【正文】 很長一段時間以來，福州有兩個同質化現(xiàn)象比較嚴重。但是，由于土地開發(fā)、竣工面積和商品房銷售價格增速趨緩，使得6月份“房地產(chǎn)景氣指數(shù)”穩(wěn)中趨降。景觀入口位于社區(qū)東北位置，緊靠聚龍路；西北和東南兩個入口和社區(qū)兩條規(guī)劃路連接，將成為社區(qū)日常主入口，機動車從東南和西北兩個入口進入地下車庫。 停車安排：停車位分地下人防停車和路面停車；地下車庫位于小區(qū)東南、西北入口大門兩端，停車面積18100平方米，共有停車位？地面停車集中設在社區(qū)中環(huán)路兩旁、會所旁邊和樓間空地，共有停車位？個。七、 分區(qū)和戶型 分區(qū)：某某花園共分為五個相對獨立的組團（詳見項目包裝部分）戶型：（詳見戶型包裝部分和創(chuàng)作文案部分）開間特點：正南正北、格局方正；基本達到明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)四明設計；飄式窗；大客廳，現(xiàn)代大廚房，雙衛(wèi)??；至少正南正北兩個陽臺；休息區(qū)與會客區(qū)動靜分離；室內沒有梁柱；一層設私家花園；頂樓復式加閣樓，空中露臺或退臺設計；有兩個區(qū)是全躍層單元。六、 社區(qū)配套（估計）治安值班室、物業(yè)管理辦公室、消防控制辦、美發(fā)美容店、咖啡屋、青少年活動中心、老年康樂室、健身房、文化活動中心、社區(qū)診所、中西藥店、超市、菜市場、照相館、洗衣店、修配店、糧油店、液化所供應站、公交站、幼兒園、電子門禁、可視對講門鈴、中央監(jiān)控系統(tǒng)、門窗紅外報警、遠傳水表、寬帶網(wǎng)絡等。五、 建筑風格單體建筑為9層電梯小高層，6層半花園小洋房。 與區(qū)內建筑相統(tǒng)一，景觀融入建筑，建筑襯托景觀，使建筑成為景觀的一部分。 景觀與人親近而不虛設，與人和諧而不浪費，最大限度體現(xiàn)觀賞和實用價值之統(tǒng)一。（建筑風格和外立面風格暫缺）主要特點：藝術閣樓、飄式窗、斜屋頂、至少南北雙觀景陽臺、落地玻門、轉角窗。某某花園在社區(qū)北端設有大型親水景觀會所，是居民休閑、娛樂、健身的主要場所，幼兒園位于環(huán)境優(yōu)美的社區(qū)中部。面積實用率高。這樣大部分機動車不進入社區(qū)各生活區(qū)內部，基本形成人車分流，從而保證了社區(qū)居民生活的安全性和舒適性。九、200 年全國房地產(chǎn)市場概述一、國家繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產(chǎn)市場，今年政府重點整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場、培育品牌，轉變房地產(chǎn)市場管理職能。下半年，由于中國即將加入WTO和北京市申奧成功，必將對房地產(chǎn)市場新產(chǎn)生影響，中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)總體景氣水平有望繼續(xù)提升，房地產(chǎn)景氣指數(shù)將在景氣空間中保持上揚。一是項目的同質化，產(chǎn)品少差異；二是行銷推廣的同質化，推廣無新意。（一）、200 福州樓市特點縱觀2001年1一6月份的整體走勢，主要有以下幾個特點：一是居民對普通住宅的需求仍然看好，銷售走勢強，尤其是低價位的住宅銷售熱度未減速，如金山碧水一直是市民關注的目標。一些廣告投放大戶的開發(fā)商今年也顯得低調。全市完成房地產(chǎn)交易鑒證14250起，％、％％，其中市區(qū)完成房地產(chǎn)交易鑒證10331起，％、％％。1—6月，二手房交易繼續(xù)攀升，房改房上市有所突破。全市共審批拆遷項目68個，動遷居民9128戶。據(jù)統(tǒng)計，截至今年6月底。住房開發(fā)貸款對象應具備房地產(chǎn)開發(fā)資質，信用等級高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應主要適銷對路的住宅項目，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%。購買心理謹慎，另外他們對住宅的需求觀念已不再滿足于單一的居住功能，而是包含了居家功能以外的休閑功能，感觀功能，投資功能等多方面的需求。福州房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始步入成熟階段。 從價值上講，江濱的房子、江景房和其他賣點的房子也存在競爭，這部分因素和消費者的居住觀念息息相關。所以我們可以這樣說：如果拋開地段因素，“檔次相似看價位，價格相同看檔次”，那某某花園的優(yōu)勢就很大。同時結合其強大的企業(yè)實力和巨額廣告費用，甫一入市便引起了強烈震動，短期內引為樓市的熱點，并延續(xù)至今。擅于炒作的發(fā)展商抓住一切有利因素，如規(guī)模、自然和人文優(yōu)勢、社區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理、開發(fā)商實力品牌等進行了深入的烽作，充分借助了新聞的幫助，并形成了“千呼萬喚始出來”的效果，甫一面世，即獲得了廣泛的知名度。它在入市前，在炒作和現(xiàn)場做足了功夫，傾力建設福州最為氣派、最具現(xiàn)代意識的售樓中心，形成完整的營銷網(wǎng)絡，再配以“千呼萬喚始出來”的炒作效果和空前強大的廣告宣傳攻勢，基本上達到了其作為江濱版塊龍頭樓盤的預期目的。第二段銷售迅速增長，知名度迅速增加，其傳播任務在于要加強沖擊并引起記憶172。 用“森呼吸”和“心生活”系列對社區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢做進一步強調173。（2） 社區(qū)規(guī)劃：分五個獨立組團，B區(qū)是社區(qū)中心區(qū)，集中了中心公園和大部分配套設施。小結融僑錦江的上市策略是基本成功的，但開盤期以居住文明和大自然為主的訴求已經(jīng)做“滿”，不再具備差異化優(yōu)勢，在它的后期開發(fā)中只能依靠其他賣點進行推廣。水鄉(xiāng)溫泉別墅和融僑錦江有檔次差別可以做市場，但在融僑錦江沒有基本去化之前，如果還繼續(xù)開發(fā)江南水都，就等于自己和自己的項目形成競爭，如果江南水都定價高融僑錦江相對好賣而江南水都不好賣，定價低江南水都好賣而融僑錦江不好賣，還有整個市場容量的問題，融僑錦江的開發(fā)周期都將延長。（二） 金山碧水項目分析經(jīng)濟指標占地面積：1068畝（）總建筑面積：70萬平方米綠地面積：戶型面積：52~145㎡（標準層） 133㎡~280㎡（復式、錯層）容積率：建筑密度：%綠地率：%住宅面積：規(guī)劃戶數(shù)：5000戶規(guī)劃人口：分區(qū)狀況A、西區(qū)：（經(jīng)濟適用房、廉租房、安置房）