福州項目策劃分析-文庫吧資料
2025-06-23 14:27本頁面
【正文】 面積在140㎡左右的房型最為熱銷。戶型面積戶型主要為：一房一廳一衛(wèi) ~ 四房半二廳二衛(wèi)，主力面積為100~130㎡，標準層為52㎡~145㎡，復式為133㎡~280㎡。（二） 金山碧水項目分析經(jīng)濟指標占地面積：1068畝（）總建筑面積：70萬平方米綠地面積：戶型面積：52~145㎡（標準層） 133㎡~280㎡（復式、錯層）容積率：建筑密度：%綠地率：%住宅面積：規(guī)劃戶數(shù)：5000戶規(guī)劃人口：分區(qū)狀況A、西區(qū)：（經(jīng)濟適用房、廉租房、安置房）共27座，總建筑面積：11萬平方米B、中區(qū)：（商品房、經(jīng)濟適用房）63座，總建筑面積：25萬平方米C、東區(qū)：（商品房）54座，總建筑面積：其他情況A、結(jié)構(gòu)：全部為框架結(jié)構(gòu)B、樓層：以多層為主（5~6層） 小高層：9~11層 高層：18層C、單價范圍：1600~1900元/㎡（多層商品房）D、工程進度：中西區(qū)于今年8月底竣工，東區(qū)6月份全面開工，11幢高層建筑正在地下室施工或已完成地下室施工，13幢高層施工已至3~7層不等。不過通過對江南水都的總平分析和融僑地產(chǎn)的企業(yè)、產(chǎn)品定位，它的價格應(yīng)該至少在3000元/平方米以上。水鄉(xiāng)溫泉別墅和融僑錦江有檔次差別可以做市場，但在融僑錦江沒有基本去化之前，如果還繼續(xù)開發(fā)江南水都，就等于自己和自己的項目形成競爭，如果江南水都定價高融僑錦江相對好賣而江南水都不好賣，定價低江南水都好賣而融僑錦江不好賣，還有整個市場容量的問題，融僑錦江的開發(fā)周期都將延長。近期融僑錦江和江南水都都比較低調(diào)，一反當初大張旗鼓的常態(tài)，這可能有更深層次的原因。小結(jié)融僑錦江的上市策略是基本成功的，但開盤期以居住文明和大自然為主的訴求已經(jīng)做“滿”，不再具備差異化優(yōu)勢，在它的后期開發(fā)中只能依靠其他賣點進行推廣。（3）主要產(chǎn)品優(yōu)勢：規(guī)模大，配套全，環(huán)境優(yōu)美，位居江北。（2） 社區(qū)規(guī)劃：分五個獨立組團，B區(qū)是社區(qū)中心區(qū)，集中了中心公園和大部分配套設(shè)施。 用“自然”和“健康”系列來顯示生活環(huán)境優(yōu)勢，如“自然的生活就是幸福生活”“健康是藍天下寫意情懷”等。 用“森呼吸”和“心生活”系列對社區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢做進一步強調(diào)173。 用“他國有理想，家鄉(xiāng)有家園”來吸引海外僑資和在榕外國人，同時再次提升樓盤的形象品位和價值感。第二段銷售迅速增長，知名度迅速增加，其傳播任務(wù)在于要加強沖擊并引起記憶172。據(jù)了解，融僑錦江第一個季度的廣告投放超過300萬元。它在入市前，在炒作和現(xiàn)場做足了功夫，傾力建設(shè)福州最為氣派、最具現(xiàn)代意識的售樓中心，形成完整的營銷網(wǎng)絡(luò)，再配以“千呼萬喚始出來”的炒作效果和空前強大的廣告宣傳攻勢，基本上達到了其作為江濱版塊龍頭樓盤的預期目的。在融僑錦江上市的時候、以連續(xù)在晚報上刊登10個報眼、2個夾報、連續(xù)7版以“文明的腳步”為標題的報紙平面，利用元旦后其它樓盤廣告投放量小的機會，在福州形成鋪天蓋地的廣告攻勢，達到了極好的效果。擅于炒作的發(fā)展商抓住一切有利因素，如規(guī)模、自然和人文優(yōu)勢、社區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理、開發(fā)商實力品牌等進行了深入的烽作，充分借助了新聞的幫助，并形成了“千呼萬喚始出來”的效果，甫一面世，即獲得了廣泛的知名度。融僑錦江的核心概念說白了只有兩個字：“高尚”，它的演繹是有計劃有步驟的，它以“大型、高尚、成熟”為口號向買家展示其全方位優(yōu)勢，并做了一系列更具穿透力的創(chuàng)意表現(xiàn)，將這一概念傳達得甚為深入，很多消費者明知其地塊成本極低而利潤極高，但仍然掏錢購房，可見融僑錦江的魅力和市場地位。同時結(jié)合其強大的企業(yè)實力和巨額廣告費用，甫一入市便引起了強烈震動，短期內(nèi)引為樓市的熱點，并延續(xù)至今。1. 核心概念的來源及演繹融僑錦江的核心概念是依托其品牌、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計和自然人文資源優(yōu)勢提出的。所以我們可以這樣說：如果拋開地段因素，“檔次相似看價位，價格相同看檔次”，那某某花園的優(yōu)勢就很大。 從價位上講，西二環(huán)、東區(qū)、新店、倉山一帶的同價位項目對某某花園有一定影響，比如五鳳蘭庭，在部分消費者心目中已經(jīng)有了一定的品牌基礎(chǔ)和好感度，但在社區(qū)檔次上我們高出一籌。 從價值上講，江濱的房子、江景房和其他賣點的房子也存在競爭，這部分因素和消費者的居住觀念息息相關(guān)。l 我們要知道競爭對手曾做錯了什么，這樣我們可以獲得一些經(jīng)驗。福州房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始步入成熟階段。個人購房群體也發(fā)生了以下變化：一是購房年齡層年輕化；二是傳統(tǒng)消費主力除了“私營業(yè)主”與“海外關(guān)系戶”以外，“高級白領(lǐng)”這一群體也已成為主力消費的一部分。購買心理謹慎，另外他們對住宅的需求觀念已不再滿足于單一的居住功能，而是包含了居家功能以外的休閑功能，感觀功能，投資功能等多方面的需求。銀行銀根的緊縮直接影響了整個房地產(chǎn)市場的需求，今年房地產(chǎn)市場競爭將更為激烈，尤其體現(xiàn)在品牌的競爭、產(chǎn)品的競爭上，但是地產(chǎn)業(yè)的競爭對老百姓來說，因為那些操作不規(guī)范，工程質(zhì)量不達標的違規(guī)樓盤開發(fā)商將被市場淘汰，留下來的是那些真正能做到讓購房者“買得放心，住得舒心”的開發(fā)商。住房開發(fā)貸款對象應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，信用等級高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要適銷對路的住宅項目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%。商品房交易鑒證平均價格每平方米2630元，％，其中住宅2287元/平方米，％（三）、樓市更加規(guī)范6月26日，人民銀行發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》要求對住房開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款進行嚴格審查和評估經(jīng)整頓住房金融市場，防范住房貸款風險，促進住房金融進
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