【正文】 勢(shì)。筆者認(rèn)為，在保證福利性住房的受益群體是中低收入家庭的前提下，應(yīng)當(dāng)逐步推行政府“埋單”的福利性的物業(yè)管理模式，否則，今后這些福利性住房的良好的物業(yè)管理服務(wù)無從保障。減少成本支出的作法無法保持物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，而將小區(qū)的公益性收入歸物業(yè)公司容易引發(fā)法律上的糾紛。比如說在物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取方面，上海售后公房物業(yè)管理費(fèi)按套收取，每套十幾元到幾十元不等，收費(fèi)較低，物業(yè)管理公司入不敷出。所以，物業(yè)管理公司未來生存之路將是專業(yè)化、品牌化、規(guī)?；罚藖碚碱I(lǐng)市場(chǎng)福利型的物業(yè)管理將初見端倪從目前的情況看，物業(yè)管理逐步推向市場(chǎng)，政府只做政策上的指導(dǎo)，整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)化程度較高。隨著物業(yè)管理成本提高，盈利空間遭到擠壓，沒有新的利潤(rùn)空間，行業(yè)的兩極分化將更為嚴(yán)重，適用各行業(yè)的“二八”定律將在物業(yè)管理行業(yè)上演。原因是：在大中城市，經(jīng)過20年的行業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)的品牌效應(yīng)日益顯現(xiàn)，業(yè)主逐漸表現(xiàn)出對(duì)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的認(rèn)可，聘請(qǐng)知名的物業(yè)管理企業(yè)，也是開發(fā)商樓盤購(gòu)銷大賣點(diǎn)之一；二是由于我國(guó)目前仍然實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，由于受接盤面積的限制，一些新開的大型社區(qū)，三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)也只能望盤興嘆，甚至二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，由于不能管理30萬平方米以上的住宅項(xiàng)目，受到接盤的限制，也已經(jīng)是平常事，如上?？党恰⒅羞h(yuǎn)兩灣城只能一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)管理。 物業(yè)管理企業(yè)兩極分化日益嚴(yán)重近兩年，城市房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，大量物業(yè)入市，以上海為例，根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)”資料， 2007年4月份一手房住宅銷售16713套，面積1986617平方米。這樣，物業(yè)管理行業(yè)將實(shí)現(xiàn)管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層，包括電梯、保潔、綠化等逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化。這些服務(wù)商利用其規(guī)模優(yōu)勢(shì)降低成本又刺激了“大而全”的公司將自己的某些業(yè)務(wù)交與專業(yè)服務(wù)商。它們?cè)诋a(chǎn)業(yè)發(fā)展上不成熟，與之關(guān)聯(lián)的保安、保潔、綠化、維修等專業(yè)公司不成規(guī)模，成本較高，這些使“小而全”的物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)運(yùn)作較為困難。物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度加強(qiáng)，行業(yè)將會(huì)涌現(xiàn)實(shí)力強(qiáng)大的專業(yè)服務(wù)商，物業(yè)管理公司將向管理集成商轉(zhuǎn)型。資產(chǎn)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)顧問等業(yè)務(wù)的高盈利性會(huì)對(duì)開展商業(yè)物業(yè)的公司具有很強(qiáng)的吸引力；另一方面，開展商業(yè)物業(yè)的公司一般具有較強(qiáng)的資本實(shí)力和較好的人力資源，其主要服務(wù)對(duì)象也具備對(duì)于物業(yè)全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)的潛在要求，所以開展商業(yè)物業(yè)的公司對(duì)物業(yè)全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)具備良好的匹配度?，F(xiàn)有優(yōu)勢(shì)企業(yè)會(huì)憑借其自身的競(jìng)爭(zhēng)能力，在增量物業(yè)管理市場(chǎng)中爭(zhēng)取更多市場(chǎng)份額。高端商業(yè)物業(yè)具有良好的盈利性，市場(chǎng)吸引力高；高端物業(yè)項(xiàng)目的客戶對(duì)物管企業(yè)的專業(yè)能力、服務(wù)理念、人才、品牌等方面都提出了較高的要求；由于物業(yè)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，或開發(fā)商出于對(duì)物業(yè)價(jià)值的考慮，物業(yè)管理市場(chǎng)最終將走向由市場(chǎng)和客戶進(jìn)行選擇。隨著我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)逐步走向規(guī)?；?、多元化和跨區(qū)域化，行業(yè)集中度將逐步提升；一些知名的物業(yè)公司執(zhí)行收縮的策略以及住宅物業(yè)管理微薄的利潤(rùn)也會(huì)淘汰規(guī)模小的公司，這也有利于促進(jìn)行業(yè)集中度的提升。%。　　住宅物業(yè)行業(yè)集中度將逐步提升，市場(chǎng)將涌現(xiàn)一批管理規(guī)模大，品牌知名度高的企業(yè)。盡管《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，然而物業(yè)綜合性、復(fù)雜性、專業(yè)性的特點(diǎn)，導(dǎo)致業(yè)主自管實(shí)踐不可能成為一種主流模式。