【正文】 （一）地區(qū)基本上越接近市中心的置業(yè)，其樓價將越高。（二）交通一般城市的樓房比鄉(xiāng)村的樓房較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡(luò)完善、來往各處地方均方便。簡單的原因：位于高層的比低層更遠(yuǎn)離地面，所以較少受到街上人車喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相對較少，空氣當(dāng)然比較的清新。反之，一個低層可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個理想的居住環(huán)境。又基于污水排放設(shè)計及設(shè)置垃圾的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。（四）方向這是一個影響樓價較重要因素，因單位內(nèi)部設(shè)備可花金錢添置或改善，但方向則完全不能改變。（五）景觀景觀亦是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、湖景、山景或綠化公園景觀的單位價格均較高。如一些大型屋村設(shè)備齊全，應(yīng)有盡有，包括商場、百貨公司、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本要求和作用一、 房地產(chǎn)中介的市場功能1．節(jié)省業(yè)主和買家的時間——業(yè)務(wù)由中介專業(yè)人員操作完成進(jìn)行謀劃。3．中介是以第三者身份——言論客觀、公正。5．買入方通過中介的推薦更容易找到合適自己的需求。7．中介接觸面廣，信息集中，買賣雙方匯集在中介公司信息室中。9．橋梁與潤滑劑。11．調(diào)節(jié)市場功能：準(zhǔn)確定價，控制開發(fā)。二、你為什么要做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1．掌握自己努力過程，擁有很多自我實現(xiàn)的機會。3．成長效率最高的行業(yè)。5．高的收入，擁有自豪。2．反應(yīng)慢：動作太慢，讓客戶等太久，客戶自然找別人服務(wù)，有時候為了爭取時間，人們寧可犧牲品質(zhì)。4．第一線人員不親切：服務(wù)態(tài)度差。6．處理事情的能力不足：專業(yè)知識不足，借口多。2．第一時間委托。4．創(chuàng)同類房的最高價。6．能成為客戶或業(yè)主投資理財?shù)念檰枴?．成交后及時收回傭金。五、怎么正確對待客戶1．保護(hù)自己的客戶，不讓別人搶走。3．多了解客戶的要求和特別需求。5．看得見的缺點也要相應(yīng)指出，給予客戶一種誠實、信任的感覺。7．接侍客戶的口訣：誘之以利、說之以理、動之以情、逼之以力、系之以約。協(xié)議中客戶的姓名及其他需要填寫的內(nèi)容要求置業(yè)顧問填寫，不要讓客戶自己填。只有在落款處，即需要客戶簽字蓋章的地方，務(wù)必客戶自行填寫。免得花無用功。WHERE：哪里——房子的具體位置及房東的去向都是需要了解的。WHEN：何時——房東要出租、出售的置業(yè)何時能交付下家使用。WHY：為什么——房東為什么要賣（租）房子。HOW：怎么樣——房子的情況怎么樣。那么這個房源就是我們好鄰居置換置換獨家代理的房源。女：莊重、不得露腳趾忌男：黑褲白襪 女：太前衛(wèi)二．握手的順序：主人、長輩、上司、女士主動伸出手，客人、晚輩、下屬、男士再相迎握手。雙方握手，時間一般以1~3秒為宜。之后，最好不要立即主動伸手。和年輕女性或異國女性握手，一般男士不要先伸手。有時為表示特別尊敬，可用雙手迎握。男士握手時應(yīng)脫帽，切忌戴手套握手。在一般情況下拒絕對方主動要求握手的舉動都是無禮的，但手上有水或不干凈時，應(yīng)謝絕握手，同時必須解釋并致歉。 