【正文】 報(bào)告題目： XHZY公司管理模式診斷報(bào)告 團(tuán)隊(duì)編號(hào)： 團(tuán)隊(duì)名稱： 2009年 4 月 27日摘要 3報(bào)告結(jié)構(gòu) 3第一章 宏觀環(huán)境分析 3第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 4第二節(jié) 技術(shù)環(huán)境 6第三節(jié) 法律和政策環(huán)境分析 6一、國(guó)家法律法規(guī)、政策 6二、成都法規(guī)、政策 7三、總結(jié) 8第四節(jié) 社會(huì)文化環(huán)境 8第二章 行業(yè)分析 9第一節(jié) 行業(yè)現(xiàn)狀分析 9一、物業(yè)管理行業(yè)歷史簡(jiǎn)況 9二、中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展簡(jiǎn)況 10三、物業(yè)管理分類 11四、物業(yè)管理在我國(guó) 11五、物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查 12第二節(jié) 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 26第三節(jié) 相關(guān)行業(yè)分析 30一、市場(chǎng)不成熟，發(fā)展?jié)摿薮?31二、承受率下降為房?jī)r(jià)上漲鋪路 32第三章 企業(yè)問(wèn)題分析 33第一節(jié) 戰(zhàn)略診斷 33第二節(jié) 組織結(jié)構(gòu)診斷 37一、基本情況分析 37二、矩陣制結(jié)構(gòu)分析 37第三節(jié) 系統(tǒng)診斷 41一、財(cái)務(wù)系統(tǒng)診斷 41二、人事系統(tǒng)診斷 43三、信息系統(tǒng)診斷 46四、薪酬及激勵(lì)系統(tǒng)診斷 47第四節(jié) 員工問(wèn)題診斷 49一、員工設(shè)置不合理 49二、員工素質(zhì)低 49三、員工管理問(wèn)題 50四、問(wèn)題總結(jié) 50第五節(jié) 風(fēng)格診斷 50一、管理風(fēng)格問(wèn)題 50二、領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格問(wèn)題 51三、總結(jié) 51第六節(jié) 技能診斷 52第七節(jié) 共同的價(jià)值觀診斷 54第八節(jié) 核心問(wèn)題分析 57第四章 解決方案和建議 58第一節(jié) 戰(zhàn)略變革 58一、明確關(guān)系 58二、戰(zhàn)略制定 60第二節(jié) 組織結(jié)構(gòu)變革 67一、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求 67二、短期組織結(jié)構(gòu)變革 68三、長(zhǎng)期組織結(jié)構(gòu)變革 70第三節(jié) 人力資源管理變革 72一、招聘 72二、績(jī)效考核 76三、薪酬管理 88四、激勵(lì)機(jī)制 95第四節(jié) 財(cái)務(wù)系統(tǒng)變革 98一、建立獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)系統(tǒng) 98二、完善財(cái)務(wù)制度和財(cái)務(wù)管理流程 99三、健全和充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的各職能 99四、科學(xué)編制預(yù)算及預(yù)算審批程序 100五、簡(jiǎn)化報(bào)賬程序，下放審批權(quán)限 101第五節(jié) 其他變革 102一、信息溝通建議 102二、管理風(fēng)格建議 104結(jié)束語(yǔ) 107參考書目 108附件 109附件一：職位說(shuō)明書 109摘要我們通過(guò)對(duì)物管企業(yè)外部宏觀環(huán)境和物管行業(yè)的分析以及對(duì)XHZY公司的分析得出：XHZY公司目前存在許多弊端，但其根本原因是因?yàn)?XHZY對(duì)自身認(rèn)識(shí)不清，與HL公司關(guān)系不明。由此引發(fā)戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)，人力資源等其他眾多問(wèn)題。我們通過(guò)為其量身定制的戰(zhàn)略發(fā)展方向，改善其財(cái)務(wù)，人力資源，組織結(jié)構(gòu)。以使企業(yè)得到改變，并取得長(zhǎng)足進(jìn)步報(bào)告結(jié)構(gòu)本報(bào)告將按下述結(jié)構(gòu)展開(kāi)：第一章 宏觀環(huán)境分析 在這一章里，我們將為您解讀現(xiàn)階段與物管行業(yè)息息相關(guān)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境，以及國(guó)家對(duì)于物管行業(yè)的相關(guān)政策和法律條文，同時(shí)，我們也將對(duì)物管業(yè)相關(guān)的技術(shù)環(huán)境做出分析。第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析當(dāng)前，全球性金融危機(jī)及中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)不確定因素增加使中國(guó)房地產(chǎn)面臨著前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。作為與房地產(chǎn)唇齒相依的物業(yè)管理，在金融危機(jī)背景下如何克服困難，化解危機(jī)，迎接機(jī)遇與挑戰(zhàn)？ 金融危機(jī)已對(duì)全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的沖擊，2008年世界經(jīng)濟(jì)已明顯放緩，下行風(fēng)險(xiǎn)逐步加大。%，2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率能否保8也存在三種預(yù)期，%，%。