo)致合同未成立或者合同無效從而危及銀行權(quán)益。 同時，銀行本身也存在著諸多風(fēng)險。其二，開發(fā)商由于經(jīng)營不善，導(dǎo)致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購房協(xié)議無法履行，必然導(dǎo)致按揭貸款協(xié)議無法正常履行，銀行信貸資產(chǎn)受到損害。 一位房地產(chǎn)專家說，銀行為了防止風(fēng)險而讓買房人埋單，表面上看來很有道理，其實(shí)這是銀行強(qiáng)加給消費(fèi)者頭上的不平等條約，因?yàn)?，銀行的風(fēng)險并不完全是買房人造成 的?！编嵵菔蟹抗芫钟嘘P(guān)部門負(fù)責(zé)人如是說。銀行的“不買保險就不能辦理按揭貸款”的規(guī)定，讓人想起了前幾年買飛機(jī)票必須購買保險的情況，這種捆綁式銷售保險是違反消費(fèi)者自愿原則的，現(xiàn)在買飛機(jī)票已經(jīng)可以不買保險了，住房按揭保險也應(yīng)回歸公平！ 房產(chǎn)管理部門 銀行、保險公司部分規(guī)定有失公平 對于消費(fèi)者對住房按揭貸款保險的種種質(zhì)疑，房地產(chǎn)管理部門及專業(yè)人士是如何看待的呢？ “購房價并不是房子的實(shí)際價值，其中含有土地轉(zhuǎn)讓金、拆遷費(fèi)等額外費(fèi)用，而這些費(fèi)用在整個購房價中占到１／３以上，尤其是土地幾乎沒有滅失的可能，保險公司把這些也 納入保險費(fèi)用，明顯有違保險價值說。 “游戲規(guī)則”有失公平消費(fèi)者認(rèn)為，按揭貸款保險，把中原城市不常見的臺風(fēng)、冰凌、突發(fā)性山體滑坡、泥石流、海嘯、山崩、飛行物體及其他空中運(yùn)行物墜落等作為財(cái)產(chǎn)保險的保險責(zé)任，而把地震及地震次生原因責(zé)任險等排除在外，失去了一些為按揭購房保駕護(hù)航的作用。目前，住房按揭保險在出險率極低的情況下卻一直維持著較高的費(fèi)率水平，存在“暴利”之嫌。購房者尚未取得所預(yù)購住房的產(chǎn)權(quán)前，根本無權(quán)為產(chǎn)權(quán)尚不屬于自己的房屋投保；即使銀行為了防止信貸風(fēng)險而要求購房者買保險，也只能要求購房者購買信用保險，該保險將承擔(dān)購房者不能還款時的還款責(zé)任。權(quán)利和義務(wù)不對等。因此，保險公司承擔(dān)保險責(zé)任的 期限明顯短于貸款期限。 二是保險期限過度?，F(xiàn)在的保險不是以抵押房屋建筑價格的多少來確定投保金額標(biāo)準(zhǔn)，而是采用商品房銷售價格作為保險金額，大大超過了作為抵押房屋的實(shí)際保險價值?！? “弄不懂”住房按揭保險的遠(yuǎn)不止張女士和杜女士?！睆埮繉Υ祟H有微詞。上個月她提前還清了貸款，然而到保險公司退保，保險公司只退了２１２４元，張女士不解，才過一年多，３７５９元的保險費(fèi)竟被扣掉了１６００多元。 有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他組織或個人作為保證人； 銀行同意的貸款行規(guī)定的其他條件。 (注意： 還有可能會出現(xiàn)的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深而感覺不好，不想購買的時候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購買者可以終止協(xié)議，拿回定金。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實(shí)在合同里。 在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實(shí)下來，通常，發(fā)展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實(shí)際交付的時候，很可 能就會出現(xiàn)問題，而引起糾紛。所以，在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商 的資格和 五證 (即計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證 )；如果是現(xiàn)房 , 根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理 銷售許可證 ，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。簽定合同 簽訂購房合同時一定要慎重對待，因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。考慮到今后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民住房需求水平的提高，經(jīng)濟(jì)適用房的基本戶型面積可以適當(dāng)提高，但以滿足基本需求為宗旨，上限原則上不大于１２０平方米。由于各地收入標(biāo)準(zhǔn)差別大，國家只規(guī)定原則，標(biāo)準(zhǔn)由各城市自定。而對象的界定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)總量與需求量確定控制標(biāo)準(zhǔn)。對危改安置居民、“城中村”改造優(yōu)先安排，對教科文衛(wèi)等行業(yè)，可以傾斜，分期分批供應(yīng)。供應(yīng)面積將要求控制在１２０平方米以內(nèi)，豪華型、復(fù)式住宅將 被嚴(yán)格禁止。具體內(nèi)容可能是各地要根據(jù)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房情況和財(cái)政可承受能力，因地制宜地確定中低收入標(biāo)準(zhǔn)，明確供應(yīng)對象的范圍，不能再實(shí)行敞開供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)知識： 目前，建設(shè)部正加緊制定經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，并將認(rèn)真考慮公眾反應(yīng)強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象過于寬泛的問題。 在簽定完認(rèn)購書后，銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個細(xì)節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽定購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、