【正文】 濱湖壹號(hào)等三個(gè)項(xiàng)目作為可比樓盤，選擇地區(qū)級(jí)差、綠化率、環(huán)境、配套進(jìn)行價(jià)格分析。開發(fā)區(qū)內(nèi)已形成一些居住小區(qū)群體,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更該地塊位于楊橋湖大道和藏龍大道交叉路口，瀕臨湯遜湖，周圍有很多的高校，具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢(shì)。緊靠片區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，拉動(dòng)銷售（四）項(xiàng)目威脅應(yīng)對(duì)策略分析面向多樣化市場(chǎng)，減少威脅打造精品住宅，注重項(xiàng)目品質(zhì)注重消費(fèi)人群的多樣化，滿足客戶不同需求總結(jié)：本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，也存在劣勢(shì)因素，但同時(shí)機(jī)會(huì)很多，因此我們必須充分運(yùn)用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行銷售，實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)，努力打造一個(gè)精品之城。盡力利用湯遜湖周邊的優(yōu)質(zhì)環(huán)境區(qū)域。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)應(yīng)對(duì)策略分析全力彌補(bǔ)劣勢(shì)，營(yíng)造良好口碑避免與周圍實(shí)力強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目正面競(jìng)爭(zhēng)，采取差異化的經(jīng)營(yíng)，做到小而美。突出項(xiàng)目的地段和交通優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)升值潛力，吸引消費(fèi)者眼球。市場(chǎng)容量威脅由于近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速膨脹性發(fā)展，導(dǎo)致了市場(chǎng)容量過于飽和，庫(kù)存現(xiàn)象嚴(yán)重，同時(shí)價(jià)格也是不斷攀升，炒房的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。（四）項(xiàng)目威脅分析（T）政策威脅房地產(chǎn)作為目前國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家對(duì)其的監(jiān)管一直沒有沒有放松，而且在2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。環(huán)境劣勢(shì)由于近幾年水污染嚴(yán)重，湯遜湖水質(zhì)容易受到波及，從而影響項(xiàng)目周邊環(huán)境，降低競(jìng)爭(zhēng)力，而且周邊地區(qū)開發(fā)較多，使得植被覆蓋率較少，加之周邊有工業(yè)區(qū)的存在，不可避免的存在空氣污染的情況（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（O）政策機(jī)會(huì)自從2015年以來，中國(guó)逐漸開放“二胎”政策，這使得中國(guó)的家庭人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，這對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的刺激作用，房屋的需求必定有進(jìn)一步的提升，而且自2014年以來實(shí)施的“限購(gòu)令”也開始逐漸解綁，加之在全國(guó)發(fā)展和改革工作會(huì)議中制定的推行的農(nóng)民工市民化方案，這些對(duì)于本項(xiàng)目來說是一個(gè)極大地利好機(jī)會(huì)。環(huán)境優(yōu)勢(shì)與其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目無論是從人文環(huán)境還是自然環(huán)境都是非常具有優(yōu)勢(shì)的，本項(xiàng)目面臨湯遜湖，湯遜湖自然風(fēng)光優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，湖邊美景可盡收眼底，而在人文環(huán)境上，本項(xiàng)目周邊高?？萍紙@區(qū)林立，人文環(huán)境氣息濃厚，增強(qiáng)了本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。在如今，小區(qū)住宅比起大型的住宅更在市場(chǎng)上受歡迎，不管是購(gòu)入還是投資，都能獲得較好的消費(fèi)回報(bào)。同時(shí)也發(fā)現(xiàn)，以小戶型，低價(jià)為賣點(diǎn)的地產(chǎn)項(xiàng)目越來越多，這說明小區(qū)住宅也成為開發(fā)商主要發(fā)力的地產(chǎn)項(xiàng)目。