【正文】 化較差，金苑華城得到銷售率僅40%，御點江山銷售已近兩年銷售率才達70%。 銷售狀況普遍較為理想，主要是因為市場需求量相對供求量較大，地理位置較好。 總價在一定程度上影響了項目的去化，御點江山由于主力總價過高，處于沈陽市區(qū)的高位，去化較為困難，而金茂國際公寓、金園大廈總價較低，去化較快。 三房主力總價區(qū)間在30110萬之間，御點江山的大戶型總價達89110萬；三房主力總價跨度較大，一般在4070萬之間；而兩個帶裝修的酒店式公寓的總價2144萬，是區(qū)域內(nèi)最低的；216。區(qū)域整體均價約在4500元/㎡（紅線處）216。 區(qū)域均價主要在41005300元/㎡的范圍之內(nèi)，但金茂國際公寓價格高達7500元/㎡，原因是小戶型精裝修房、酒店式服務(wù)、中街無可比擬的地段優(yōu)勢。 房型設(shè)計受容積率的影響，普遍存在通風或者動線方面的缺陷，房型的進深過長，缺乏人性化的設(shè)計，缺乏具有相當優(yōu)秀設(shè)計而突出品質(zhì)的樓盤，沒有卓顯地段品質(zhì)。 一房面積在4070平方米之間，二房主要集中在86120平方米之間，三房集中在120156平方米之間；御點江山、美龍家園等樓盤出現(xiàn)了房型面積偏大的三房，迫使總價較高，去化較慢；而金茂國際公寓、金園大廈酒店式服務(wù)公寓樓盤和中街北苑、佳園、未來城等規(guī)劃的較為經(jīng)濟的房型，總價相對較低，受到市場的歡迎，體現(xiàn)出經(jīng)濟型房型有較大的市場潛力。復式僅在御點江山、美龍家園、未來城等高檔的、具有較好景觀的樓盤中出現(xiàn)。一房小戶型主要有金茂國際公寓、金園大廈酒店式服務(wù)公寓等樓盤。 房型方面：216。216。216。216。 產(chǎn)品規(guī)劃評價216。216。216。 總體供應(yīng)態(tài)勢評價：個案房屋類型規(guī)模、工程進度狀況表案名金茂國際御點江山佳園北中街綜合樓金園大廈皇城酒店公寓中街北苑鵬利廣場花園（一期）天龍家園美龍家園金苑華城房屋類型高層多層多層多層高層高層多層、小高層高層多層、小高層高層小高層、高層總建面積（㎡）5萬6萬2萬7萬9萬10萬40萬約4萬33萬進度現(xiàn)房現(xiàn)房準現(xiàn)房準現(xiàn)房準現(xiàn)房準現(xiàn)房結(jié)構(gòu)體封頂封頂封頂封頂216。調(diào)查范圍以中街商圈為中心，向外圍輻射沈陽市中心區(qū)域沈河區(qū)、和平區(qū)以及大東區(qū)部分。位于嘉陽商廈東側(cè)的銅行北街一旦打通，將把集中在中街步行街上的巨大客流更多地吸引到沉默已久的北中街地區(qū)。除了廣場的名稱由“中心廟廣場”改為“中街廣場”之外，廣場的功能也將由單一的綠地，變成一個以公共演出和大眾休閑為主要功能的廣場。此外，在銅行南街東側(cè)、原東亞廣場 F區(qū)上建成的中心廟廣場也將以全新的面貌出現(xiàn)。它不僅是南中街路、中街路和北中街之間的橋梁，更是中街商業(yè)區(qū)南展北拓必不可少的商業(yè)通道。如果說去年中街地區(qū)改造的大動作都集中在故宮周邊的話，那么明年的改造亮點明顯地集中在一個不為人知的小街———銅行街上。（4） 地下中街——體育大世界正在進行的中街地區(qū)銅行北街改造向人們傳遞這樣一個信息：在進行了科學、全面的規(guī)劃之后，中街地區(qū)的整體改造即將全面啟動。鐘、鼓樓在原址以鋼板浮雕形式表現(xiàn)形象圖案，在地下設(shè)鐘、鼓音響設(shè)施。沿故宮東墻至南順城路建名人景觀通道，刻投資者、捐贈者手模，建名人雕塑。拆除大舞臺以南棚戶區(qū)，建設(shè)文化步行街，以浮雕、雕塑、壁畫等藝術(shù)景觀突顯文化氛圍。臨街的樓頂平改坡,平改檐，樓頂亮化。沈陽路與古建筑風格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)古樸、祥和。部分商家樓頂綠化，庭院、道路綠化，非商業(yè)建筑立體綠化。（3） 十大綠地換色中街將以綠色連接每一處景觀，建十大綠地。 餐飲區(qū)：在交通銀行以西、老久華以南，開發(fā)建設(shè)沈陽老字號美食城。北中街將建“花街”，保留珍貴樹木和部分特色民宅，正昌太陽廣場將建室內(nèi)迪斯尼樂園。216。216。 文化旅游區(qū)：包括故宮、張氏帥府、長安寺項目及沈陽路一段的大舞臺、盛京文化廣場、文化步行街等。這就是大眾里項目。 商貿(mào)區(qū)：以嘉豪、嘉陽為主，打造頂極百貨精品店。按照規(guī)劃，中街地區(qū)將以建設(shè)4A級景區(qū)為切入點，以建設(shè)“東北第一街”為統(tǒng)領(lǐng)，到2005年，初步建成作為東北中心影響東北亞經(jīng)濟圈的國際商貿(mào)旅游交易平臺。此大廈填補了中街無大型超市的空白。216。216。 中街老字號金店東祥金店重新注入資金3000萬元，做大做強品牌。其布局一至四層為商廈，五至十二層為寫字樓。216。 占地10萬平方米的嘉陽廣場正在做啟動前期的準備工作。近期啟動建設(shè)的有嘉陽廣場、普爾斯大廈、東祥金店、東宇大白樓4座閑置商廈及一處閑置地塊。