在全國(guó)100強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)中，62%的企業(yè)由開發(fā)商設(shè)立。物業(yè)行業(yè)的發(fā)展將會(huì)呈現(xiàn)以下的一些趨勢(shì)：住宅物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)延伸服務(wù)環(huán)節(jié)的作用將進(jìn)一步增強(qiáng)，因而仍會(huì)以開發(fā)商自建自管的模式為主。國(guó)家的“十五規(guī)劃”提出“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，“十一五規(guī)劃建議”指出“積極發(fā)展社區(qū)服務(wù)等需求潛力大的產(chǎn)業(yè)”，“加強(qiáng)和諧社區(qū)建設(shè)，倡導(dǎo)人與人和睦相處”，“積極發(fā)展就業(yè)容量大的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)”等。這就為物業(yè)公司開展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)留出了廣闊的市場(chǎng)空間。在國(guó)內(nèi)，從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)類業(yè)務(wù)的公司數(shù)量還很少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈。2006年第一太平全球總收入5億7千萬英鎊，其中交易顧問占總收入的48%，咨詢服務(wù)占19%，物業(yè)及設(shè)備管理僅占27%在國(guó)內(nèi)，中航物業(yè)經(jīng)過多年的探索和發(fā)展，形成了從前期房地產(chǎn)供需分析到后期租售代理的全過程房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。第二節(jié) 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析近年來，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機(jī)遇，同時(shí)使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。%，%，%。服務(wù)市場(chǎng)不成熟、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范。人員素質(zhì)較低，專業(yè)人才缺乏。反映企業(yè)連年虧損的有1446家企業(yè)，%，反映企業(yè)效益低，%，%。%，%，%，%。業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，矛盾問題呈上升趨勢(shì)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)立的業(yè)主大會(huì)制度，《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作程序，各地在具體執(zhí)行中感到可操作性不強(qiáng)。從調(diào)查情況來看，反映業(yè)主不配合、%，%，%。從調(diào)查反映的數(shù)據(jù)來看，認(rèn)為部分業(yè)主只講權(quán)利、%，%，%，%。4） 業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體方面公共意識(shí)不強(qiáng)，守約觀念淡薄。一些住宅項(xiàng)目，開發(fā)單位片面追求投資效益，盡量壓縮配套設(shè)施項(xiàng)目，即使規(guī)劃配套項(xiàng)目，也常常拖延實(shí)施，先住宅后配套，給入住后的業(yè)主造成多方面的不便利，無形中也給物業(yè)管理造成很多無法回避的矛盾和問題。%，%?？梢哉f，開發(fā)單位并不都是真正重視物業(yè)服務(wù)的，而是利用物業(yè)服務(wù)為開發(fā)項(xiàng)目搞包裝，打品牌，目的是促進(jìn)房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務(wù)，并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。%。3） 開發(fā)單位建設(shè)方面a) 建管不分掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)服務(wù)帶來隱患和糾紛。相當(dāng)一部分企業(yè)反映各地政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，加上《勞動(dòng)合同法》的執(zhí)行，社會(huì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高，使企業(yè)的負(fù)擔(dān)明顯加重。%，%。㎡㎡但各地方執(zhí)行時(shí)卻是五花八門。c) 物價(jià)部門干預(yù)過度，政府定價(jià)（指導(dǎo)價(jià)）適用過寬。經(jīng)費(fèi)上亂攤派、亂贊助。還有相當(dāng)一部分企業(yè)認(rèn)為與當(dāng)?shù)馗鲗I(yè)部門關(guān)系不順，%，%，也有少數(shù)企業(yè)反映與供氣、供暖部門關(guān)系不順。b) 政府協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)專業(yè)部門關(guān)系不順。認(rèn)為地方立法跟不上的企業(yè)有2582家，%。一些地方政府以及有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理不重視，對(duì)行業(yè)發(fā)展不關(guān)心。%。人們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)不積極支持、不主動(dòng)配合。%。c) 輿論導(dǎo)向存在偏差。社會(huì)上還有部分群體對(duì)物業(yè)管理行業(yè)缺乏信任感。社會(huì)上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動(dòng)不動(dòng)就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。