【正文】 對(duì)，如不符將追究有關(guān)人員的責(zé)任。如客戶未拿回意向金收據(jù)，分店秘書(shū)不得開(kāi)具傭金收據(jù)，財(cái)務(wù)部開(kāi)出發(fā)票后將發(fā)票復(fù)印件粘貼于原意向金收據(jù)第一聯(lián)后，客戶可直接憑意向金收據(jù)換取發(fā)票。4．如意向金轉(zhuǎn)傭金，則將原意向金收據(jù)收回并在上面注明意向金轉(zhuǎn)傭金，再開(kāi)出傭金收據(jù)，并將發(fā)票復(fù)印件粘貼于傭金收據(jù)第一聯(lián)后。在秘書(shū)休息時(shí)間，收據(jù)由中介部總監(jiān)授權(quán)交由其他人保管，確保在上班時(shí)間收據(jù)有人掌管。中介部收放款制度一、收據(jù)管理規(guī)定1．只有加蓋財(cái)務(wù)部印章的好鄰居置換收據(jù)才是有效的收款憑據(jù)，其他任何形式的收據(jù)都不是合法有效的且我公司概不承認(rèn)。游說(shuō)時(shí)應(yīng)盡量從業(yè)主利益出發(fā)考慮，如：客戶急需時(shí)，多些聯(lián)絡(luò)方式可即時(shí)找到業(yè)主，盡早為其租/售出；同時(shí)留下電話不會(huì)打擾他，我公司只會(huì)在關(guān)于其樓盤出租/售的事情才會(huì)聯(lián)絡(luò)他。這樣使我們?cè)诮灰字刑幱诒粍?dòng)地位或無(wú)法聯(lián)系業(yè)主，最終喪失成交機(jī)會(huì)。有部分業(yè)主多習(xí)慣性或?yàn)楸３炙诫[只留下手機(jī)。遇此情況必須盡量套出業(yè)主資料，直接與其聯(lián)絡(luò)談判，可收事半功倍之效。置業(yè)顧問(wèn)最重要是知道誰(shuí)人可拿主意及最終拍板成交，即遇有意向客戶時(shí)，應(yīng)與誰(shuí)人議價(jià)、談判及商討具體簽約成交事項(xiàng)。）（十）若公司沒(méi)有所收樓盤的具體資料，置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)請(qǐng)業(yè)主提供有關(guān)平面圖及小區(qū)圖。（其他中介欲借鑰匙看樓，只需業(yè)主先打電話通告我們，中介帶備公司借條及業(yè)主授權(quán)委托書(shū)，我們便會(huì)借鑰匙。 這樣子解釋可以減低業(yè)主的憂慮，從而順利收鑰匙。但置業(yè)顧問(wèn)如在收鑰匙發(fā)生困難，應(yīng)實(shí)際反映給業(yè)主知道放鑰匙將可提高成交機(jī)會(huì)，最終得益亦是業(yè)主。因置業(yè)始終是一項(xiàng)昂貴資產(chǎn)，故業(yè)主擔(dān)心中介公司在有意或無(wú)意間破壞單位內(nèi)設(shè)施及裝修，或?qū)挝蛔鞑徽?dāng)用途，所以業(yè)主均十分謹(jǐn)慎放鑰匙到中介公司。（九）業(yè)主放盤時(shí)盡量說(shuō)服業(yè)主交鑰匙于我好鄰居置換。千萬(wàn)不能待一切準(zhǔn)備就緒才開(kāi)始第一步工作，因?yàn)槭袌?chǎng)瞬息萬(wàn)變，時(shí)間越拖長(zhǎng)，客戶改變主意的可能性亦愈大。因?yàn)榭蛻粝胱饣蛸I置業(yè)時(shí)，必定想多看幾個(gè)單位作比較，故鑰匙齊備可立刻安排看樓以加快客戶之決定時(shí)間。此外，置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)盡量爭(zhēng)取業(yè)主交鑰匙到好鄰居置換（尤其是部分不能隨時(shí)看樓的業(yè)主）。此外，大額成交涉及大額利益，這龐大利益最終亦直接落在業(yè)主身上，顧問(wèn)只是從交易中獲取一點(diǎn)兒傭金，這傭金只占整筆金額一小部份，所以業(yè)主不應(yīng)吝嗇少許傭金而減低置業(yè)顧問(wèn)的積極性去撮合交易。