某某房地產(chǎn)項目行銷企劃分析(存儲版)
【正文】 、地產(chǎn)前景”的四大價值。 項目地塊沿金港大道布置（別墅區(qū)段不建議沿街規(guī)劃布置），住宅區(qū)段可規(guī)劃沿街的門面房。 目前張家港正在創(chuàng)建“中國優(yōu)秀旅游城市”，如成功將推動本地的旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 ●有良好的見解和自己對生活的主張。 ●希望和社會地位相同的人住在一起，不受外界的干擾。 看好投資收益。 別墅部分 1）聯(lián)排迭加別墅：7500－8000元/平方米 支撐點： 252。 252。目前常熟、昆山的別墅已經(jīng)出現(xiàn)了14000元/平方米的價格。 地處近市中心的黃金地段，周邊配套齊全。 項目的定位是高檔住宅區(qū)，不宜布置太多的商業(yè)。 u 住宅的開發(fā)可以為后續(xù)推廣的別墅類和投類產(chǎn)品奠定客源基礎(chǔ)。 l 戶型和面積配比方面，建議以110~140m2為主力產(chǎn)品，將產(chǎn)品的戶型主力定位在三房兩廳雙衛(wèi)。在未來營銷上，送私家花園。同時這些配套可以先出租由管理公司招商，后續(xù)可帶租約出售，增加開發(fā)商銷售收入。所以，我們建議如下圖所示，將本案的地貌做局部的墊高處理，從而使得本案的東部較西部為高，從西到東呈階梯狀遞升，最高點即為本案的兩個至尊獨棟別墅。 園林與現(xiàn)代景觀最大的區(qū)別在于其使用的群體性，相比較而言，現(xiàn)代景觀更加強調(diào)大眾性。 其它 l 維修服務(wù) 空調(diào)安裝；抽油煙機安裝；煮食爐安裝位置開孔；電話線移位元；電視插座移位元元；電器插座移位元元；更換插座面板；換燈泡、燈管；燈具安裝；水喉安裝；水管更換、維修；更換三角閥；安裝貓眼；更換玻璃；玻璃開孔；維修浴缸，更換配件；維修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；維修塑鋼門窗配件；更換地磚。 l 屋頂：陶土彩色掛瓦，天然石板瓦，多彩玻纖瓦。 l 供電：單體容量30千瓦以上，采用三相四線式進(jìn)戶，分設(shè)獨立電表，并預(yù)留暗藏室喉管。 l 閉路電視系統(tǒng)：實時監(jiān)控小區(qū)內(nèi)各公共場所的情況，及時應(yīng)付可能出現(xiàn)的突發(fā)事件。而且，家庭全智慧化還必須和小區(qū)平臺互通，使用戶有什么需求都可以和物業(yè)隨時聯(lián)系。 l 水表統(tǒng)一外設(shè)，方便抄表，易于管理。 2）物業(yè)管理建議 建議項目先期引入知名品牌酒店經(jīng)營管理公司，在售樓現(xiàn)場就展示其管理的能力，使客戶產(chǎn)生信任感。 w給水設(shè)備 l 各戶獨立分表給水。讓業(yè)主全面告別“皮夾時代”！ l “全部家用電器，家庭安防系統(tǒng)的遙控操作系統(tǒng)”，這是最關(guān)鍵的，以上一些是許多樓盤會有的，即使沒有全部有，也是你有一兩項，我有另外兩項，反正大家都可能有見過。 （2）物業(yè)管理建議 本案屬于高端物業(yè)，業(yè)主對未來的配套要求將越來越高，我們希望將本案的智能化系統(tǒng)在盡可能的范圍內(nèi)，做到比較全面人性化的服務(wù)業(yè)主： l 周界報警系統(tǒng)：通過紅外線成像技術(shù)在社區(qū)周界形成警戒，形成嚴(yán)密的第一道防線。 l 供水：采用凈水系統(tǒng)。 l 生活服務(wù) 代發(fā)信件；代發(fā)快件；電器調(diào)試；蚊蟲消殺服務(wù)；滅鼠服務(wù)；物品寄存（小件）；物品轉(zhuǎn)交；空置房維護(hù)。 軟件 A. 對物業(yè)管理人員要注意把好人品關(guān)、精神關(guān)、專業(yè)性。