福州項(xiàng)目策劃分析(存儲版)
【正文】 一帶的同價位項(xiàng)目對某某花園有一定影響，比如五鳳蘭庭，在部分消費(fèi)者心目中已經(jīng)有了一定的品牌基礎(chǔ)和好感度，但在社區(qū)檔次上我們高出一籌。融僑錦江的核心概念說白了只有兩個字：“高尚”，它的演繹是有計劃有步驟的，它以“大型、高尚、成熟”為口號向買家展示其全方位優(yōu)勢，并做了一系列更具穿透力的創(chuàng)意表現(xiàn)，將這一概念傳達(dá)得甚為深入，很多消費(fèi)者明知其地塊成本極低而利潤極高，但仍然掏錢購房，可見融僑錦江的魅力和市場地位。據(jù)了解，融僑錦江第一個季度的廣告投放超過300萬元。 用“自然”和“健康”系列來顯示生活環(huán)境優(yōu)勢，如“自然的生活就是幸福生活”“健康是藍(lán)天下寫意情懷”等。近期融僑錦江和江南水都都比較低調(diào)，一反當(dāng)初大張旗鼓的常態(tài)，這可能有更深層次的原因。戶型面積戶型主要為：一房一廳一衛(wèi) ~ 四房半二廳二衛(wèi)，主力面積為100~130㎡，標(biāo)準(zhǔn)層為52㎡~145㎡，復(fù)式為133㎡~280㎡。D、年齡結(jié)構(gòu)：該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶中占85%的客戶年齡結(jié)構(gòu)在25~45歲左右。從目前的形勢來看，市政配套要在3~5年內(nèi)才能夠逐步完善，這對于首批入住的業(yè)主和開發(fā)商無疑也是一種挑戰(zhàn)。D、 加強(qiáng)銷售服務(wù)：集中房改辦、住房金融中心，及有關(guān)銀行在現(xiàn)場實(shí)行“一條龍服務(wù)”，所有按揭手續(xù)由金山建設(shè)指揮部代辦，在一定程度上給消費(fèi)者購房帶來了方便。（3）價格：對江對面的融僑錦江來說，某某花園具有很明顯的價格優(yōu)勢，但金山碧水價格比我們低。而金山新區(qū)開發(fā)的綜合炒作熱度比原來的江北地段要弱得多。D．高級白領(lǐng)職員一般在25－35歲之間，文化素質(zhì)較高，對生活、家庭有自己的理解，向往舒適、方便、雅致的生活，把家當(dāng)作自己的心靈空間和努力工作追求的目標(biāo)，收入較高但財力有限，銀行按揭分期付款對他們來說很重要，購買心理趨于理性。B． 家庭年純收入8萬元以上按照通常規(guī)律，一般家庭積蓄十年達(dá)到購房經(jīng)濟(jì)條件的群體置業(yè)比率很大，家庭年收入8萬元以上，扣除日常開支，一年大體上可剩5萬元，十年就達(dá)到50萬元，某某花園主力戶型的價位在40萬元左右，加上銀行按揭，這部分人的購房消費(fèi)還是很有潛力的。心 理高品質(zhì)生活追求者。追求高尚社區(qū)氛圍。（4） 投資置業(yè)：如果不轉(zhuǎn)手的，買某某花園的消費(fèi)者自己居住的可能性最大，一般不會用來出租。（2） 提高居住品質(zhì)，改善居住條件，體現(xiàn)自身價值。年 齡在25歲－60歲之間都有可能受 教 育 程 度難說，70％高中以上目 標(biāo)三房二廳、四房二廳購 房 原 因提高生活品質(zhì)。高級白領(lǐng)。C． 購買心理比較理性某某花園的消費(fèi)群體具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，身份階層、知識水平、購買心理等綜合因素決定了他們是一群比較理性消費(fèi)者，這對我們的廣告策略指明了主要方向。C．海外歸僑海外歸僑或落葉歸根或主要事業(yè)在中國，因?yàn)樵?jīng)長期在國外生活過，視野比較開闊，對居家要求很高，特別看重環(huán)境、綠化、細(xì)部設(shè)計和社區(qū)文化，追求舒適、寧靜、方便、祥和的生活，某某花園對他們的吸引力將會很大。（2） 對手強(qiáng)大，分薄了客戶資源。A：STRENGTH（優(yōu)勢）（1）社區(qū)內(nèi)外環(huán)境：它是一種美好的社區(qū)景觀，更是一種清新怡人的生活環(huán)境，但對同地段項(xiàng)目而言不具備明顯的差異化優(yōu)勢，特別是外環(huán)境基本一致。此舉吸引了不少機(jī)關(guān)單位基層國家公務(wù)員購買。 G、心理：看好金山的居住環(huán)境，及升值潛力，但項(xiàng)目的低價位才是他們最直接的購買原因。C、收入：絕大部分消費(fèi)者有較為穩(wěn)定的收入，但支付能力有限，也沒有太多的積蓄。（二） 金山碧水項(xiàng)目分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：1068畝（）總建筑面積：70萬平方米綠地面積：戶型面積：52~145㎡（標(biāo)準(zhǔn)層） 133㎡~280㎡（復(fù)式、錯層）容積率：建筑密度：%綠地率：%住宅面積：規(guī)劃戶數(shù)：5000戶規(guī)劃人口：分區(qū)狀況A、西區(qū)：（經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、安置房）共27座，總建筑面積：11萬平方米B、中區(qū)：（商品房、經(jīng)濟(jì)適用房）63座，總建筑面積：25萬平方米C、東區(qū)：（商品房）54座，總建筑面積：其他情況A、結(jié)構(gòu)：全部為框架結(jié)構(gòu)B、樓層：以多層為主（5~6層） 小高層：9~11層 高層：18層C、單價范圍：1600~1900元/㎡（多層商品房）D、工程進(jìn)度：中西區(qū)于今年8月底竣工，東區(qū)6月份全面開工，11幢高層建筑正在地下室施工或已完成地下室施工，13幢高層施工已至3~7層不等。小結(jié)融僑錦江的上市策略是基本成功的，但開盤期以居住文明和大自然為主的訴求已經(jīng)做“滿”，不再具備差異化優(yōu)勢，在它的后期開發(fā)中只能依靠其他賣點(diǎn)進(jìn)行推廣。 用“森呼吸”和“心生活”系列對社區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢做進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)173。它在入市前，在炒作和現(xiàn)場做足了功夫，傾力建設(shè)福州最為氣派、最具現(xiàn)代意識的售樓中心，形成完整的營銷網(wǎng)絡(luò)，再配以“千呼萬喚始出來”的炒作效果和空前強(qiáng)大的廣告宣傳攻勢，基本上達(dá)到了其作為江濱版塊龍頭樓盤的預(yù)期目的。同時結(jié)合其強(qiáng)大的企業(yè)實(shí)力和巨額廣告費(fèi)用，甫一入市便引起了強(qiáng)烈震動，短期內(nèi)引為樓市的熱點(diǎn)，并延續(xù)至今。 從價值上講，江濱的房子、江景房和其他賣點(diǎn)的房子也存在競爭，這部分因素和消費(fèi)者的居住觀念息息相關(guān)。購買心理謹(jǐn)慎，另外他們對住宅的需求觀念已不再滿足于單一的居住功能，而是包含了居家功能以外的休閑功能，感觀功能，投資功能等多方面的需求。據(jù)統(tǒng)計，截至今年6月底。1—6月，二手房交易繼續(xù)攀升，房改房上市有所突破。
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