5） 此外，部分金額較大的成交，業(yè)主亦可能要求減傭，理由金額大小的交易工作量亦是一樣，但大額成交支付傭金卻大大提高，故應(yīng)作出合理調(diào)整。因?yàn)檫@將大量省卻業(yè)主安排每個(gè)單位的看樓、議價(jià)、談判、審閱及簽署租約工作，避免浪費(fèi)業(yè)主寶貴時(shí)間。因?yàn)闃I(yè)主總認(rèn)為介紹這么多生意給好鄰居置換或做一個(gè)客或做一個(gè)客承租多個(gè)樓盤的工作是一樣，故應(yīng)可給予一些折扣。并非像一些公司只是坐著等客戶上門，而是主動(dòng)出擊找客，盡快以業(yè)主心目中價(jià)格成交，為業(yè)主爭(zhēng)取最佳利益，因此業(yè)主交傭亦是理所當(dāng)然。相反，如業(yè)主想盡快成交，應(yīng)加付傭金以刺激置業(yè)顧問(wèn)士氣，所謂重賞之下必有勇夫，樓盤亦可盡早成交。同時(shí)，應(yīng)敬告業(yè)主不應(yīng)為少付傭金，而錯(cuò)失盡快成交機(jī)會(huì)。（七） 樓盤資料應(yīng)詳細(xì)記載有關(guān)置業(yè)內(nèi)的裝修情況，家電配套數(shù)量，檔次、品牌、業(yè)主對(duì)租客或收租要求及看樓方式等資料。置業(yè)顧問(wèn)可憑放盤置業(yè)的同幢其他單位最新成交案例建議業(yè)主訂價(jià)，如該樓盤屬新盤或沒(méi)有個(gè)案參考，置業(yè)顧問(wèn)可憑同區(qū)、同類型及同品質(zhì)置業(yè)成交資料建議訂價(jià)。針對(duì)業(yè)主放盤價(jià)，置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)輕微踩價(jià)，令業(yè)主心里感覺(jué)其價(jià)格可能稍貴，有利于后繼談判工作。（六） 租售價(jià)格必須以單一價(jià)格填寫，若業(yè)主叫價(jià)為50萬(wàn)元至60萬(wàn)元時(shí)，應(yīng)以最低價(jià)填寫。（五） 面積應(yīng)清楚為平方米，而部分業(yè)主可能不清楚該置業(yè)實(shí)際面積，故必須核對(duì)公司內(nèi)存檔的售樓書(shū)或房產(chǎn)證資料。（四） 交房期必須清楚注明，因部分放租業(yè)主可能在租約尚有一段時(shí)間期滿前委托代為出租，這將影響置業(yè)顧問(wèn)推介樓盤的次序。雖然很多客戶均以住宅作為辦公用途，但仍須將該置業(yè)歸入住宅。而座向亦應(yīng)填妥。以下詳細(xì)說(shuō)明各種須注意事項(xiàng)：（一） 必須清楚注明置業(yè)所處區(qū)域、街頭及名稱，特別是某些大型屋村及小區(qū)必須清楚置業(yè)屬哪座、哪幢、哪戶（注意平時(shí)熟悉地鋪附近置業(yè)情況，市內(nèi)較有名樓盤情況，于業(yè)主放盤時(shí)已對(duì)置業(yè)做到了如指掌）。幫客戶安排回程（順載一程、幫助攔車）收盤登記指引每當(dāng)有客戶放盤時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)必須填寫新樓盤登記表，填寫完成后立即放置到收盤箱內(nèi)待資料文員輸入電腦供各置業(yè)顧問(wèn)查閱。交換名片后，記住客戶名字，頭銜。想辦法把客戶拉進(jìn)來(lái)，“公司內(nèi)有詳盡的資料，順便喝杯茶”。 如客戶晚點(diǎn)再打，確定什么時(shí)候。接電話人不在：留下姓名、電話。轉(zhuǎn)電話：“R”+“***”，接其他分機(jī)：“40”?！澳钦f(shuō)——”。多說(shuō)“請(qǐng)”、“謝謝”、“對(duì)不起”、“麻煩您”。先留資料、再介紹房源。