【正文】 “零首付”就是其中的一項(xiàng)?！傲闶赘丁备嗟厥欠康禺a(chǎn)商的一種促銷手段。 　　業(yè)內(nèi)人士分析，“零首付”的現(xiàn)實(shí)意義并不大。記者在某銀行了解到，銀行對(duì)“零首付”購(gòu)買商品房的業(yè)戶審查很嚴(yán)格，工作單位、收入狀況、身體條件等都要嚴(yán)格審核。在另一售樓處，通過(guò)“零首付”購(gòu)房只限于兩種房型，而且要交３萬(wàn)元抵押金，如果商品房以３０萬(wàn)元計(jì)，抵押金就占到了一成。 　　在一商品房售樓處，售樓小姐介紹，“零首付”要用現(xiàn)住房抵押才行，而且抵押的金額要達(dá)到欲購(gòu)商品房房款的２０％。l 沈陽(yáng)：“零首付”不掏錢也白搭夏季以來(lái)，沈城房地產(chǎn)市場(chǎng)就像進(jìn)入了“黃金期”，在房地產(chǎn)商打的各色廣告上，頻頻出現(xiàn)“零首付”的字眼。 　　盡管如此，“零首付”代表了消費(fèi)信貸的方向，是具有純粹意義的個(gè)人消費(fèi)信貸。在上海這樣的大城市，嘗試一下未嘗不可，推而廣之卻很難有普遍意義。 　　銀行不能“心太軟” 　　“零首付”幾乎削平了消費(fèi)信貸的門檻，使空手套白狼夢(mèng)想成真。一邊忙著打點(diǎn)婚事，一邊其又要支付30％首付款的確有點(diǎn)吃不消，現(xiàn)在有了“零首付”，先入住裝修，房子拿得出手，住得也舒適，夫妻倆今后共同奮斗，用二三十年的光陰，償還這一筆貸款，倒頗有檢驗(yàn)愛(ài)情的穩(wěn)固，“和你一起慢慢變老”的感覺(jué)。 　　首先，有較高收入的單身白領(lǐng)階層，他們年輕、新潮，有超前消費(fèi)理念，未來(lái)預(yù)期收入較高。也就是說(shuō)，未來(lái)的利息負(fù)擔(dān)加重了，將來(lái)二三十年的還本付息將是家庭中一筆不小的開支，因此，考慮自己未來(lái)的支付能力成為個(gè)人選購(gòu)房屋、定價(jià)位的重要參照表。不難理解，在當(dāng)前中國(guó)個(gè)人信用制度剛剛起步，銀行讓客戶以自有產(chǎn)權(quán)房或父母住房為抵押，用于申請(qǐng)首付款貸款，的確是結(jié)合了中國(guó)國(guó)情，有望成為啟動(dòng)商品房消費(fèi)信貸的“芝麻開門”般秘訣。而屆時(shí)，無(wú)論是房產(chǎn)商還是急于購(gòu)新房而暫時(shí)還“搞不定”金額不算小的首期款的市民，都是一件很得人心的事。那么，橫在面前的這條“坎”以后會(huì)不會(huì)消失呢？ 　　其實(shí)，隨著最近上海聯(lián)合征信體系的初步建立，對(duì)于以后購(gòu)房貸款是否還是像目前這樣需要拿出產(chǎn)權(quán)房作為擔(dān)保、質(zhì)押而取得首期款，有關(guān)人士已經(jīng)提出了疑問(wèn)。 　　住房改革發(fā)展到今天，從原先的只有公積金貸款，到公積金和商業(yè)性組合貸款；貸款年限從10年放寬至現(xiàn)在的最長(zhǎng)30年，貸款首付從5成到現(xiàn)在的二成乃至此次的準(zhǔn)零首付，上海商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)在不斷地發(fā)展，方向就是更便利地讓市民貸到款，購(gòu)房的門檻越放越低。 　　但這項(xiàng)業(yè)務(wù)在推廣上還是有局限性，利用原有產(chǎn)權(quán)房作為抵押取得首付款的貸款，這確實(shí)彌補(bǔ)了住房貸款市場(chǎng)的一個(gè)很大的盲點(diǎn)，解決了為數(shù)不少的市民的一個(gè)難題，但這項(xiàng)業(yè)務(wù)的前提就是購(gòu)房者原先必須擁有一套住房。而且，在出售舊房子與搬入新居還存在一個(gè)時(shí)間差，舊房子出售之后的居住問(wèn)題也是很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。 　　