福州項目策劃分析-預(yù)覽頁
【正文】 邊環(huán)境相配。西北方向沿社區(qū)規(guī)劃路有一排店面，菜市場位于小區(qū)南角。戶型設(shè)計暫時在福州處于領(lǐng)先地位。規(guī)劃停車位超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，完全能滿足未來家庭汽車時代的需要。二、中國國家統(tǒng)計局月度形式報告顯示，今年上半年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁，商品房全面熱銷。統(tǒng)計顯示，上半年，中國商品房平均銷售價格為2304元/平方米，%，與今年一季度相比，%。即使從全國范圍看，福州市場的競爭也是非常慘烈的，反過來可能的原因也在于此；如一些產(chǎn)品出色的樓盤，象“永升城市花園”，因為戶型有特色賣得相當(dāng)好，在一定程度上它的競爭壓力就相對較小。二是新盤上市較少，大盤不多，與去年同期限相比較今年6月樓市零星散盤居多。四是在4月房交會、5月招商月過后，6月樓市廣告明顯淡化。，％％，％％。 全市二手房交易3489起，金額42155萬，％、％％。上半年回遷戶數(shù)4900戶，一次性安置和貨幣補(bǔ)償安置2280戶。今年上半年市區(qū)商品房預(yù)售平均每平方米3374元，%，其中住宅平均價格每平方米2707元，％。開發(fā)項目必須具備“四證”，嚴(yán)禁對借款人發(fā)放“零首付”個人住房貸款，借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超大型過60%，貸款期限最長不起過10年所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。原有的一些“名不符實”的概念地產(chǎn)已風(fēng)光不再，一個理性的市場要求房地產(chǎn)開發(fā)行為透明化，賦予樓盤以更實質(zhì)性的內(nèi)涵。十一：競爭對手分析l 我們要知道競爭對手曾做對了什么，這樣我們可以獲得一些提示。 從地段上講，環(huán)境優(yōu)美的新區(qū)和配套相對完善的舊城區(qū)各有優(yōu)勢，這集中體現(xiàn)在消費(fèi)者對這個問題的看法和經(jīng)濟(jì)實力上，消費(fèi)者自會選擇。（一） 融僑錦江產(chǎn)品和市場推廣分析下面我們將通過研究融僑錦江的核心概念、前期炒作、入市策略、策略推進(jìn)四個方面分析其上市廣告行銷行為。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在融僑錦江開盤后，其競爭對手天元花園在2個月內(nèi)竟然只賣了幾套房子！可見融僑錦江的市場沖擊力之強(qiáng)大。融僑錦江的炒作手段主要是運(yùn)用報紙，并和軟性相結(jié)合。同時讓人很有感受的是其廣告演繹，基于其炒作帶來的一定的知名度基礎(chǔ)，融僑錦江采用了雷霆萬鈞的廣告攻勢，使其很短的時間一躍而成為2000年福州樓市的焦點。 用“為信仰而生活”提高消費(fèi)群體的身份感173。 用“孩子們有幸福的童年”系列宣揚(yáng)社區(qū)的教育配套和環(huán)境優(yōu)勢第四段A區(qū)已經(jīng)基本售完，對樓市進(jìn)行新一輪的刺激，為B區(qū)開盤做好鋪墊172。北歐式建筑風(fēng)格，外立面以紅、藍(lán)兩色為主調(diào)?，F(xiàn)在A區(qū)已經(jīng)入住，B區(qū)高層銷售過半，但隨著江對岸競爭項目的開發(fā)，它也必將面臨和本項目搶奪市場資源的局面，某某花園巨大價格優(yōu)勢將給它造成全所未有的強(qiáng)大壓力，如果還是走原來的高價位策略，融僑錦江C、D兩區(qū)的開發(fā)不容樂觀，特別是近期“元洪錦江事件”的影響，已經(jīng)對其將來的品牌發(fā)展造成了一定的負(fù)面影響。其中最大的變數(shù)是，以江南水都3000畝的規(guī)模，還有溫泉支持，如果它的價位和我們沒有大的拉開，而是對競爭項目進(jìn)行市場打壓，那將給某某花園造成極大的影響。價格定位A、經(jīng)濟(jì)適用房：1300元/㎡~1500元/㎡（主要分布在西區(qū)）B、多層商品房：1600元/㎡~1900元/㎡（中區(qū)）C、高層、電梯小高層：2050元/㎡起以超低價入市的“金山碧水”對難圓住房夢的工薪階層而言無疑是個興奮點，但其有失公平競爭原則的政府支持行為，對福州很多開發(fā)商而言是個傷害，對二手房市場的負(fù)面影響也非常嚴(yán)重。其總價大約控制的16萬元至30萬元之間，戶型格局較理想。對于他們來說是最大的吸引力就是低價位，同時銀行按揭對于他們來說也顯得相當(dāng)重要。其次就是看好金山升值潛力的投資型客戶。金山碧水存在的問題：A、“金山碧水”在一定程度上帶動了整個南臺島的開發(fā)，但也促使江濱沿岸的房地產(chǎn)開發(fā)商們不得不提高樓盤的素質(zhì)和檔次，不然無法競爭，這在福州已經(jīng)引出了一場風(fēng)波。促銷手段A、 買房送戶口。 C、 為方便客戶買房選擇信譽(yù)好的中介機(jī)購建立代理點。我們最大的希望是，它能多帶點人氣，市政配套能盡快跟上，加上有水鄉(xiāng)溫泉別墅這樣的高檔次樓盤同在江南，金山新區(qū)的檔次也跟了上去。（2）規(guī)劃設(shè)計：某某花園在規(guī)劃設(shè)計上具有獨特優(yōu)勢，建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計、綠化體系、小區(qū)規(guī)劃都有獨到之處，特別是戶型將在一定時間內(nèi)在福州居于領(lǐng)先地位。（2） 信心指數(shù)：某某花園缺少品牌支持和政府支持，特別是新區(qū)開發(fā)消費(fèi)者比較看重開發(fā)商實力，但金山房地產(chǎn)開發(fā)公司的招牌可以起到一定作用。（3） 整個地塊尚未形成真正市場主流，特別是舊城區(qū)同價位樓盤對某某花園影響甚大。（3）符合未來家居置業(yè)的潮流，同時具備一定價格性能比優(yōu)勢。另外，福州全市在海外打工者超過5萬人，僅福清就有3萬人之多，據(jù)統(tǒng)計每個月回國的人有2000人/次，這部分人在日本的都要回來（華人在日不能得到護(hù)照），在美、澳等地的80％要回來，而且回來必買房，他們對環(huán)境的要求極高，是一塊不可忽略的市場。② 從心理層面來分析A． 高品質(zhì)生活的追求者追求高品質(zhì)的生活，對社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍的要求較高，尊重別人也尊重自己，理解生活也懂得享受生活，受教育程度較高，有一定文化素質(zhì)和較高的個人修養(yǎng)。③ 從收入層面劃分 A． 家庭積蓄20萬元以上如果家庭積蓄有這個數(shù)，就有能力去提升居住條件或進(jìn)行二次購房，同時銀行按揭在很大程度上也能減輕他們的經(jīng)濟(jì)壓力。國家公務(wù)員中的有權(quán)者。高校教師。收 入家庭積蓄20萬元以上。改善居住條件。 某某花園消費(fèi)群體相對來說比較分散。（3） 追求優(yōu)美環(huán)境、高尚社區(qū)文化和各種
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