全球物業(yè)管理企業(yè)都受到金融危機(jī)的影響，同時(shí)樓市出現(xiàn)了整體的蕭條，房屋出租率減少。注：數(shù)據(jù)來(lái)源于聯(lián)合國(guó)經(jīng)社司。黃色欄里的數(shù)據(jù)為估計(jì)值，2009年數(shù)據(jù)為預(yù)測(cè)值。 近十年來(lái)，我國(guó)的年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持了10%左右的增幅，城鎮(zhèn)居民可支配收入也年增10%左右。在強(qiáng)勁需求的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)投資也強(qiáng)勁增長(zhǎng)，為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。以此帶動(dòng)了中國(guó)的城市化進(jìn)程，進(jìn)而也將帶動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。 人工及原材料成本急劇上漲,物價(jià)指數(shù)不斷升高, 人工成本居高不下, 原材料成本持續(xù)上漲, 但物業(yè)服務(wù)價(jià)格缺乏彈性, 不能同步上調(diào),使得公司利潤(rùn)率不斷下降。%，2月份工廠出品價(jià)格（PPI）%，%，而工廠出品價(jià)格（PPI）%，這是我國(guó)PPI連續(xù)第4個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。其中原材料、燃料、%，同時(shí)，人員流動(dòng)性由于受到金融危機(jī)的影響也有所下降。這些因素綜合看來(lái)，在不利的環(huán)境中又有一些物業(yè)管理企業(yè)的利好消息，物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本可以在一定程度上下降。 前段時(shí)間地產(chǎn)狂熱時(shí)期出現(xiàn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量造成交付項(xiàng)目的遺留問(wèn)題，增加日后物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理難度及管理成本，業(yè)主的投資預(yù)期失落心理也加劇了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾沖突。第二節(jié) 技術(shù)環(huán)境隨著信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保技術(shù)的發(fā)展，對(duì)物業(yè)管理技術(shù)能力的需求也不斷提高。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，經(jīng)過(guò)二十余年的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新的產(chǎn)業(yè)類型已在社會(huì)化分工中被逐步認(rèn)同，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路成為物業(yè)管理的必然趨勢(shì)。物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度將會(huì)加強(qiáng)，行業(yè)將會(huì)涌現(xiàn)實(shí)力強(qiáng)大的專業(yè)服務(wù)商，物業(yè)管理公司將向管理集成商轉(zhuǎn)型。由于得天獨(dú)厚的條件本來(lái)就使深圳物業(yè)管理水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)地走在全國(guó)的前面，再加上物業(yè)管理推廣力度不足以及居民的消費(fèi)水平不同，造成全國(guó)物業(yè)管理水平差距很大。近幾年，隨著深圳物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的推廣，一些國(guó)際性物管企業(yè)進(jìn)駐，北京、上海等大城市的物業(yè)管理水平迅速提升，現(xiàn)已達(dá)到或超過(guò)深圳物業(yè)管理水平。其他大中型城市物業(yè)管理水平也在迅速提升，使全國(guó)物業(yè)管理水平之間的差距進(jìn)一步縮小。而當(dāng)前國(guó)家推行物業(yè)管理收費(fèi)分級(jí)定價(jià)，把收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容在小區(qū)內(nèi)醒目的地方予以公布，接受業(yè)主監(jiān)督，不久前又新添“菜單式”服務(wù)。把顧客滿意度指數(shù)引入物業(yè)管理領(lǐng)域，運(yùn)用物業(yè)管理服務(wù)顧客滿意度指數(shù)，對(duì)申報(bào)資質(zhì)的企業(yè)管理服務(wù)業(yè)績(jī)進(jìn)行測(cè)評(píng)認(rèn)定。第三節(jié) 法律和政策環(huán)境分析法律和政策環(huán)境對(duì)于行業(yè)和公司的發(fā)展方向起著重要的導(dǎo)向作用。物業(yè)管理公司應(yīng)把握有利的法律和政策，抓住機(jī)會(huì)，順應(yīng)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)以提高自身競(jìng)爭(zhēng)能力。目前，影響物業(yè)管理行業(yè)及其各企業(yè)發(fā)展的主要為國(guó)家和地方的相關(guān)法律法規(guī)、政策。一、國(guó)家法律法規(guī)、政策 國(guó)家在2008年出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)若干政策措施的 實(shí)施意見(jiàn)》，主要是為了促進(jìn)“十一五”時(shí)期服務(wù)業(yè)發(fā)展主要目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和任務(wù)的完成，加快服務(wù)業(yè)的發(fā)展。