作為商業(yè)銀行，對(duì)于房產(chǎn)按揭這塊大“蛋糕”都是“虎視眈眈”的，有關(guān)調(diào)查表明，在不想出售原有住房的情況下，通過(guò)適當(dāng)?shù)耐緩劫?gòu)買新房的市民不在少數(shù)，而購(gòu)買一套價(jià)值四五十萬(wàn)的商品房，所需要的近10萬(wàn)元的首付款，對(duì)于普通居民來(lái)說(shuō)，還是一筆不小的開支。面對(duì)一般10萬(wàn)元左右的首付款，多數(shù)購(gòu)房者還是覺(jué)得一次付清比較爽氣。 　　從購(gòu)房群體看，“零首付”的購(gòu)房對(duì)象面較窄。據(jù)了解，目前“零首付”從對(duì)抵押舊房進(jìn)行評(píng)估到放貸，大約要經(jīng)歷1至2個(gè)月時(shí)間。記者根據(jù)近期的房地產(chǎn)廣告，隨機(jī)撥通了10個(gè)售樓熱線，其中僅有兩個(gè)樓盤表示與銀行有協(xié)議，可以實(shí)現(xiàn)“零首付”。承擔(dān)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的唯一中介評(píng)估機(jī)構(gòu)上房置換稱，目前僅有個(gè)別預(yù)定的商品房用“零首付”方式辦理貸款，尚無(wú)成交記錄。但我們相信，隨著北京金融機(jī)構(gòu)“零首付”的推出，將有不少人不會(huì)再在首付款這個(gè)高門檻前望而卻步，居者有其屋將不再是理想。 　　據(jù)建設(shè)銀行北京分行的有關(guān)人士介紹，“零首付”貸款目前在北京還處于內(nèi)部論證階段，何時(shí)能推出尚無(wú)明確的時(shí)間表。特別是在二手房市場(chǎng)還不成熟的情況下，要轉(zhuǎn)賣自己的舊房子還很繁瑣，需一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)間。據(jù)了解，上海第一個(gè)辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的人便是出于此種目的。 　　以房產(chǎn)投資為目的的購(gòu)房者，可以通過(guò)首付款貸款購(gòu)置房產(chǎn)。他們可以通過(guò)協(xié)商，以親屬的產(chǎn)權(quán)房向銀行抵押，用貸款解決首付款問(wèn)題。應(yīng)當(dāng)指出的是，這種銀行推出的“零首付”雖然不錯(cuò)，但它也只能讓一部分人受益，而且只是一小部分。這項(xiàng)業(yè)務(wù)包括：購(gòu)房者不論身份、職業(yè)，均可以“零首付”房款分期支付，最長(zhǎng)支付期為10年。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，上個(gè)月建設(shè)銀行廈門支行開辦的購(gòu)房“零首付”便利貸(也稱首付款貸款)的具體做法是，購(gòu)房人向銀行提供一份其在廈門的親人或朋友房屋產(chǎn)權(quán)做抵押，有了這份抵押，銀行便向其提供房屋首付款的貸款，最高貸款額度為80萬(wàn)元，貸款則需在5年之內(nèi)償還。因此，也就不難理解大部分開發(fā)商為什么一般要求購(gòu)房者在半年或一年內(nèi)分期還清20%的首付款。這種手段在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)的深圳已經(jīng)幾乎銷聲匿跡了，隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，能打動(dòng)消費(fèi)者的將只有越來(lái)越好的品質(zhì)和越來(lái)越細(xì)致的服務(wù)。 　　那么，什么樣的項(xiàng)目適合“零首付”呢？趙鐵路認(rèn)為，首先應(yīng)該是現(xiàn)房，購(gòu)房者即使資金不足也可以立即入??；其次，小戶型比較適合“零首付”，因?yàn)橘?gòu)買小戶型的多為積蓄不多的年輕人，以陽(yáng)光曼哈頓為例，買一套一居室大概20萬(wàn)元，用“零首付”方式付款，加上簡(jiǎn)單的裝修，首期大概只需要3萬(wàn)余元，對(duì)工作不久的年輕人極為適合。