調(diào)查中，反映行業(yè)社會(huì)地位不高的企業(yè)就有3521家，%。行業(yè)生存與發(fā)展面臨的主要問題根據(jù)4600家企業(yè)的調(diào)查情況匯總，當(dāng)前行業(yè)生存與發(fā)展面臨許多困難和問題，主要突出反映在以下幾個(gè)方面：1） 社會(huì)評(píng)價(jià)方面a) 行業(yè)社會(huì)地位不高。年地區(qū)操作人員平均年收入其 中工程維修工秩序維護(hù)員清潔工綠化工全國(guó) 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 東北地區(qū) 以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)行業(yè)基層操作人員的年均收入大大低于社會(huì)平均工資，絕大多數(shù)的操作人員的工資僅維持在當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)上下，中、西部和東北地區(qū)企業(yè)的操作人員的工資水平甚至不到全國(guó)社會(huì)平均工資標(biāo)準(zhǔn)的一半，如此低廉的工資標(biāo)準(zhǔn)，顯然難以保證行業(yè)的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力和公眾形象。年地區(qū)管理人員平均年收入其 中高層管理人員管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)管理員(主管)全國(guó) 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 東北地區(qū) 以上數(shù)據(jù)表明，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員平均年收入僅高于社會(huì)平均工資四千多元，除東部和西部地區(qū)外，中部和東北地區(qū)管理人員平均收入甚至低于全國(guó)社會(huì)平均工資，由此可見，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的薪酬競(jìng)爭(zhēng)力很低，這是行業(yè)無法吸引高素質(zhì)人材的根本原因之一。年，行業(yè)職工平均工資明顯低于全國(guó)社會(huì)平均工資。5) 企業(yè)員工工資福利情況根據(jù)被調(diào)查企業(yè)上報(bào)數(shù)據(jù)匯總，表明物業(yè)服務(wù)行業(yè)的微利特征。從地域分布來看，東部地區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于中、西部和東北地區(qū)，東部地區(qū)和西部地區(qū)的收益率高于中部地區(qū)和東北地區(qū)，從收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率兩項(xiàng)指標(biāo)綜合比較來看，東北地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)均低于全國(guó)其他地區(qū)。4) 企業(yè)經(jīng)營(yíng)與效益情況a) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格水平 單位：元/㎡以協(xié)議方式取得項(xiàng)目22409個(gè)、建筑面積132473萬㎡，%%；其中接管上級(jí)開發(fā)單位項(xiàng)目6335個(gè)、㎡，%%；以招投標(biāo)方式取得8422個(gè)、㎡，%%。以上數(shù)據(jù)表明，目前物業(yè)管理項(xiàng)目中居住物業(yè)仍占據(jù)市場(chǎng)的主流，物業(yè)管理取得的成就和存在的問題，也主要通過居住物業(yè)市場(chǎng)反映出來。其中：a) 按物業(yè)類型劃分。3) 管理物業(yè)項(xiàng)目情況被調(diào)查企業(yè)管理物業(yè)項(xiàng)目總數(shù)30831個(gè)、㎡。被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，%，%。這意味著大量涉及技術(shù)水平的設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，同樣企業(yè)對(duì)外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督也存在力不從心的問題。企業(yè)操作人員有高級(jí)技工18873人，%，中級(jí)技工46498人，%，初級(jí)技工80071人，%，無技術(shù)人員506612人，%。c) 以技術(shù)層次劃分。被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，%；本科生33396人，%；大專生89625人，%；中專生147575人，%；高中以下學(xué)歷499814人，%。管理人員秩序維護(hù)員清潔工工程維修人員車輛管理員綠化養(yǎng)護(hù)人員其他勤雜工調(diào)查人數(shù)11997825039216199888912371132892184718配比情況1（以管理人員為基數(shù)1，和其他工種的比例關(guān)系） 從以上數(shù)據(jù)可以看出，物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護(hù)員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對(duì)促進(jìn)社會(huì)就業(yè)的積極作用，但基層操作人員比例過大，使行業(yè)受用工成本影響顯著，反映了行業(yè)處于發(fā)展初級(jí)階段的現(xiàn)狀。從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，%，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人，%。2) 從業(yè)人員情況被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人。被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家，%；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家，%。