其中包括對(duì)加強(qiáng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)，深化服務(wù)領(lǐng)域改革等方面的內(nèi)容，對(duì)于規(guī)范服務(wù)業(yè)、加強(qiáng)服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)工作等都有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。 國(guó)家在2007年頒布了在2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上修改過(guò)后的新《物業(yè)管理?xiàng)l例》。 它對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)作出了更多、更明確的界定，對(duì)于依法規(guī)范物業(yè)管理行為起到了非常重要的作用。例如增加了街道辦事處等基層政府對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的管理。 國(guó)家在2007年正式實(shí)施《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。該法律全面規(guī)范了物業(yè)管理中的基本法律關(guān)系，明確了業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)，合理定位了物業(yè)服務(wù)公司，更加明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。一定程度上為物業(yè)管理制度的完善提供了法律基礎(chǔ)。 除了上述主要的法律法規(guī)及政策外，國(guó)家出臺(tái)的《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》等都影響著物業(yè)管理的發(fā)展，盡管各項(xiàng)法律法規(guī)都存在著一些不足，但是總體來(lái)講都是不斷進(jìn)步的，物業(yè)管理公司通過(guò)深入研究，調(diào)整思路和戰(zhàn)略，可以不斷滿足市場(chǎng)的需求。二、成都法規(guī)、政策 《成都市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)管理規(guī)定》于2009年2月1日實(shí)行，有利于健全物業(yè)服務(wù)招標(biāo)代理市場(chǎng)機(jī)制，建立全市統(tǒng)一、競(jìng)爭(zhēng)有序的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在招投標(biāo)過(guò)程中的積極作用。 成都市于2008年1月1日實(shí)施了《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例是成都市結(jié)合本市實(shí)際情況，貫徹《物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》而制定的成都市首部物業(yè)管理地方性法規(guī)，對(duì)成都進(jìn)一步規(guī)范成都物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，改善成都人民群眾的生活和工作環(huán)境，構(gòu)建和諧社區(qū)奠定基礎(chǔ)。該條例具有更強(qiáng)的操作性、更加細(xì)化和具體。 除此之外，成都市還出臺(tái)了《成都市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)評(píng)標(biāo)區(qū)管理規(guī)定》，《成都市物業(yè)服務(wù)力量配備指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)政策，本地物管企業(yè)可以充分利用地方法規(guī)政策，可以更好地適應(yīng)本地的發(fā)展。三、總結(jié)從法律和政策環(huán)境來(lái)看，無(wú)論是國(guó)家還是地方都為物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展提供了法律依據(jù)和政策引導(dǎo)。這為物業(yè)管理這個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和不斷壯大提供了有利條件。同時(shí)，國(guó)家法律法規(guī)存在著一定程度上的不足，有待進(jìn)一步地完善。第四節(jié) 社會(huì)文化環(huán)境社會(huì)文化環(huán)境包括一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的居民教育程度和文化水平、價(jià)值觀念等。它影響著消費(fèi)者對(duì)一個(gè)行業(yè)或者企業(yè)的認(rèn)知、態(tài)度以及價(jià)值取向。物業(yè)管理的發(fā)展與消費(fèi)者對(duì)于服務(wù)的價(jià)值觀念，受教育程度等因素密不可分。文化水平影響著居民的需求層次和價(jià)值觀念，物業(yè)管理屬于80年代出現(xiàn)并逐漸興起的服務(wù)產(chǎn)業(yè)。隨著九年義務(wù)教育的普及和受教育人數(shù)的增加，人們對(duì)服務(wù)質(zhì)量要求越來(lái)越高，并隨著社會(huì)發(fā)展不斷地產(chǎn)生新的服務(wù)需求，例如物業(yè)管理。下表為四川省人口文化水平（圖表數(shù)據(jù)來(lái)源于2008年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒）?？梢钥闯鏊拇ㄊ∥瓷线^(guò)學(xué)人數(shù)所在比例較小，大部分為接受過(guò)教育人數(shù)，同時(shí)隨著社會(huì)進(jìn)步，受教育程度將逐步提高。人口文化水平的提高對(duì)于物管行業(yè)的發(fā)展起著積極的作用，能讓更多的人理解物管行業(yè)，并不斷為其提出新的要求，促進(jìn)該行業(yè)的發(fā)展。第二章 行業(yè)分析第一節(jié) 行業(yè)現(xiàn)狀分析一、物業(yè)管理行業(yè)歷史簡(jiǎn)況物業(yè)管理（property management），是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。