其次，那些以房產(chǎn)投資為目的的購(gòu)房者也比較歡迎“零首付”，尤其是“零首付”的現(xiàn)房，他們可以通過(guò)這種方式用很少的資金買到現(xiàn)房，并出租出去，從而得到豐厚的資金回報(bào)。陽(yáng)光曼哈頓的開發(fā)商——華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司的總經(jīng)理助理趙鐵路認(rèn)為“零首付”是否可行，應(yīng)視不同人群、不同項(xiàng)目而定。看來(lái)，“零首付”在北京還有很長(zhǎng)的路要走。一位買房者對(duì)記者說(shuō)，他在看了某項(xiàng)目的“零首付”廣告后，曾給該項(xiàng)目的售樓處打過(guò)電話，然而，售樓小姐告訴他，用這種方式購(gòu)樓，不僅要交一筆數(shù)額不少的訂金，而且扣除訂金外，20%的首付款的其余部分也要在幾個(gè)月內(nèi)還清，再加上正式簽訂合同后，馬上就要開始月還款，負(fù)擔(dān)依然十分沉重。“零首付”的招牌實(shí)際上只是起了一個(gè)引人來(lái)看房的作用。 　　而售樓人員則對(duì)“零首付”不以為然，據(jù)某項(xiàng)目的售樓小姐反映，該項(xiàng)目的“零首付”廣告打出后，引來(lái)了不少咨詢者，但咨詢的人多，購(gòu)買的人少。 　　都會(huì)華庭的開發(fā)商——北京京港物業(yè)發(fā)展有限公司的首席顧問(wèn)李世濠先生在談到推出“零首付”的初衷時(shí)說(shuō)，都會(huì)華庭一般一套房大約需要60萬(wàn)元左右，他們?cè)谑鄯砍跗诎l(fā)現(xiàn)，許多來(lái)看房的客戶雖然很喜歡他們的房子，但是由于很難一下拿出十幾萬(wàn)的首付款，所以只能放棄。 　　零首付你說(shuō)我說(shuō)他說(shuō) 　　據(jù)了解，各項(xiàng)目自推出“零首付”后，就有眾多的購(gòu)房者前去詢問(wèn)，陽(yáng)光曼哈頓更是在一個(gè)月內(nèi)售出了100套房以上。而且與其他項(xiàng)目不同的是，“零首付”的方式并不是階段性的，而是貫穿該項(xiàng)目銷售的始終。由于該項(xiàng)目以總價(jià)在20萬(wàn)元至30萬(wàn)元的小戶型為主，因此首付只要4至6萬(wàn)元。而且，用這種方式購(gòu)房沒(méi)有折扣的優(yōu)惠。以都會(huì)華庭為例，如果要買一套60萬(wàn)元的房子，購(gòu)房者要先付4萬(wàn)元的訂金后，和開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，到明年2月份補(bǔ)足全部房款的10%，也就是再交2萬(wàn)元，到明年7月份入住前，再交房款的10%，也就是6萬(wàn)元，這樣在入住之前20%的首付款也就交清了。雖然這些項(xiàng)目都是打著“零首付”的招牌，但具體實(shí)施起來(lái)卻各不相同。（據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》） l 京城樓市如何面對(duì)零首付仔細(xì)留意一下近期北京的房地產(chǎn)廣告，確實(shí)有不少項(xiàng)目曾經(jīng)或正在力推“零首付”。如此慢長(zhǎng)而繁瑣的程序，也使一些潛在客戶產(chǎn)生畏難心理。舊房抵押需要評(píng)估，評(píng)估時(shí)間快者要一個(gè)月，慢者要2個(gè)月。產(chǎn)品的目標(biāo)客戶定位失準(zhǔn)，自然難有市場(chǎng)。 　　旨在推動(dòng)房市發(fā)展和貸款增長(zhǎng)的這項(xiàng)新業(yè)務(wù)，何以落得如此境地？ 　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，一是這項(xiàng)業(yè)務(wù)并非真正的零首付，申請(qǐng)者必須有舊房抵押，才能拿到貸款。