福州項(xiàng)目策劃分析-wenkub
2023-07-02 14:27:18 本頁面
【正文】 很長(zhǎng)一段時(shí)間以來，福州有兩個(gè)同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。但是，由于土地開發(fā)、竣工面積和商品房銷售價(jià)格增速趨緩，使得6月份“房地產(chǎn)景氣指數(shù)”穩(wěn)中趨降。景觀入口位于社區(qū)東北位置，緊靠聚龍路；西北和東南兩個(gè)入口和社區(qū)兩條規(guī)劃路連接，將成為社區(qū)日常主入口，機(jī)動(dòng)車從東南和西北兩個(gè)入口進(jìn)入地下車庫。 停車安排：停車位分地下人防停車和路面停車；地下車庫位于小區(qū)東南、西北入口大門兩端，停車面積18100平方米，共有停車位？地面停車集中設(shè)在社區(qū)中環(huán)路兩旁、會(huì)所旁邊和樓間空地，共有停車位？個(gè)。七、 分區(qū)和戶型 分區(qū)：某某花園共分為五個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)（詳見項(xiàng)目包裝部分）戶型：（詳見戶型包裝部分和創(chuàng)作文案部分）開間特點(diǎn)：正南正北、格局方正；基本達(dá)到明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)四明設(shè)計(jì)；飄式窗；大客廳，現(xiàn)代大廚房，雙衛(wèi)??；至少正南正北兩個(gè)陽臺(tái)；休息區(qū)與會(huì)客區(qū)動(dòng)靜分離；室內(nèi)沒有梁柱；一層設(shè)私家花園；頂樓復(fù)式加閣樓，空中露臺(tái)或退臺(tái)設(shè)計(jì)；有兩個(gè)區(qū)是全躍層單元。六、 社區(qū)配套（估計(jì)）治安值班室、物業(yè)管理辦公室、消防控制辦、美發(fā)美容店、咖啡屋、青少年活動(dòng)中心、老年康樂室、健身房、文化活動(dòng)中心、社區(qū)診所、中西藥店、超市、菜市場(chǎng)、照相館、洗衣店、修配店、糧油店、液化所供應(yīng)站、公交站、幼兒園、電子門禁、可視對(duì)講門鈴、中央監(jiān)控系統(tǒng)、門窗紅外報(bào)警、遠(yuǎn)傳水表、寬帶網(wǎng)絡(luò)等。五、 建筑風(fēng)格單體建筑為9層電梯小高層，6層半花園小洋房。 與區(qū)內(nèi)建筑相統(tǒng)一，景觀融入建筑，建筑襯托景觀，使建筑成為景觀的一部分。 景觀與人親近而不虛設(shè)，與人和諧而不浪費(fèi)，最大限度體現(xiàn)觀賞和實(shí)用價(jià)值之統(tǒng)一。（建筑風(fēng)格和外立面風(fēng)格暫缺）主要特點(diǎn)：藝術(shù)閣樓、飄式窗、斜屋頂、至少南北雙觀景陽臺(tái)、落地玻門、轉(zhuǎn)角窗。某某花園在社區(qū)北端設(shè)有大型親水景觀會(huì)所，是居民休閑、娛樂、健身的主要場(chǎng)所，幼兒園位于環(huán)境優(yōu)美的社區(qū)中部。面積實(shí)用率高。這樣大部分機(jī)動(dòng)車不進(jìn)入社區(qū)各生活區(qū)內(nèi)部，基本形成人車分流，從而保證了社區(qū)居民生活的安全性和舒適性。九、200 年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、國(guó)家繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年政府重點(diǎn)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能。下半年，由于中國(guó)即將加入WTO和北京市申奧成功，必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)新產(chǎn)生影響，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)總體景氣水平有望繼續(xù)提升，房地產(chǎn)景氣指數(shù)將在景氣空間中保持上揚(yáng)。一是項(xiàng)目的同質(zhì)化，產(chǎn)品少差異；二是行銷推廣的同質(zhì)化，推廣無新意。（一）、200 福州樓市特點(diǎn)縱觀2001年1一6月份的整體走勢(shì)，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是居民對(duì)普通住宅的需求仍然看好，銷售走勢(shì)強(qiáng)，尤其是低價(jià)位的住宅銷售熱度未減速，如金山碧水一直是市民關(guān)注的目標(biāo)。一些廣告投放大戶的開發(fā)商今年也顯得低調(diào)。