福州項(xiàng)目策劃分析-免費(fèi)閱讀
【正文】 （3） 追求優(yōu)美環(huán)境、高尚社區(qū)文化和各種完美配套。改善居住條件。高校教師。③ 從收入層面劃分 A． 家庭積蓄20萬(wàn)元以上如果家庭積蓄有這個(gè)數(shù)，就有能力去提升居住條件或進(jìn)行二次購(gòu)房，同時(shí)銀行按揭在很大程度上也能減輕他們的經(jīng)濟(jì)壓力。另外，福州全市在海外打工者超過(guò)5萬(wàn)人，僅福清就有3萬(wàn)人之多，據(jù)統(tǒng)計(jì)每個(gè)月回國(guó)的人有2000人/次，這部分人在日本的都要回來(lái)（華人在日不能得到護(hù)照），在美、澳等地的80％要回來(lái)，而且回來(lái)必買(mǎi)房，他們對(duì)環(huán)境的要求極高，是一塊不可忽略的市場(chǎng)。（3） 整個(gè)地塊尚未形成真正市場(chǎng)主流，特別是舊城區(qū)同價(jià)位樓盤(pán)對(duì)某某花園影響甚大。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)：某某花園在規(guī)劃設(shè)計(jì)上具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，建筑風(fēng)格、景觀(guān)設(shè)計(jì)、綠化體系、小區(qū)規(guī)劃都有獨(dú)到之處，特別是戶(hù)型將在一定時(shí)間內(nèi)在福州居于領(lǐng)先地位。 C、 為方便客戶(hù)買(mǎi)房選擇信譽(yù)好的中介機(jī)購(gòu)建立代理點(diǎn)。金山碧水存在的問(wèn)題：A、“金山碧水”在一定程度上帶動(dòng)了整個(gè)南臺(tái)島的開(kāi)發(fā)，但也促使江濱沿岸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們不得不提高樓盤(pán)的素質(zhì)和檔次，不然無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)，這在福州已經(jīng)引出了一場(chǎng)風(fēng)波。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是最大的吸引力就是低價(jià)位，同時(shí)銀行按揭對(duì)于他們來(lái)說(shuō)也顯得相當(dāng)重要。價(jià)格定位A、經(jīng)濟(jì)適用房：1300元/㎡~1500元/㎡（主要分布在西區(qū)）B、多層商品房：1600元/㎡~1900元/㎡（中區(qū)）C、高層、電梯小高層：2050元/㎡起以超低價(jià)入市的“金山碧水”對(duì)難圓住房夢(mèng)的工薪階層而言無(wú)疑是個(gè)興奮點(diǎn)，但其有失公平競(jìng)爭(zhēng)原則的政府支持行為，對(duì)福州很多開(kāi)發(fā)商而言是個(gè)傷害，對(duì)二手房市場(chǎng)的負(fù)面影響也非常嚴(yán)重?，F(xiàn)在A(yíng)區(qū)已經(jīng)入住，B區(qū)高層銷(xiāo)售過(guò)半，但隨著江對(duì)岸競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，它也必將面臨和本項(xiàng)目搶奪市場(chǎng)資源的局面，某某花園巨大價(jià)格優(yōu)勢(shì)將給它造成全所未有的強(qiáng)大壓力，如果還是走原來(lái)的高價(jià)位策略，融僑錦江C、D兩區(qū)的開(kāi)發(fā)不容樂(lè)觀(guān)，特別是近期“元洪錦江事件”的影響，已經(jīng)對(duì)其將來(lái)的品牌發(fā)展造成了一定的負(fù)面影響。 用“孩子們有幸福的童年”系列宣揚(yáng)社區(qū)的教育配套和環(huán)境優(yōu)勢(shì)第四段A區(qū)已經(jīng)基本售完，對(duì)樓市進(jìn)行新一輪的刺激，為B區(qū)開(kāi)盤(pán)做好鋪墊172。同時(shí)讓人很有感受的是其廣告演繹，基于其炒作帶來(lái)的一定的知名度基礎(chǔ)，融僑錦江采用了雷霆萬(wàn)鈞的廣告攻勢(shì)，使其很短的時(shí)間一躍而成為2000年福州樓市的焦點(diǎn)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在融僑錦江開(kāi)盤(pán)后，其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手天元花園在2個(gè)月內(nèi)竟然只賣(mài)了幾套房子！可見(jiàn)融僑錦江的市場(chǎng)沖擊力之強(qiáng)大。 從地段上講，環(huán)境優(yōu)美的新區(qū)和配套相對(duì)完善的舊城區(qū)各有優(yōu)勢(shì)，這集中體現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)這個(gè)問(wèn)題的看法和經(jīng)濟(jì)實(shí)力上，消費(fèi)者自會(huì)選擇。