華東新聞》）　l 購(gòu)房零首付在上海遭冷遇上海市工行、建行推出購(gòu)房零首付已一個(gè)月了，結(jié)果遭到市場(chǎng)的冷遇。但是，因?yàn)橘J款額增加，所以每月的還款壓力實(shí)際還是加大了。同時(shí)，因?yàn)樯婕般y行對(duì)借款人提供的材料及本身信用的審核評(píng)估，因此，可能要比原先申請(qǐng)汽車消費(fèi)貸款多花四到五天的時(shí)間。汽車消費(fèi)貸款必須由所購(gòu)新車作抵押，而首付款貸款則有多種方式。所有購(gòu)車款將在以后數(shù)年里按月償還，由此減輕了購(gòu)車者的負(fù)擔(dān)。據(jù)他們計(jì)算，如果購(gòu)買一輛普通型桑塔納，車價(jià)是十二點(diǎn)一萬(wàn)元，原先申請(qǐng)汽車消費(fèi)貸款，首期必須支付車價(jià)的百分之三十給經(jīng)銷商，即三點(diǎn)六萬(wàn)余元，再加上購(gòu)置附加費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、各項(xiàng)雜費(fèi)，林林總總要將近六萬(wàn)元，這還不包括競(jìng)拍牌照的費(fèi)用。實(shí)行組合汽車消費(fèi)貸款，即“零首付”汽車消費(fèi)貸款后，消費(fèi)者可以不必立即支付首付款，而在銀行申請(qǐng)到相當(dāng)于車價(jià)百分之百的貸款，當(dāng)然方便了許多。消費(fèi)者是否真能因此感覺(jué)輕松了呢？ 　　原本消費(fèi)者到銀行申請(qǐng)汽車消費(fèi)貸款，貸款的最高額度是車價(jià)的百分之七十，即必須先付百分之三十的“首付款”。（據(jù)《四川青年報(bào)》） l 購(gòu)車“零首付”真的輕松嗎？最近，繼推出個(gè)人住房貸款“零首付”之后，工商銀行上海市分行又推出“零首付”汽車貸款。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，“零首付”必須有銀行的支持才能真正減輕購(gòu)房戶的資金壓力。再加上開發(fā)商的資金有限，所以“零首付”無(wú)疑加重了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)。“零首付”成為一些房地產(chǎn)商炒作的一個(gè)噱頭。他們說(shuō)，除付了定金后，在正式入住前還需交２０％的首付款，這樣“零首付”實(shí)際上已變味了。她認(rèn)為，“零首付”只是公司的一種促銷手段。 　　“零首付”只為促銷 　　與熱鬧的廣告相比，“零首付”真正運(yùn)營(yíng)情況卻難如人意。 　　有一部分敏感的投資者看好“零首付”?！傲闶赘丁钡降啄芙o普通老百姓帶來(lái)多大的實(shí)惠 　　“零首付”在吸引誰(shuí) 　　某樓盤開發(fā)商說(shuō)，“零首付”這種方式主要針對(duì)年輕的白領(lǐng)階層，他們的收入普遍較高，但是積蓄有限，對(duì)按揭房的首付款難以承受。（據(jù)《青年報(bào)》） l 成都樓市“零首付”變味？隨著秋季房交會(huì)的日漸臨近，成都樓市又呈蓄勢(shì)待發(fā)的狀態(tài)。上海作為國(guó)際大都市，需要這種靈活購(gòu)物方式的存在。一位中年男子說(shuō)，綜觀整個(gè)店堂，電器是最值錢的大件，但它又不在零首付的范圍內(nèi)，買服裝等等小件，區(qū)區(qū)幾百元誰(shuí)拿不出？拿不出錢也就不買唄，沒(méi)緊急到非要用貸款來(lái)買。但問(wèn)完后失望的人不少。不過(guò)，她們同時(shí)介紹，電器是不列入“零首付”范圍的。消費(fèi)者用這張龍卡借記卡就可以開始購(gòu)物零首付了。據(jù)介紹，沒(méi)有龍卡的消費(fèi)者，得先領(lǐng)一張“中國(guó)建設(shè)銀行龍卡信用卡申請(qǐng)表”，找一個(gè)擔(dān)保人、填好申請(qǐng)表和到單位敲好公章，然后再送到申請(qǐng)?zhí)?，并且把本人的有效身份證和近期的水、電、煤、電話等月繳單任一份的原件和復(fù)印件、工資單及工作證或收入證明等一同帶去；一周以后，建行會(huì)把龍卡交給你。 　　