去年外罩面全部竣工，明年“五一”正式開業(yè)。 動態(tài)及規(guī)劃（1） 大眾里項目及即將啟動的五座商廈居沈陽市中街黃金地段的步道廣場式精品街，即大眾里項目，將于近日正式啟動。而2003年“十一”期間，中街客流量超過50萬人次/天，且本地人占絕大多數(shù)。中街現(xiàn)有商家近300戶，路邊，金利來、二百、鵬達、鼓樓等四座中街的標志性建筑，歷史風貌依然；薈華樓一部、二部的仿古建筑，展示出古城風韻；商業(yè)城、沃爾瑪、新瑪特、鵬利廣場、沈陽春天、東亞廣場、紫金商廈、興隆大家庭、新一佳、凡亞商廈、嘉濠商廈等大型商業(yè)巨子，展現(xiàn)出現(xiàn)代商業(yè)大都會的不凡氣度。 中街現(xiàn)狀1997年，市政府投巨資把中街二段、三段改造成1000延長米的全國首條商業(yè)步行街。 當時，中街路稱四平街，東西兩側(cè)建有鐘 樓、鼓樓各一座。1625年(明天啟五年、后金天命十年)至1631年(明祟幀四年、后金天聰五年)，后金將明朝所筑磚城進行改建擴建，按照中國歷史上流傳的“左祖右社、面朝后市”(即王宮之左是祖廟，王宮之右是社稷壇，王宮正面朝南，王宮后設(shè)市場)之說，將原來的“十”字型兩條街改筑為“井”字型4條 街?！笆濉逼陂g，科教、文化事業(yè)進一步發(fā)展，社會保障體系進一步健全，人民生活和社會文明程度顯著提高，民主法制建設(shè)不斷加強，經(jīng)濟與社會更加協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)社會發(fā)展的全面進步。 社會發(fā)展目標?！笆濉蹦┢冢窘ǔ山ㄖ季趾侠砘?、城區(qū)環(huán)境景觀化、社區(qū)管理模范化、居住條件現(xiàn)代化、城市功能高效化的新型城區(qū)。 城區(qū)建設(shè)目標?！笆濉蹦┢?，第三產(chǎn)業(yè)增加值達到53億元，年均遞增12%，%，新興第三產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重達到40%；，年均遞增10%；全區(qū)引進開發(fā)居國內(nèi)先進水平的科研新產(chǎn)品50個，發(fā)展高科技型模范企業(yè)20個；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達到60%，科技進步對經(jīng)濟增長的貢獻率達到60%。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標?！笆濉蹦┢冢珔^(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達到60億元，%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到1萬元；財政收入達到了6億元；%，外資調(diào)入額達到4000萬美元，年均遞增11%。216。 未來展望“十五”時期，國民經(jīng)濟要保持較快的發(fā)展速度，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與升級要取得明顯成效，經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益要有顯著提高，城市功能與經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境相應(yīng)得到全面拓展和完善。％。開發(fā)區(qū)的并入和一批知名企業(yè)和品牌的成功引進，使沈河的流通業(yè)活力大增。 全年實現(xiàn)工業(yè)銷售收入80295萬元，％，實現(xiàn)工業(yè)利潤1586萬元。 工業(yè)概況全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長的良好勢頭，經(jīng)濟效益明顯提高。其中：第二產(chǎn)業(yè)5124人，％；第三產(chǎn)業(yè)16706人，％。年末，全區(qū)單位從業(yè)人員21830人，％。其中，％；，％。 經(jīng)濟概況改革開放以來，沈河的經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展，2002年，我區(qū)國民經(jīng)濟保持了健康、快速增長，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整成果顯著，區(qū)域綜合經(jīng)濟實力進一步得到提高。沈河區(qū)位于北緯41度10分至42度16分、東經(jīng)123度20分至123度45分之間，處于沈陽城區(qū)中軸線東側(cè)。絕大多數(shù)為漢族，另外有一些滿、蒙古、回、朝鮮等22個少數(shù)民族。第三部分 沈河區(qū)及中街簡介一、 沈河區(qū)簡介 沈河區(qū)概況沈河區(qū)位于中國東北最大的中心城市── 沈陽市的中心，沈河區(qū)人口主要來自關(guān)內(nèi)移民，另外有一部分東北滿族，關(guān)內(nèi)移民主要來自山東、河北、河南等省。