原有的一些“名不符實(shí)”的概念地產(chǎn)已風(fēng)光不再，一個(gè)理性的市場(chǎng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為透明化，賦予樓盤(pán)以更實(shí)質(zhì)性的內(nèi)涵。今年上半年市區(qū)商品房預(yù)售平均每平方米3374元，%，其中住宅平均價(jià)格每平方米2707元，％。 全市二手房交易3489起，金額42155萬(wàn)，％、％％。四是在4月房交會(huì)、5月招商月過(guò)后，6月樓市廣告明顯淡化。即使從全國(guó)范圍看，福州市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也是非常慘烈的，反過(guò)來(lái)可能的原因也在于此；如一些產(chǎn)品出色的樓盤(pán)，象“永升城市花園”，因?yàn)閼?hù)型有特色賣(mài)得相當(dāng)好，在一定程度上它的競(jìng)爭(zhēng)壓力就相對(duì)較小。二、中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局月度形式報(bào)告顯示，今年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，商品房全面熱銷(xiāo)。戶(hù)型設(shè)計(jì)暫時(shí)在福州處于領(lǐng)先地位。外立面色彩明快，線(xiàn)條簡(jiǎn)約，與周邊環(huán)境相配。某某花園行銷(xiāo)推廣企劃書(shū)（項(xiàng)目分析部分）福州某某營(yíng)銷(xiāo)策劃公司一、 項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位：福州江濱中高檔生活社區(qū)功能定位：功能齊全配套完善的高尚生活社區(qū)身份定位：南江濱大型時(shí)尚豪園二、 地理位置及規(guī)模某某花園項(xiàng)目總況（按最新規(guī)劃設(shè)計(jì)方案）：總用地面積：100000平方米；總建筑面積：140000平方米；平均建筑密度：%；平均容積率：；總綠地面積：59850平方米；平均綠化率：%；總戶(hù)數(shù)：876戶(hù)；規(guī)劃總?cè)丝冢杭s3066人（）居住建筑面積：126200平方米，公建和商用房面積：11300平方米（；；；）；地下停車(chē)面積18100平方米；三、 社區(qū)外部環(huán)境 社區(qū)面迎一線(xiàn)閩江 緊貼拓寬后的聚龍路（南江濱大道） 300畝江濱公園四、 內(nèi)部環(huán)境：在區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)上，某某花園有以下特色： 與周邊優(yōu)美的自然環(huán)境相統(tǒng)一。樓宇坐北朝南，排列和諧，與天然的地理特征形成交錯(cuò)之美。八、 道路系統(tǒng)和停車(chē) 道路系統(tǒng)：社區(qū)用中環(huán)路將整個(gè)道路系統(tǒng)分成環(huán)內(nèi)和環(huán)外部分，共分3級(jí)道路設(shè)置，社區(qū)主干道寬7米，支路寬4米，宅間及濱水小徑路寬2米。，%，%。所以某某花園在這兩個(gè)方面都要力求有所突破，在總平不錯(cuò)的情況下，我們的戶(hù)型是重點(diǎn)；在行銷(xiāo)推廣的思路上，手段要?jiǎng)?chuàng)新。五是江濱板塊和東區(qū)板塊受“東擴(kuò)南移”實(shí)施的慣性作用，依然強(qiáng)勢(shì)猶存，江景住宅成為市民購(gòu)房的重要目標(biāo)。1—6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房屋拆遷力度加大。商品房交易鑒證平均價(jià)格每平方米2630元，％，其中住宅2287元/平方米，％（三）、樓市更加規(guī)范6月26日，人民銀行發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》要求對(duì)住房開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款進(jìn)行嚴(yán)格審查和評(píng)估經(jīng)整頓住房金融市場(chǎng)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房金融進(jìn)一步發(fā)展。個(gè)人購(gòu)房群體也發(fā)生了以下變化：一是購(gòu)房年齡層年輕化；二是傳統(tǒng)消費(fèi)主力除了“私營(yíng)業(yè)主”與“海外關(guān)系戶(hù)”以外，“高級(jí)白領(lǐng)”這一群體也已成為主力消費(fèi)的一部分。 從價(jià)位上講，西二環(huán)、東區(qū)、新店、倉(cāng)山
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