“您好，好鄰居置換房產(chǎn)置換馬站底店”——電話表情：熱忱、積極、專業(yè)、略帶微笑。掌握本店行銷動(dòng)態(tài)，確實(shí)了解房源。 同時(shí)交換名片時(shí)，可以右手遞交名片，左手接拿對(duì)方名片。 拿取名片時(shí)要用雙手去拿，拿到名片時(shí)輕輕的念出對(duì)方的名字，以讓對(duì)方確認(rèn)無(wú)誤；如果念錯(cuò)了，要記著說(shuō)對(duì)不起。四．名片的使用：一般名片都放在襯衫的左側(cè)口袋或西裝的內(nèi)側(cè)口袋，名片最好不要放在褲子口袋。雙目應(yīng)注視對(duì)方，微笑致意或問(wèn)好，多人同時(shí)握手時(shí)應(yīng)順序進(jìn)行，切忌交叉握手。男士與女士握手時(shí)，一般只宜輕輕握女士手指部位。年輕者對(duì)年長(zhǎng)者、職務(wù)低者對(duì)職務(wù)高者都應(yīng)稍稍欠身相握。年輕者、職務(wù)低者被介紹給年長(zhǎng)者、職務(wù)高者時(shí)，應(yīng)根據(jù)年長(zhǎng)者、職務(wù)高者的反應(yīng)行事，即當(dāng)年長(zhǎng)者、職務(wù)高者用點(diǎn)頭致意代替握手時(shí)，年輕者、職務(wù)低者也應(yīng)隨之點(diǎn)頭致意。當(dāng)然，過(guò)緊地握手，或是只用手指部分漫不經(jīng)心地接觸對(duì)方的手都是不禮貌的。三．握手的方法：一定要用右手握手。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本禮儀一．著裝要求：職業(yè)服飾男：襯衣、領(lǐng)帶。房東在介紹了房子的情況后，及時(shí)向他（她）提出看房要求，既能讓房東感覺(jué)我們工作的敬業(yè)和效率，實(shí)際上又拖延了房東原本打算去另外中介公司掛牌的時(shí)間，最終使其打消去別家中介公司的念頭。有的房東不一定愿意說(shuō)原因，但是我們可以旁敲側(cè)擊尋求答案，做到心中有數(shù)，從而找到其死穴（弱點(diǎn)）。了解房東具體能交房的時(shí)間有利于我們向不同的客戶推薦房源。前者有利于我們方便向客戶介紹、推薦；后者幫助我們?nèi)绾伟才畔录仪叭タ捶康臅r(shí)間，能統(tǒng)籌安排時(shí)間，提高效率。如不是房東本人，那在簽居間協(xié)議的時(shí)候客人名字應(yīng)簽在代理人處，并要求其下次將房東的委托書(shū)及相關(guān)資料帶來(lái)。(二)要努力做到五要素：WHO：誰(shuí)——到店里來(lái)咨詢要賣房、出租房的客人是否是房東本人。特別是協(xié)議主體部分如果是客戶自己填寫，很有可能字跡不清日后如其不肯認(rèn)帳，導(dǎo)致不必要的糾紛。六、怎么樣與客戶溝通(一)首先與客戶簽訂居間協(xié)議需要注意：自己要熟悉居間協(xié)議的每一條條款，并向客戶一條條仔細(xì)介紹。6．多談潛在的價(jià)值。4．多介紹客戶看不見(jiàn)的優(yōu)點(diǎn)。2．根據(jù)客戶的心理，選擇合適的談判內(nèi)容。記住十點(diǎn)素質(zhì)要求：健康、職業(yè)化服飾、禮貌、熱情、細(xì)心、耐心、應(yīng)變力強(qiáng)、說(shuō)服力、進(jìn)取心、專業(yè)知識(shí)。7．有一般裝修、家具布置等房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)。5．創(chuàng)同類房的最底價(jià)。3．第一時(shí)間成交。7．專業(yè)包裝或形象不夠：客戶希望自身的品質(zhì)水準(zhǔn)能夠反映在和他們生意往來(lái)的人上面，你的形象如何？你的包裝如何？四、成功的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1．