全市完成房地產(chǎn)交易鑒證14250起，％、％％，其中市區(qū)完成房地產(chǎn)交易鑒證10331起，％、％％。1—6月，二手房交易繼續(xù)攀升，房改房上市有所突破。全市共審批拆遷項(xiàng)目68個(gè)，動(dòng)遷居民9128戶。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年6月底。住房開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，信用等級(jí)高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要適銷對(duì)路的住宅項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。購(gòu)買心理謹(jǐn)慎，另外他們對(duì)住宅的需求觀念已不再滿足于單一的居住功能，而是包含了居家功能以外的休閑功能，感觀功能，投資功能等多方面的需求。福州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始步入成熟階段。 從價(jià)值上講，江濱的房子、江景房和其他賣點(diǎn)的房子也存在競(jìng)爭(zhēng)，這部分因素和消費(fèi)者的居住觀念息息相關(guān)。所以我們可以這樣說：如果拋開地段因素，“檔次相似看價(jià)位，價(jià)格相同看檔次”，那某某花園的優(yōu)勢(shì)就很大。同時(shí)結(jié)合其強(qiáng)大的企業(yè)實(shí)力和巨額廣告費(fèi)用，甫一入市便引起了強(qiáng)烈震動(dòng)，短期內(nèi)引為樓市的熱點(diǎn)，并延續(xù)至今。擅于炒作的發(fā)展商抓住一切有利因素，如規(guī)模、自然和人文優(yōu)勢(shì)、社區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理、開發(fā)商實(shí)力品牌等進(jìn)行了深入的烽作，充分借助了新聞的幫助，并形成了“千呼萬喚始出來”的效果，甫一面世，即獲得了廣泛的知名度。它在入市前，在炒作和現(xiàn)場(chǎng)做足了功夫，傾力建設(shè)福州最為氣派、最具現(xiàn)代意識(shí)的售樓中心，形成完整的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，再配以“千呼萬喚始出來”的炒作效果和空前強(qiáng)大的廣告宣傳攻勢(shì)，基本上達(dá)到了其作為江濱版塊龍頭樓盤的預(yù)期目的。第二段銷售迅速增長(zhǎng)，知名度迅速增加，其傳播任務(wù)在于要加強(qiáng)沖擊并引起記憶172。 用“森呼吸”和“心生活”系列對(duì)社區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)做進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)173。（2） 社區(qū)規(guī)劃：分五個(gè)獨(dú)立組團(tuán)，B區(qū)是社區(qū)中心區(qū)，集中了中心公園和大部分配套設(shè)施。小結(jié)融僑錦江的上市策略是基本成功的，但開盤期以居住文明和大自然為主的訴求已經(jīng)做“滿”，不再具備差異化優(yōu)勢(shì)，在它的后期開發(fā)中只能依靠其他賣點(diǎn)進(jìn)行推廣。水鄉(xiāng)溫泉?jiǎng)e墅和融僑錦江有檔次差別可以做市場(chǎng)，但在融僑錦江沒有基本去化之前，如果還繼續(xù)開發(fā)江南水都，就等于自己和自己的項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)，如果江南水都定價(jià)高融僑錦江相對(duì)好賣而江南水都不好賣，定價(jià)低江南水都好賣而融僑錦江不好賣，還有整個(gè)市場(chǎng)容量的問題，融僑錦江的開發(fā)周期都將延長(zhǎng)。（二） 金山碧水項(xiàng)目分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：1068畝（）總建筑面積：70萬平方米綠地面積：戶型面積：52~145㎡（標(biāo)準(zhǔn)層） 133㎡~280㎡（復(fù)式、錯(cuò)層）容積率：建筑密度：%綠地率：%住宅面積：規(guī)劃戶數(shù)：5000戶規(guī)劃人口：分區(qū)狀況A、西區(qū)：（經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、安置房）
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