要養(yǎng)成檢查名片夾內(nèi)是否還有名片的習(xí)慣；名片的遞交方法：將各個手指并攏，大拇指輕夾著名片的右下，使對方好接拿，以弧狀的方式遞交于對方的胸前。拿到名片后，可放置于自己名片的上端夾內(nèi)。不要無意識地玩弄對方的名片不要當(dāng)場在對方名片上涂寫上司在旁時不要先遞交名片，要等上司遞上名片后才能遞上自己的名片。——不明白現(xiàn)有房源，寧可不接銷售電話。先自報姓名，再詢問對方身份。盡量莫讓客戶等待，但若非得已按音樂鍵前確認(rèn)客戶意愿。集中注意力、仔細(xì)“傾聽”、并適當(dāng)回應(yīng)“是”、“對的”、“我了解”或重述對方內(nèi)容。等客戶先掛電話后，再掛電話。（暫無）留電話：買方、賣方：填客戶登記表。留下置業(yè)顧問手機、電話。六．櫥窗客戶接待出門接待：帶名片陪客戶看櫥窗，“要不要我?guī)湍憬榻B”，不要馬上介入。七．來店客戶接待熱情、主動問明來意適情介紹行情留下客戶資料簽署相應(yīng)文件八．帶看禮儀不可遲到，對房有個預(yù)覽。判斷意向。當(dāng)填寫新樓盤登記表時，所以資料必須填妥清楚；同時必須以正楷認(rèn)真書寫有關(guān)內(nèi)容，以免影響錄入，最終影響置業(yè)顧問自身查盤工作。（二） 房型須填寫屬2房2廳或3房2廳。（三） 置業(yè)顧問收盤必須注明置業(yè)性質(zhì)，如寫字樓、住宅、商住或商鋪、房改等,有關(guān)區(qū)別應(yīng)以大廈本身建筑用途衡量，而不應(yīng)以客戶使用性質(zhì)定奪。置業(yè)顧問還須注意單位內(nèi)部間隔有否作重大更改，因部分業(yè)主可能已將住宅裝修為只能作辦公室用途，所以必須注明有關(guān)細(xì)節(jié)。此外，部分附租約出售房屋，必須清楚租期時間及租約性質(zhì)，即問清業(yè)主在有實際客戶時可否與租客提早解約。這可避免報價給客戶時因面積不符而錯誤提供實際價格，特別當(dāng)置業(yè)顧問以每平方米價格報價，小部分面積判別亦將影響置業(yè)總價。同時，必須以總價表達(dá)，即若業(yè)主叫價為3000元為每平方米，而該單位面為10平方米，這應(yīng)填寫為3萬。部分業(yè)主可能對市場不了解，而未能于放盤時訂下價格，遇此情況置業(yè)顧問需詳盡解釋最新市場情況及以專業(yè)意見提供價格給業(yè)主參考。另一方面，若業(yè)主只是將置業(yè)出售，必須問清楚該置業(yè)是否辦理按揭、于哪間銀行、銀行欠款多少等，并必須注明于新樓盤登記表內(nèi)，這有助于置業(yè)顧問掌握談判情況及情況控制交易進(jìn)度，同時，須應(yīng)提醒業(yè)主這項交易需先償還按揭尾款始能出售，如買家有興趣，會通過銀行按揭付款方式購房。在收盤時,游說業(yè)主付傭時有困難，可以以下幾點方法應(yīng)對：1） 如業(yè)主拒絕付傭,應(yīng)解釋放盤最終無非是想達(dá)成交易,既然本公司能為業(yè)主成交,當(dāng)中一定是已付出了不少功夫,故業(yè)主付傭亦相當(dāng)合理。2） 應(yīng)該讓業(yè)主了解置業(yè)顧問主要是依靠傭金生活，在有意向客戶時候，置業(yè)顧問必定首推能收取最多傭金之樓盤，故業(yè)主決不該計較傭金，而減低成交機會。3） 本公司主要是透過專業(yè)服務(wù)為業(yè)主推介樓盤及尋找合適客戶，當(dāng)中本公司亦已承擔(dān)一定成本，如刊登廣告、派員工上門推介及寄發(fā)直銷信件等。4） 如業(yè)主有多個樓盤，好鄰居置換在短期內(nèi)為業(yè)主全部出租；在此情況下，業(yè)主極有可能要求減傭。但是實際情況是完全相反，好鄰居置換能為業(yè)主短期內(nèi)全部出租或租予一個租客，業(yè)主應(yīng)加多一些傭金才合理。好鄰居置換能有強大成交能力為業(yè)主爭取利益，因此業(yè)主多付點傭金絕非問題。遇此情況可解釋好鄰居置換將加倍工作量及注意力于在大額交易上，以確保談判及成交能順利進(jìn)行。