第一時(shí)間看房。5．話說(shuō)的太滿：客戶的記性好的很，你把話說(shuō)的太滿，但卻做不到。3．開(kāi)發(fā)不足：客戶找不到要的房源及客源等于客戶要去別家公司成交。三、怎么樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)被開(kāi)除1．虛假冷漠：眼中只有傭金的商業(yè)置業(yè)顧問(wèn)，以貌取人。4．最適合企圖心強(qiáng)，不甘自我埋沒(méi)的人。2．每天可以遇到不同的人。12．提高市場(chǎng)合理利用。10．推動(dòng)市場(chǎng)。8．維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，通過(guò)管理中介公司規(guī)范二手市場(chǎng)。6．多數(shù)買賣雙方都沒(méi)有足夠的法律常識(shí)和購(gòu)買經(jīng)驗(yàn)：中介可以幫助雙方減少法律糾紛，避免被訛騙。4．買賣雙方在直接議價(jià)時(shí)容易發(fā)生爭(zhēng)論：中介可協(xié)調(diào)氣氛，掌握尺度。2．業(yè)主不要花錢登廣告：中介會(huì)將置業(yè)推薦給各類客戶。此外，置業(yè)采光、間隔、用料、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及置業(yè)用戶素質(zhì)等，均可影響置業(yè)價(jià)格高低。(六) 配套若樓房有周邊環(huán)境及設(shè)施的配合，其價(jià)值亦將相應(yīng)提高。加上中國(guó)人傳統(tǒng)認(rèn)為向南較佳，東向或西向均會(huì)受陽(yáng)光照射影響，故朝南向置業(yè)價(jià)格一般較高。但如沒(méi)有電梯的多層樓房，其中層價(jià)格將較貴，高層因高層沒(méi)有電梯上落不便。此外，位于大廈低層的單位，一般外墻較厚，影響了樓宇的實(shí)際可使用面積。況且如果大廈的位置適中，高層享有更佳視野，天然光線吸納較多，亦會(huì)使單位陽(yáng)光十足。（三）樓層在同一個(gè)高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點(diǎn)。各項(xiàng)配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食娛樂(lè)及購(gòu)物消閑等設(shè)施較完善。如采用電子水表、電子電表、電子煤氣表，有小區(qū)置業(yè)管理中心智能置業(yè)管理系統(tǒng)定期對(duì)住戶進(jìn)行自動(dòng)抄表、打印，將三表數(shù)據(jù)通過(guò)綜合布線系統(tǒng)收集，傳送到自來(lái)水公司、供電局、煤氣公司等，并通過(guò)智能置業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)的銀行結(jié)算系統(tǒng)完成收費(fèi)繳納，免卻住戶交付各種繁雜費(fèi)用麻煩。其運(yùn)作模式是在大廈施工時(shí)預(yù)先鋪砌綜合布線系統(tǒng)全面操作。一般分為豪華裝修、一級(jí)一類、一級(jí)二類。ξ 樓 板：多層一般為8—10厘米，高層在10厘米以上。這種房屋的墻壁只起圍護(hù)或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會(huì)減弱抗震能力。ξ 框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱子，梁及樓板構(gòu)成的房子。ξ 分?jǐn)偯娣e：公共場(chǎng)所（如樓梯、大堂、電梯等）及公共設(shè)施（如供電房）所占面積，是按一定的比例分配給每戶住