【正文】 濟(jì)運(yùn)行的管理。2）工程技術(shù)部按照水、電類別每月統(tǒng)計重點(diǎn)耗能設(shè)備/設(shè)施及小區(qū)總的能耗，并記錄于“能源統(tǒng)計表”中。以便指定能耗預(yù)算，合理安排節(jié)能工作。 公共門窗、鎖每周檢查一次發(fā)現(xiàn)問題及時處理，做到表面完好，窗戶無滲水。 外墻面每月檢查一遍，針對檢查結(jié)果及時進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到無脫無鼓，無滲水，外觀整潔。 內(nèi)墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或通報有關(guān)部門。 屋面每月檢查一次，做到無積水、無滲漏。 所有污（雨）水井確保暢通，發(fā)現(xiàn)堵塞及時疏通。（七）房屋公用部位維修保養(yǎng)管理規(guī)定工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對房屋公共部位的維修保養(yǎng)。事故處理必須貫徹“三不放過”的原則（即事故原因未查明不放過；事故處理必須貫徹未受到教育不放過；沒有采取防范措施不放過）。必須堅持“預(yù)防為主”的方針，認(rèn)真吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以達(dá)到消滅事故，確保設(shè)備安全運(yùn)行的目的；設(shè)備事故是指：非正常設(shè)備損害造成設(shè)備停用或設(shè)備損壞，或增加修復(fù)費(fèi)用；設(shè)備事故分類：1）特大設(shè)備事故指：設(shè)備損壞，造成物業(yè)停業(yè)三天以上的、設(shè)備損壞后修復(fù)費(fèi)用達(dá)20萬元以上；2）重大設(shè)備事故是指：設(shè)備因非正常損害，經(jīng)大修、中修才能恢復(fù)性能、效率和使用周期；設(shè)備損害直接損失費(fèi)用在5萬元以上；供電設(shè)備損壞而中斷供電，影響業(yè)主生活（由于外界影響造成停電的不作為事故處理）；3）一般設(shè)備事故是指：設(shè)備因非正常損壞，經(jīng)過小修可以修復(fù)，并不影響設(shè)備性能、效率；和運(yùn)轉(zhuǎn)周期；直接經(jīng)濟(jì)損失在2000元以下；單機(jī)設(shè)備損壞，影響物業(yè)正常使用不到4小時；下列情況不作設(shè)備故障：1）設(shè)備發(fā)生故障，經(jīng)事先檢查發(fā)現(xiàn)需單機(jī)停機(jī)檢修，但通過事先采取應(yīng)急措施處理進(jìn)行檢修的可不作設(shè)備故障；2）新設(shè)備安裝后，設(shè)備更新改造或設(shè)備進(jìn)行大修后，在試行階段中發(fā)生的設(shè)備事故，不作設(shè)備事故論處，但一經(jīng)正式驗(yàn)收并投入正常運(yùn)行后發(fā)生的事故仍按設(shè)備事故處理；設(shè)備事故分責(zé)任事故和非責(zé)任事故：1）非責(zé)任事故：非人力所能抗拒和消除的自然災(zāi)害所造成的事故；2）責(zé)任事故：凡屬違章操作，維修保養(yǎng)不良，及人為過失造成的事故；設(shè)備事故處理原則：若發(fā)生設(shè)備事故和人身傷亡事故，必須立即向公司、管理處報告。3）水泵的巡回檢查詳見《水泵維修保養(yǎng)規(guī)范》4）公共燈具、排水系統(tǒng)的巡回檢查詳見《房屋共用部位維修保養(yǎng)管理規(guī)定》。（2）巡檢中發(fā)現(xiàn)的一般故障，巡檢人員應(yīng)做現(xiàn)場處理，處理不了解或重大故障應(yīng)向工程技術(shù)部主管報告。b、運(yùn)行速度是否恒速，運(yùn)行中有無震動感。④ 檢查機(jī)房內(nèi)有無異常運(yùn)行聲響，異常氣味；機(jī)房溫度是否適宜，有無漏水，進(jìn)水；門窗是否關(guān)好等。② 檢查廳門按鈕及按鈕燈是否正常；廳門關(guān)閉是否密封牢固；電梯到達(dá)平層是否平穩(wěn)，廳門地坎與轎廂地坎互差是否達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn)，是否影響到業(yè)主進(jìn)出。適用范圍本規(guī)程適用于小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的巡回檢查操作流程1）工程技術(shù)部主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施水泵、電梯、公共燈具、給排水系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的巡回檢查。同時在設(shè)施/設(shè)備檔案中注明報廢日期，封存該設(shè)施/設(shè)備檔案。