地產(chǎn)名開發(fā)商優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)麗島漫城學(xué)府地產(chǎn)緊鄰國(guó)際企業(yè)中心，對(duì)在這里上班的人來說有地理優(yōu)勢(shì)配套不齊全坐標(biāo)城長(zhǎng)城建設(shè)戶型設(shè)計(jì)相對(duì)較好，公交線路也比較多除交通外，其他配套不齊全，另外還有一個(gè)飼料廠在附近中建康城中建三局多路公交起點(diǎn)，附近有一些小餐館，且價(jià)格在周邊算是比較低的前有鐵路，旁有高架，戶型設(shè)計(jì)不合理，便宜的戶型采光不好清江山水清江置業(yè)大社區(qū)，全部修建完工后值得期待，目前價(jià)格比開盤的時(shí)候低了不少，在軟件園工作有地理優(yōu)勢(shì)交通只有529路公交，或者步行10分鐘到中建康城處搭車，戶型設(shè)計(jì)華而不實(shí)；生活配套不齊全巴比倫堡騰宏地產(chǎn)價(jià)格實(shí)惠交通情況差世界城置業(yè)公司光谷中心商圈，開盤價(jià)格尚可太過喧囂尚谷杰座湖北佳輝置業(yè)有限公司距離光谷中心極近小開發(fā)商，小社區(qū)，價(jià)格居高不下，性價(jià)比不高紫菘楓林上城紫菘地產(chǎn)距離光谷中心僅兩站，成熟生活社區(qū)價(jià)格居高不下，容積率高，大高層的外立面極易產(chǎn)生審美疲勞金地中心城深圳金地品牌開發(fā)商，成熟生活社區(qū)雄楚大街的地塊質(zhì)量差，價(jià)格不那么實(shí)惠萬科魅力之城萬科品牌開發(fā)商，精裝修現(xiàn)房對(duì)大多數(shù)人來說，偏貴；配套也有待完善錦繡龍城長(zhǎng)城建設(shè)大社區(qū)，未來城市延長(zhǎng)的趨勢(shì)鐵路房，開盤價(jià)格不低，建筑質(zhì)量問題也給社區(qū)蒙上了陰影，配套不齊全卡迪爾公館誠(chéng)翔地產(chǎn)成熟生活社區(qū)，在南湖邊上開發(fā)商似乎不著急開盤，更不愿意放棄高價(jià)位，獨(dú)2棟的高層點(diǎn)式，戶型不盡如人意新都匯洪榮物業(yè)光谷中心商圈較貴，且可能和許多小公司成為鄰居巴黎豪庭南益置業(yè)成熟生活社區(qū)，光谷質(zhì)量最好的地塊較貴，且每一期都有大量房源囤積恒大華府恒大地產(chǎn)品牌開發(fā)商，戶型設(shè)計(jì)不錯(cuò)鐵路房不過好在便宜，生活配套尚不完善，地理位置稍嫌偏僻劍橋匯臥龍地產(chǎn)成熟生活社區(qū)，投資性置業(yè)的選擇小，資金鏈存在問題；價(jià)格非常貴通過對(duì)上面地產(chǎn)的研究發(fā)現(xiàn)，住宅的價(jià)格是體現(xiàn)一個(gè)地產(chǎn)優(yōu)劣的重要標(biāo)準(zhǔn)，而小區(qū)住宅在價(jià)格方面比其他形式的住宅要合理的多；上述地產(chǎn)普遍存在一個(gè)問題，交通和環(huán)境問題。分析結(jié)論：在一系列直接或間接的刺激之下，小區(qū)住宅的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將不斷擴(kuò)大。在這個(gè)寸土寸金的時(shí)代，這是吸引消費(fèi)者眼球的絕佳噱頭。項(xiàng)目定位：休閑又適宜居住的現(xiàn)代小區(qū)住宅。 購(gòu)房心理：環(huán)境格局設(shè)計(jì)心理（生態(tài)環(huán)保綠色健康的心理需求）地理位置便利心理設(shè)施配套管理心理（喜歡選擇降價(jià)、折扣、優(yōu)惠時(shí)期）社會(huì)文化習(xí)俗心理優(yōu)越品牌消費(fèi)心理二、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析（一）項(xiàng)目的展望江夏區(qū)藏龍島開發(fā)區(qū)，有著巨大的開發(fā)潛力，而與東湖高新科技園區(qū)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)接壤也是絕佳的先天條件，可以預(yù)見的是隨著對(duì)江夏區(qū)開發(fā)力度的加大，終將帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的開發(fā)熱度。同時(shí)周邊還有大量的工業(yè)區(qū)。臨近區(qū)政府商圈、江大商圈和興新街商圈，還有光谷商圈。得出結(jié)論：總的來說,人文環(huán)境及生活配套設(shè)施較好,是項(xiàng)目開發(fā)的一大優(yōu)勢(shì)，但是由于地塊較為偏僻，安全防護(hù)方面表現(xiàn)得有所不足，可能存在安全隱患，需要加大警務(wù)的投入。（三）項(xiàng)目周邊配套設(shè)施項(xiàng)目地區(qū)周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于藏龍大道沿線和藏龍大道與楊橋湖大道口,如高鐵凱瑞大酒店,金泰商務(wù)酒店，中百倉(cāng)儲(chǔ),農(nóng)行等,附近的商業(yè)街更是有飲食，酒吧,網(wǎng)吧等生活和娛樂設(shè)施。