周六，記者閑逛至市百七店，想試試“零首付”這一購(gòu)物新方式。而且據(jù)介紹電器不列入零首付的行列，另外，要消費(fèi)滿1000元，店家才給予100元的貼息。 　　●騙人！好什么好？這“零首付”不就是跟上房置換的“置房安家寶”一個(gè)意思嗎！意思就是貸得更多，還得也更多！為了它，我既要還抵押貸款又要還普通的個(gè)人購(gòu)房貸款，起碼在今后的15年里，我的人生就被這雙層鐵鐐套牢了！ 　　●這不是引發(fā)家庭矛盾嘛！我又沒(méi)有房子，用父母的房子作抵押給自己買房，用兩位老人晚年珍貴的棲身之所為自己負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這也太沒(méi)孝心了！再說(shuō)了，現(xiàn)在儲(chǔ)蓄都用實(shí)名制了，父母不好以自己的名義給孩子儲(chǔ)存未來(lái)基金，而這種新出的制度不又是變相把父母名下房產(chǎn)過(guò)戶給自己?jiǎn)幔咳绻掷m(xù)不清晰的話，搞不好還會(huì)引發(fā)家庭矛盾，豈不是禍害！ 　　●這種好處我是享受不到的。我寧愿拿出所有積蓄分給他們，也不愿意讓他們抵押房子。 　　●“零首付”貸款我想都不會(huì)去想。 　　●不知首付款的抵押貸款利息怎么算，如果它和按揭利息同樣高的話，我是不會(huì)申請(qǐng)“零首付”個(gè)人貸款的。我的舊房估價(jià)最多值十萬(wàn)，這樣只有五六萬(wàn)的貸款額度。這應(yīng)是我國(guó)抵押市場(chǎng)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。 　　因此，在我國(guó)信用制度、抵押制度和抵押保險(xiǎn)制度很不完備的情況下，“零首付”抵御風(fēng)險(xiǎn)的功能是十分有限的。就“連坐”制度來(lái)說(shuō)，這種擔(dān)保形式對(duì)個(gè)別小筆貸款也許是可行的，但是，當(dāng)貸款金額大到數(shù)十萬(wàn)規(guī)模時(shí)，它的可行性就很成問(wèn)題，并沒(méi)解決抵押物的財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。首先，面對(duì)外資的競(jìng)爭(zhēng)與挑戰(zhàn)，我們的保險(xiǎn)公司只能將錢存入銀行，靠低得可憐的利息過(guò)日子。這也會(huì)給“零首付”帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。按照“零首付”設(shè)計(jì)得想法，兩棟房產(chǎn)抵押可以保證貸款的收回萬(wàn)無(wú)一失。其中，大多數(shù)的房屋土地是以無(wú)償劃給的形式取得的。多年來(lái)，我國(guó)實(shí)行一種房產(chǎn)所有權(quán)與城鎮(zhèn)土地國(guó)家所有的“兩權(quán)分離”的政策。即使消費(fèi)者購(gòu)買了現(xiàn)房，但是，按照有關(guān)的法律，只有向房地產(chǎn)管理部門辦理過(guò)抵押登記的房地產(chǎn)，才具有對(duì)抗第三人的效力，而目前我國(guó)許多城市抵押權(quán)登記難、登記制度不健全，就很難避免房地產(chǎn)的重復(fù)抵押，從而侵害銀行債權(quán)人的利益。按照我國(guó)的《擔(dān)保法》，抵押也是擔(dān)保的一種方式，具有降低信貸風(fēng)險(xiǎn)的功能，問(wèn)題在于我國(guó)住宅抵押市場(chǎng)上，許多借款人購(gòu)買的預(yù)售商品房，對(duì)這種不屬于現(xiàn)存的房地產(chǎn)不僅理論上爭(zhēng)論很多，更重要的是，由于開發(fā)企業(yè)資信差，竣工期和房屋質(zhì)量無(wú)保障，銀行如將這種虛擬房地產(chǎn)作為“零首付”抵押品，其風(fēng)險(xiǎn)是可想而知的。這種風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在：首先，“零首