重大維修應(yīng)向主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)人匯報，對于本單位不能解決的維修項目，需外包維修的，應(yīng)填寫《設(shè)備（施）對外委托維修申請單》，經(jīng)主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)人審核，報請公司批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。4）如發(fā)現(xiàn)計量器具失效，應(yīng)作報廢處理，并同時換上經(jīng)檢定合格的相同類型計量器具。（5）對作為校準(zhǔn)依據(jù)的萬能表，由計量部門作一次檢定，檢定周期不超過一年。（3）對于只作通表用不出數(shù)據(jù)的萬用表，作好專用標(biāo)志，不再作檢定。工程技術(shù)部應(yīng)備有一只經(jīng)鑒定有效的壓力表作為校準(zhǔn)依據(jù)。2）根據(jù)《中華人民共和國強(qiáng)制檢定的工作計量器具目錄》對涉及貿(mào)易結(jié)算、安全防護(hù)、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境檢測的計量器具進(jìn)行統(tǒng)計，鑒于本公司所用計量器具均用于監(jiān)視設(shè)備是否正常運(yùn)行的配套設(shè)施，無需直接向顧客提供計量數(shù)據(jù)，故對計量器具的校準(zhǔn)根據(jù)計量器具鑒定的有關(guān)規(guī)定，接合本公司各小區(qū)的實(shí)際使用情況，分別作如下規(guī)定：（1）對于常壓熱水鍋爐、水泵配套壓力表在使用前作一次檢定，檢定合格后可使用，以后每年由工程技術(shù)部自行檢查一次，并做好檢查記錄。主管責(zé)任部門負(fù)責(zé)對設(shè)施制定檢查、維護(hù)和保養(yǎng)計劃，組織實(shí)施維修保養(yǎng)工作，并填寫《設(shè)備（施）檢查保養(yǎng)記錄表》。填寫相應(yīng)設(shè)施/設(shè)備運(yùn)行記錄。主管責(zé)任部門保存《設(shè)施/設(shè)備臺帳》和重要設(shè)施/設(shè)備技術(shù)資料（圖紙），并保存好設(shè)施/設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)記錄、維修記錄和檢查記錄。設(shè)備正式接管后，由主管責(zé)任部門進(jìn)行清點(diǎn)，并分別在《設(shè)施/設(shè)備臺帳》上登記。對達(dá)不到要求的，應(yīng)通知有關(guān)單位限期整改。 每年對設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)工作進(jìn)行總結(jié)評比，成績好的表揚(yáng)，差的處罰。非工作人員對設(shè)備亂動亂拉影響正常工作，根據(jù)情節(jié)輕重，分別給予警告、罰款、下崗培訓(xùn)等處罰。對設(shè)備違章操作，造成較大事故的要給予經(jīng)濟(jì)處罰，并且在崗培訓(xùn)一周。（二）管理責(zé)任人獎懲規(guī)定每周末工程技術(shù)部要對園區(qū)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查，對設(shè)備保養(yǎng)無記錄或記錄不詳?shù)呢?zé)任人要給予經(jīng)濟(jì)處罰，再次出現(xiàn)加重處罰。保潔員迅速清理由臺風(fēng)所造成的垃圾淤塞渠道，綠化工對樹木的扶植等善后工。八．員工為本身之安全應(yīng)避免逗留在空曠地方，如參加搶險工作時，要注意自身安全，采取適當(dāng)?shù)陌踩胧?，并通知其他員工。六．加固所有樹木用繩索捆好，將盆栽之花卉移至低處或隱蔽角落。四．撤離放在圍墻頂及其他高處各類可調(diào)動物件，將安裝有屋頂?shù)哪藓鐭?、廣告牌等綁好或移走。二．管理處發(fā)放通知給全體業(yè)主、提醒業(yè)主搬離放在窗臺或花架上的花盆，各類雜物，外出時關(guān)好門窗。五、須記錄該事件之始末及時間、詳細(xì)情況，維修人員救護(hù)人員到達(dá)及離開時間等。三．如果電梯維修人員于30分鐘后仍未到處理，被困者內(nèi)有孕婦或病人需要救援，現(xiàn)場保安員或監(jiān)控人員應(yīng)立即報警，待消防人員到場處理。困梯處理程序一．小區(qū)大廈電梯損壞經(jīng)常發(fā)生， 是否辦公時間，監(jiān)控人員和工程人員應(yīng)立即通知電梯維修人員或電梯外包公司到場修理，同時應(yīng)張貼“服務(wù)暫?！钡茸謽佑陔娞萃?，以停職各使用者。二．水池溢水的防止：定期檢查保養(yǎng)自動控制系統(tǒng)，檢查限位聯(lián)動是否失靈、報警裝置是否失靈，另外檢查排水口是否堵塞。如有浸水應(yīng)立即切斷電源，以防水浸漏電傷人。9．垃圾堵塞下水道泛水，及時疏通。7．如噴淋損壞，則用消防水帶一頭套住噴頭，另一頭接到出排放窨井中，另一方面關(guān)閉閥門、穩(wěn)壓泵和噴淋泵。5．保潔綠化組長組織清潔工，調(diào)集吸水機(jī)、水桶等工具迅速清理溢水多時，應(yīng)安裝臨時泵等措施盡快排水。