（八） 客戶放盤時應(yīng)記錄清楚該置業(yè)的看樓方法，如業(yè)主可隨時安排上門看樓有助于成交。這可加快每宗交易的成交機會及時間。此外，如一幢置業(yè)中客戶心目中的單位沒有鑰匙,而同一幢置業(yè)別的單位有鑰匙，均可先安排客戶看間隔及布局認(rèn)為合適再安排業(yè)主開門看心目中單位的樓層、方向及景觀，總之一切工作必須快刀斬亂麻，按實際情況可做多少就先做多少。故置業(yè)顧問必須盡快抓緊每分每秒促成交易。部分業(yè)主對存放鑰匙于中介公司均抱有有戒心。由于好鄰居置換經(jīng)營多年信譽高，故業(yè)主對放鑰匙到好鄰居置換均抱有信心。同時，好鄰居置換將開據(jù)收據(jù)給業(yè)主作憑證保證收鑰匙只作為方便看樓以加速成交用途，業(yè)主亦可隨時取回鑰匙，另外，好鄰居置換收鑰匙之后有專人負(fù)責(zé)管理鑰匙，任何借出、歸還均需辦理有關(guān)手續(xù)及書面簽署，表明好鄰居置換對鑰匙管理非常重視。成功收取業(yè)主鑰匙后還應(yīng)說服其不要再到其他中介放鑰匙，否則房屋發(fā)生任何不理想情況，責(zé)任不知從何追討。這樣責(zé)任清晰，方便管理。（十一）客戶放盤時必須辨清其身份是業(yè)主或代理人，因部分代理人只是受業(yè)主委托找經(jīng)紀(jì)放盤及提供開門看樓服務(wù)。因代理人如無權(quán)拍板,置業(yè)顧問與其聯(lián)絡(luò)也是徒勞無功且浪費時間。（十二）收盤必須爭取要求業(yè)主多留幾個聯(lián)系電話，包括公司、住宅、手機，這有助置業(yè)顧問跟進(jìn)交易。當(dāng)置業(yè)顧問有業(yè)務(wù)與之聯(lián)系時，業(yè)主可能會沒有復(fù)機或停機。因而要都留業(yè)主電話，才會更有保障。（十三）了解所有放盤資料后，最后可問業(yè)主還有沒有其他置業(yè)需要放盤，有沒有計劃在衢州再置業(yè)，輕松簡單兩句話可能爭取多一個樓源及客源。2．收據(jù)由秘書保管，秘書在收到現(xiàn)金后填開收據(jù)，收據(jù)應(yīng)三聯(lián)一并填寫，不得分開填寫，如發(fā)現(xiàn)有三聯(lián)分開填寫的情況，必嚴(yán)肅處理。3．如代收客戶樓款，請在備注中注明“我司代為轉(zhuǎn)交給業(yè)主”的字樣?？蛻魬{分店開出的傭金收據(jù)到財務(wù)部換取發(fā)票。5．每星期規(guī)定時間（將按照分店不同情況安排），分行秘書持收據(jù)到財務(wù)部對帳，財務(wù)部檢查收據(jù)開具情況。二、中介部收款制度中介部秘書、分店經(jīng)理或其他指定人員掌管好鄰居置換收據(jù)，此收據(jù)用來收取意向金、代辦手續(xù)費、傭金。1．所有款項必須存入公司指定賬戶，不得存放分店或存入其他賬戶。各分行必須在顯要處懸掛告示，告知顧客只有公司規(guī)定形式并加蓋財務(wù)部印章的收據(jù)才是唯一有效的收據(jù)。4．收款地點如在地鋪以外，由秘書按照收款金額開好收據(jù)，由員工在收據(jù)薄上簽字領(lǐng)用，并由分行經(jīng)理簽字確認(rèn)。公司的宗旨是：盡可能在地鋪收款。簽字順序為申請人分行主管秘書，秘書在查核代收款賬戶確認(rèn)該賬戶確實有款時，由秘書從備用金賬戶中支付。如果客戶意向金收據(jù)已遺失，則由客戶向公司開收據(jù)。支付時，由業(yè)主向公司開具收據(jù)。（二）在總部操作的放款1．退樓款的處理 因為放樓款手續(xù)要求復(fù)雜，而且數(shù)額都比較大，所以在總部執(zhí)行。簽字順序為：申請人分行主管秘書。2）樓款原則上必須由業(yè)主親自前來領(lǐng)取.放款時，由業(yè)主出示身份證原件及房屋購銷合同，并簽收收據(jù)，財務(wù)部直接支付樓款給業(yè)主。3） 如果業(yè)主因故不能親自前來領(lǐng)取樓款，應(yīng)出示委托收款書、業(yè)主身份證原件、代收樓款人身份證原件，財務(wù)部直接付款給代收樓款人。如提