房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)課程[001]-文庫(kù)吧資料
2025-06-22 12:37本頁(yè)面
【正文】 切注意項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場(chǎng)，與派駐工地的監(jiān)理工程師會(huì)晤，了解建設(shè)過(guò)程全貌，確保工程按預(yù)先進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶需求特征確定客戶和產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)產(chǎn)品提出最終的設(shè)計(jì)要求，并撰寫(xiě)設(shè)計(jì)方案。土地獲取階段：依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，按照國(guó)家獲取土地的相關(guān)規(guī)定和程序，獲取土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)權(quán)。通常包括以下幾個(gè)程序：房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，土地獲取、項(xiàng)目前期，項(xiàng)目設(shè)計(jì)，項(xiàng)目施工建設(shè)，銷售。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求六層以下，不太適合超大開(kāi)間住宅。以上三種梁可根據(jù)建筑實(shí)際情況設(shè)計(jì)為上返梁或下返梁。（3）懸臂梁。（八）梁的種類：梁的種類按受力狀態(tài)分為：（1）簡(jiǎn)支梁：?jiǎn)慰缌阂话銥楹?jiǎn)支梁，如過(guò)梁、托墻梁。采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7；。但應(yīng)注意其發(fā)展。磚混結(jié)構(gòu)以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力結(jié)構(gòu)，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫，但如果表面抹灰開(kāi)裂而磚體及樓板本身并未開(kāi)裂則不屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。 裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長(zhǎng)度有關(guān)。曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。? 屋頂類型：平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄?，一般采?%以下，上人屋頂坡度為1%2%。（2） 樓梯形式：直跑式、雙跑式等。 （五）房屋建筑結(jié)構(gòu)樓層、地面：（1） 樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層 、木樓層。（3） 高層住宅可采用框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)并與樁基礎(chǔ)相結(jié)合。（2）（4） 箱型基礎(chǔ)：用于高層建筑。（五）房屋建筑結(jié)構(gòu)☆基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分：（1） 條形基礎(chǔ)：（2） 獨(dú)立基礎(chǔ)：指呈獨(dú)立柱墩形式的基礎(chǔ)，是鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)柱下基礎(chǔ)的主要形式之一。（五）房屋建筑結(jié)構(gòu)★基礎(chǔ)的類型：☆按基礎(chǔ)的材料及受力特點(diǎn)分類：（1） 剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)抗壓強(qiáng)度高而抗拉、抗剪強(qiáng)度低。★基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴(kuò)大部分，稱為基礎(chǔ)。地基承受荷載的能力是有一定限度的。（五）房屋建筑結(jié)構(gòu)地基與基礎(chǔ)★地基：地基指基礎(chǔ)底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)的部分巖、土體。 （3）磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的。（2）磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造 。此時(shí)房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營(yíng)者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。4 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng):是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。4 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng):又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到七通一平的熟地。4 土地使用權(quán):是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。4 確權(quán):是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書(shū)等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。起著保護(hù)樓板層、分布荷載和絕緣的作用。3 地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)地荷載。3 樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件。作為圍護(hù)構(gòu)件，外墻起著抵御自然界各種因素對(duì)室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間、創(chuàng)造室內(nèi)舒適環(huán)境的作用。3 墻：墻是建筑物的承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。3 框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。3 混合結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。2 鋼結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。居室是家庭的領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門(mén)一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。2 建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 2 道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。2 住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。1 半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／3，且不超過(guò)1／2者。 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。平臺(tái)：平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。11 銷售面積：銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積11公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部組成： （1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； （2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。開(kāi)間：即住宅的寬度。進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。 。人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI10087）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：、。建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有個(gè)要求，這個(gè)高度就叫層高。（太原市規(guī)定,各地情況不同） 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。 建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積247。成功是克服懶惰的最好追求，自律是克服懶惰的最佳督導(dǎo) 山西豪邦房地產(chǎn)咨詢有限公司銷售培訓(xùn)系列課程二一、常用名詞基本解釋?xiě)卸瑁簡(jiǎn)适判?、沒(méi)有目標(biāo)、孤獨(dú)都可能造成懶惰。（三）應(yīng)克服痼疾言不由衷的恭維：對(duì)待客戶應(yīng)坦誠(chéng)相對(duì)，由衷的贊同他們對(duì)市場(chǎng)的正確判斷。 喜歡隨時(shí)反駁：喜歡反駁會(huì)使我們失去在最合適時(shí)間內(nèi)找到客戶真正異議的機(jī)會(huì) （三）應(yīng)克服痼疾 在這個(gè)工程的任何細(xì)微處出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)影響到其他方面，而導(dǎo)
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1