4．利用沙包及可用之物堆放，保護(hù)重要設(shè)備，防止水侵。作出溢水流量、溢水來源、溢水去向及影響的估計，并及時報告主任。溢水的應(yīng)急程序1．員工發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)外有溢水現(xiàn)象時，應(yīng)及時通知工程部。根據(jù)停電和人流情況，對全樓或部分進(jìn)行停電情況通報，進(jìn)行疏導(dǎo)人員、平定人心的廣播。（1） 通知保安主管或領(lǐng)班，通報停電情況并加強(qiáng)聯(lián)系；（2） 啟用應(yīng)急照明燈設(shè)施，迅速派員進(jìn)行搶修；（3） 估計搶修時間、報告主任。（4） 加強(qiáng)各重要機(jī)房、設(shè)備的巡視。（2） 與供電部門取得聯(lián)系（聯(lián)系電話）了解停電原因和恢復(fù)供電時間，報告管理處經(jīng)理。2． 主管應(yīng)根據(jù)停電時間、場合，迅速向供電部門了解停電原因，組織恢復(fù)供電，通知相關(guān)部門并做好記錄。9．垃圾堵塞下水道泛水，及時疏通。7．恢復(fù)供電后，保安、維修人員檢查設(shè)備是否運(yùn)行正常。5．保安人員到大廳、小區(qū)主入口維持秩序，指導(dǎo)人員行走，上下樓梯。3．工程部采取停電后的應(yīng)急措施。各類工程應(yīng)急處理方案一、停電應(yīng)急程序：（一）預(yù)先得到通知的：1．及時將情況通知辦公室、維修組或工程部，使每位員工都知道此事。第十條：雷雨天氣需要巡視高壓設(shè)備時，應(yīng)穿絕緣鞋，并不得靠近避雷器或避雷針。第八條：在雷雨、高溫、滿負(fù)荷運(yùn)行期間，應(yīng)加強(qiáng)巡回檢查。第六條：巡回檢查中如果發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷或設(shè)備運(yùn)行不正常，應(yīng)立即向上級匯報情況或在不危及人身安全的前提下做相應(yīng)的緊急處理，并加強(qiáng)巡回檢查。第四條：巡回檢查時間：員工每天不少于兩次，值班長每天不少于一次。第二條：當(dāng)班人員應(yīng)認(rèn)真做好巡回檢查，詳細(xì)記錄。六． 每月檢測電梯的報警系統(tǒng)，確保完好及可靠性。四． 對電梯運(yùn)作時產(chǎn)生的微小故障能自行處理，如需大修及時請專業(yè)電梯公司上門維修。二． 機(jī)房每周打掃一次。待水浸情況處理完畢，且電梯檢修結(jié)果正常后方能重新投入使用，在上述過程中，應(yīng)做好用戶的解釋工作。九． 遇火警/火災(zāi)時，應(yīng)將電梯迫降至最底層，并鎖住嚴(yán)禁使用。七． 電梯維修工每月進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，并做好記錄。五． 任何人不得在電梯機(jī)房、轎廂、并道吸煙。三． 不允許利用轎頂安全窗、轎廂安全門的開啟來裝長物件。二． 不允許裝運(yùn)易燃、易爆的危險物品。十一、 消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)位置于自動位置，操作標(biāo)志都應(yīng)簡單明確。八、 操作人員必須嚴(yán)格按制度及章程辦事，嚴(yán)禁違紀(jì)操作九、 消防泵每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次（2分鐘）以保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)情況，每半年運(yùn)行一次“自動、手動”保修檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。六、 消防設(shè)施良好，禁止在工作場所吸煙。四、 水泵房必須保持良好的通風(fēng)散熱及照明環(huán)境，門窗開啟靈活無破損。二、 不得擅自改動泵房的電器線路及設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，若需改動必須經(jīng)上級部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。九． 做好記錄報告十． 總則：水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)監(jiān)控，定期保養(yǎng)、維修、清潔，定時進(jìn)行巡回檢查，了解設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時發(fā)現(xiàn)故障苗子和消防隱患并及時處理，認(rèn)真做好記錄，解決不了的問題書面報告上級主要部門，爭取早日解決。七． 應(yīng)每月啟動消防泵、潛污泵，觀察運(yùn)行是否正常，填寫《消防泵啟動記錄》和《潛污泵啟動記錄》。五． 業(yè)主不得對原設(shè)計安裝的給排水管道隨意改動，如有特