目前常熟的絕大多數(shù)樓盤的園林設(shè)計是納入景觀規(guī)劃交由景觀設(shè)計（或建筑設(shè)計）公司操刀的，所以在風(fēng)格上、式樣上、設(shè)計原則上都非常雷同。主要是針對已有地形地貌的改善和調(diào)整，使得整個地平表面的要求符合景觀設(shè)計的要求。 l 酒店的裙房1樓商業(yè)部分作為便利店和購物商場；2－3樓作為高檔中西餐廳。 （2）別墅戶型建議 建議以“物以稀為貴”的打造精品的開發(fā)理念來操作獨棟別墅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)。 l 謂了突出湖景資源對產(chǎn)品的利好，建議在產(chǎn)品弧形設(shè)計時，對客廳的窗和朝南的景觀陽臺，充分考慮：窗戶和陽臺均采用大面寬，盡可能擴大未來入住者的視野拓展面。 整體樓盤天際綫過渡合理，佈局上充分保證高端產(chǎn)品的私密性和尊貴性，同時也使得開發(fā)利益得以最大化。 目前項目附近的商業(yè)氛圍還不濃厚，無法和步行街商業(yè)繁華地段相比。 暨陽湖的旅游資源是項目最大的價格支撐點。 252。 2）獨棟別墅：12000－15000元/平方米 支撐點 252。 周邊有城市綠洲、圣淘沙、南城花園三個樓盤，面小高層毛胚房均價在4200元左右。 共性 經(jīng)常到張家港旅游，商務(wù)活動，時間不超過一周。 ●希望擁有自己的私人領(lǐng)地，無拘無束的生活。 ●有良好的收入預(yù)期，對未來有較高的信心。 張家港目前只有一家五星級酒店。 目前社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)存在空白，但彌補的前提是：在不破壞社區(qū)景觀面的情況下，對住宅社區(qū)的生活配套的適當(dāng)補充完善。 塑造湖景純生態(tài)別墅產(chǎn)品，訴求依托旅游資源的產(chǎn)品投資性，宣傳范圍不局限在張家港地區(qū)，可以在江陰、常熟，蘇州等地進(jìn)行全面推廣（根據(jù)產(chǎn)品量體決定）。 高端客戶的市場透明度不高，而且比較分散，廣告宣傳力度和手法上需要突破。 目前市場上沒有真正的頂級別墅。 到上海，北京等地參與樓盤評比，拿個獎回來，為張家港爭光添彩，讓當(dāng)?shù)氐哪繕?biāo)客戶從心理上更快的接受本案。 市場上泛濫的水景住宅，親水住宅，生態(tài)住宅，園林住宅使目標(biāo)客戶難于分辨項目與他們的區(qū)別。 結(jié)合旅游地產(chǎn)概念設(shè)計產(chǎn)權(quán)酒店，吸引投資客和未來暨陽湖的旅游客戶，充分創(chuàng)造項目附加值。 園區(qū)概念規(guī)劃由美國HILL景觀設(shè)計公司中標(biāo)，園區(qū)從規(guī)劃設(shè)計到建設(shè)管理都嚴(yán)格遵循生態(tài)化理念和技術(shù)要求進(jìn)行操作，力爭建成體現(xiàn)當(dāng)代生態(tài)水準(zhǔn)的城區(qū)第一家。 暨陽湖生態(tài)園區(qū)內(nèi)將建成商業(yè)貿(mào)易開發(fā)區(qū)域、休閑娛樂開發(fā)區(qū)域、基礎(chǔ)教育開發(fā)區(qū)域和旅游度假開發(fā)區(qū)域，及湖濱游樂場、露天劇場、露天游泳池、兒童世界、游艇設(shè)施、水幕電影等游樂項目。 符合暨陽湖的定位：暨陽湖將建成集休閑、娛樂、度假、居住為一體的，體現(xiàn)生態(tài)園林特色的新城區(qū)，并將成為長江三角洲旅游圈內(nèi)的一個新亮點。 本項目開發(fā)商的實力和品質(zhì)在本市都有很好的口碑，這也給本項目帶來了好的形象。 項目用地中需配合市政工程進(jìn)行綠化設(shè)計，減少了可建面積，增加開發(fā)成本。252。252。252。 252。 公園：，同時還規(guī)劃有地下信道和本項目融為一體；北面還有一個小公園。 周邊
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