由于大批拆遷戶的購買力釋放，會對沈陽市存量房市場重重地推動一把。細分化市場看，高檔房、中高檔房（含別墅類）因供大于求，房價可能會略有下降；中檔房、中低檔房和二手房因求大于供，房價可能會略有上升；近郊商品房的價格仍處于上升期。（10） 商品房的價格將會平穩(wěn)運行，繼續(xù)保持穩(wěn)中有升態(tài)勢。中高檔及高檔商品房的銷售會略高于2003年，中檔及中低檔商品房的銷售會有較大的增加，按市統(tǒng)計局的統(tǒng)計口徑，銷售總量會超過歷史最高紀錄的2000年的212萬平方米，可能會突破250萬平方米，創(chuàng)歷史新高。沈陽市房地產(chǎn)業(yè)開始進入了大盤時代、品牌時代、服務(wù)時代和創(chuàng)新時代；房地產(chǎn)的市場競爭，尤其是高檔房市場（含別墅市場）和中高檔房市場的競爭將會更加激烈，會由簡單的價格和地段競爭變?yōu)樾詢r比競爭、開發(fā)規(guī)模競爭、品牌競爭和產(chǎn)品細節(jié)競爭。沈陽市房地產(chǎn)市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿珖允袌龊蛧H性市場，外地開發(fā)商和境外開發(fā)商在沈陽房地產(chǎn)市場上的份額會越來越大。（6） 房地產(chǎn)開發(fā)投資幅度將會明顯加大。主要標志是銅領(lǐng)階層會掀起買房高潮，他們的住房消費基本特點是以實用性和經(jīng)濟性為主，中低檔的商品房是他們主要選擇。隨著項目年的深入，“韓國周”、“制博會”等重大活動的開展，沈陽市的工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)會進入加速發(fā)展階段。新的土地制度和銀行新政，加劇開發(fā)企業(yè)的馬太效應(yīng)，即“富的更富，窮的更窮”將會使品牌優(yōu)良實力雄厚的企業(yè)加速擴張，出現(xiàn)一批大型開發(fā)商；一大批無土地儲備、信譽不良和實力不支的中小開發(fā)商被淘汰出局，一部分中小開發(fā)企業(yè)會置換到外地中小城市去開發(fā)。若是操之過急，采用硬著陸，沈陽市房地產(chǎn)市場高潮期會推遲一段時間，今下半年只能是高潮期前的準備階段；若采用軟著陸，不構(gòu)成重大沖擊，下半年沈陽市房地產(chǎn)市場將會順利過渡到高潮期。（2） 2004年，沈陽市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)去年的發(fā)展勢頭，有一個較大幅度增長。 對2004年沈陽市房地產(chǎn)基本走勢初步預(yù)測（1） 從總體上看，沈陽市房地產(chǎn)基本上完成了近三年的調(diào)整任務(wù)后，天時、地利、人和三要素均占，進入最佳發(fā)展期。第四，商品房空置壓力較大。第三，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)難度較大。第二，土地儲備制度運行尚不夠完善。一般地說，沈陽市開發(fā)企業(yè)項目運作資金中，約有70%左右資金是直接或間接來自銀行，該項決定必然會對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)，尤其是對大多數(shù)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。中國人民銀行6月13日發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡稱央行121號文件），對房地產(chǎn)開發(fā)和銷售貸款提出了新的要求。據(jù)統(tǒng)計，2003年15月份為1400戶，預(yù)計年底可達3000戶。隨著沈陽經(jīng)濟逐步振興，“南資北投”、“外資入沈”已經(jīng)成為潮流。經(jīng)中科院組織100名城市專家論證，在《20012002中國城市發(fā)展報告》認為，城市“真實發(fā)展能力”居于前10位的城市有上海、深圳、廣州、天津、南京、武漢、杭州、沈陽、大連。第六，外來人口購房將會大批量增加。拆遷改造任務(wù)數(shù)量巨大，下半年還有3萬戶。這就是說，沈陽市居民購房需求相當旺盛，%就意味著10萬戶居民去年要購置住房，而且今后每年都保持在這個水平上，這意味著沈陽市第年有十多萬戶居民置換住房，其中有一半人買新房，每戶按80平方米計算，共需商品房近500萬平方米第五，沈陽市老城區(qū)改造的速度加快。2002年底，全國城市人均建筑面積約為22平方米，相差近3平方米。即或按每年一個百分點，就意味著每年有7萬人進城，就需新增住房面積140萬平方米。沈陽市雖然遠高于全國37%的平均水平，但離國際先進城市仍然存在較大差距。%。沈陽整體經(jīng)濟環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。盡管受到“非典”的嚴重干擾，沈陽市上半年GDP已完成635億元，%，經(jīng)濟增長呈現(xiàn)加速提升的狀態(tài)。如此良好的宏觀經(jīng)濟形勢，必然為我國房地產(chǎn)業(yè)不斷