鐵路：武咸城際鐵路途經(jīng)江夏區(qū)，已在2013年12月28日正式通車，可與武廣高鐵相媲美。由于項(xiàng)目地區(qū)的位置，可以輕易到達(dá)東湖等地。作為我國(guó)的光電子產(chǎn)業(yè)基地，光谷范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個(gè)省部屬科研院所，7個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研究中心20多萬名各類專業(yè)科技人員，這里是中國(guó)光電子信息技術(shù)實(shí)力最雄厚的地區(qū)，是中國(guó)最大的纖光纜及光電器件基地、最大的光通信技術(shù)研發(fā)基地、最大的激光產(chǎn)業(yè)基地，這也是光谷商圈在武漢炙手可熱的重要原因。第二幅圖是光谷商圈范圍內(nèi)的功能布局圖，可以看出來有住房區(qū)、教育區(qū)和娛樂區(qū)，正是這種集娛樂教育和消費(fèi)于一身的科學(xué)布局，讓光谷商圈越來越有成為江夏、東湖，甚至武漢的經(jīng)濟(jì)重心的潛力。伴隨著光谷的發(fā)展，光谷商圈的地位、影響力迅速提升擴(kuò)大，未來并承載武昌乃至整個(gè)武漢的巨大消費(fèi)，成為武漢商業(yè)最為耀眼的片區(qū)?！∫援a(chǎn)業(yè)為后盾，光谷近年來成為武昌最引人矚目的區(qū)域?！」夤绕瑓^(qū)以其優(yōu)良的自然環(huán)境、不斷擴(kuò)大的道路交通網(wǎng)絡(luò)以及不斷深入的市政基礎(chǔ)建設(shè)等優(yōu)厚條件。目前光谷板塊主要道路有南北朝向的民院路、關(guān)山大道、光谷大道。區(qū)內(nèi)商圈里除三大銀行外就是國(guó)企控股大型商超（中百、武商量販）、肯德基、華萊士、以及各種沿街品牌店鋪與自營(yíng)商鋪。得天獨(dú)厚的地理位置，使得江夏區(qū)商務(wù)氣息濃厚，也促成了區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。 第三章 項(xiàng)目區(qū)位條件調(diào)查分析一．項(xiàng)目區(qū)位調(diào)查分析華潤(rùn)世界城項(xiàng)目位于江夏區(qū)，東與鄂州、大冶毗鄰，南與咸寧交界。其中，%；，%；，%。，%。按戶型面積統(tǒng)計(jì)，90平方米以下的戶型交易量較大，共成交8973套，％；其次是90120平方米以下的戶型共成交4732套，%。銷售情況，％，%；交易套數(shù)為18529套，％，%。其中，%。其中，%。放寬普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，央行第五次降息，公積金貸款購(gòu)買首套、二套房最低首付款比例降至兩成，首套房最低商貸首付比例降至25%等新政，助推武漢樓市剛需的進(jìn)一步釋放，繼8月武漢賣房21011套創(chuàng)年內(nèi)新高后，9月武漢新建商品房成交21788套再度刷新年內(nèi)月度紀(jì)錄。其中，商品住宅成交56114套，寫字樓成交2727套，商業(yè)成交2650套，其他類商品房成交643套。同樣是遠(yuǎn)城區(qū)地塊出讓唱足了土拍市場(chǎng)的戲，但與2014年相比，江夏區(qū)在2015年相對(duì)沉寂，而新洲區(qū)、黃陂區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)則占據(jù)了出地排行榜前三甲的位置，新洲區(qū)以24宗出讓地塊居于榜首。2015年武漢各區(qū)域出讓地塊占比圖2015年上半年，武漢的土地成交相對(duì)平穩(wěn)，這一點(diǎn)從總體成交金額便可以看出。，2015年武漢土拍宣告完結(jié)。通過多年的發(fā)展，武漢房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模、開發(fā)規(guī)模已位列全國(guó)同類城市前列，但量的增長(zhǎng)與質(zhì)的提升并未同步，產(chǎn)業(yè)提檔升級(jí)和轉(zhuǎn)型發(fā)展仍需努力。從分區(qū)情況看，中心城區(qū)開發(fā)投資增長(zhǎng)乏力。（三）武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析上半年，比上年同期（下同）%。3. 優(yōu)先滿足普通自住房需求在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，不僅前幾年一路走高的房?jī)r(jià)趨勢(shì)會(huì)有所放緩，也將大大促進(jìn)武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，特別是二套房需求和普通自住戶的需求會(huì)明顯增加。（二）武漢市市場(chǎng)環(huán)境分析 在全國(guó)的宏觀環(huán)境下，為配合促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，武漢也出臺(tái)了相關(guān)的房地產(chǎn)政策，在武漢購(gòu)買住房(新建商品房和二手住房)的，不再實(shí)行限購(gòu)。1. 穩(wěn)定樓市一季度5大調(diào)控政策出臺(tái)實(shí)施3月30日： 二套房商貸首付最低降至4