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成正相關(guān)關(guān)系，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量明顯多于中西部和東北地區(qū)。e) 以經(jīng)濟(jì)區(qū)域劃分。d) 各資質(zhì)等級(jí)面積、人員之間關(guān)系企業(yè)數(shù)建筑面積（萬㎡）企業(yè)平均管理面積人員總數(shù)企業(yè)平均人數(shù)管理人員/操作人員管理人員人均管理面積（萬㎡）一級(jí)3653220788821：二級(jí)7132053922881：三級(jí)3287220912671：㎡，平均職工882人，㎡；㎡，平均職工288人，㎡；㎡，平均職工64人，㎡。一級(jí)資質(zhì)365家，%；二級(jí)資質(zhì)713家，%；三級(jí)資質(zhì)3287家，%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，%。以上數(shù)據(jù)表明，從形式上看，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了公司制（%為股份有限公司和有限責(zé)任公司），國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例，外資和私營(yíng)企業(yè)比例偏低，建立真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)制度仍是行業(yè)面臨的課題。b) 以企業(yè)注冊(cè)登記類型劃分。1994年至2004年的十年間，是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。其中1994至2004年10年間共成立企業(yè)2495家，%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增。行業(yè)發(fā)展的基本狀況1) 企業(yè)發(fā)展情況完成上報(bào)調(diào)查數(shù)據(jù)的4600家企業(yè)基本分類情況如下：a) 以企業(yè)成立時(shí)間劃分。4） 環(huán)境效益初步顯現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)過程中，積極為業(yè)主出謀劃策，采取多種方式提高物業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，其中238家企業(yè)三年中通過改善服務(wù)，提高房屋出租率等。我們注意到，一些企業(yè)未將多種經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算在內(nèi)以及基于其它因素的考慮，在上報(bào)相關(guān)收入數(shù)據(jù)時(shí)有所保留。3） 經(jīng)濟(jì)效益逐步改善統(tǒng)計(jì)數(shù)字反映，；，；，；，；2006年盈利企業(yè)為1825家，%。這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門處理治安案件共53920起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險(xiǎn)救災(zāi)68905人次。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，在消化剩余勞動(dòng)力方面具有天然優(yōu)勢(shì)，有利于減輕就業(yè)壓力，促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。在被調(diào)查的4600家企業(yè)中，共有772032名從業(yè)人員，平均每個(gè)企業(yè)擁有168名從業(yè)人員。為適應(yīng)業(yè)主乃至社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長(zhǎng)，90%以上被調(diào)查企業(yè)都注重服務(wù)品牌的培植和運(yùn)用，從簡(jiǎn)單的專項(xiàng)服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從行為規(guī)范到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從服務(wù)理念到發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務(wù)，從客戶管理到客戶滿意，從單項(xiàng)的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識(shí)已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平，贏得了政府、社會(huì)和廣大業(yè)主的良好贊譽(yù)，被調(diào)查的4600家企業(yè)在20042006三年中先后得到縣（區(qū)）級(jí)以上政府部門表彰達(dá)14635次。1） 服務(wù)水平顯著提高統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，不再單純是新建商品房項(xiàng)目，而是包括從商品房到經(jīng)濟(jì)適用房、房改房，從住宅物業(yè)到辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)場(chǎng)、碼頭、車站、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、文物建筑物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單門獨(dú)院到大型社區(qū)，從單一類型物業(yè)到綜合性建筑等多種多樣的物業(yè)類型。截止2007年12月底，完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報(bào)的企業(yè)總數(shù)為4600家，調(diào)查面覆蓋了全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128個(gè)城市和地區(qū)。4. 是人民群眾生活水平的不斷提高，對(duì)居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)的更多的關(guān)注，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選