從國(guó)外物業(yè)管理的起源來(lái)看，近代意義的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。1908年，由美國(guó)芝加哥大樓的所有者和管理者喬治A霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織（CBMO——Chicago Building anagers Organization）召開(kāi)了第一次全國(guó)性會(huì)議，宣告了全世界第一個(gè)專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。從國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理的起源來(lái)看，從19世紀(jì)中葉到本世紀(jì)20年代，是舊中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時(shí)期。在這個(gè)時(shí)期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽(yáng)、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了28座10層以上的高層建筑。在當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營(yíng)公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國(guó)物業(yè)管理的早期形式。20世紀(jì)80年代初，隨著我國(guó)改革開(kāi)放的國(guó)策實(shí)施，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物之——物業(yè)管理才由香港引入。深圳是公認(rèn)的我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)源地，在我國(guó)物業(yè)管理的進(jìn)程中，創(chuàng)造了無(wú)數(shù)個(gè)第一，深圳物業(yè)人是我國(guó)物業(yè)管理的先行人和推動(dòng)者，時(shí)至今日，深圳的物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)仍然是高水準(zhǔn)的，其管理概念和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)仍然值得效仿和推廣。二、中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展簡(jiǎn)況中國(guó)的物業(yè)管理始于八十年代初。最早的物業(yè)管理開(kāi)始于經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳。1988年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開(kāi)，物業(yè)管理迅速發(fā)展。此后的十幾年內(nèi)深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從大到小，從涉外商品房到全市物業(yè)管理的發(fā)展，初步從借鑒，探索，推廣到規(guī)范化，由傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專業(yè)化，企業(yè)化，一體化招投標(biāo)的三化一體的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無(wú)序，到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過(guò)了風(fēng)風(fēng)雨雨的二十多年發(fā)展歷史。現(xiàn)在，中國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)日漸成熟，表現(xiàn)在，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范；經(jīng)過(guò)不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)，市場(chǎng)化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、社會(huì)化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性；業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行逐步規(guī)范并開(kāi)始納入政府監(jiān)管范圍。物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在又似乎進(jìn)入一個(gè)兩難境地，一方面市場(chǎng)化正日漸成熟，另一方面物業(yè)管理發(fā)展方向卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預(yù)示著物業(yè)管理行業(yè)變盤即將到來(lái)。21世紀(jì)，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場(chǎng)環(huán)境的變化、競(jìng)爭(zhēng)格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要做出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。 三、物業(yè)管理分類物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)：216。 房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；216。 房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；216。 環(huán)境衛(wèi)生的管理；216。 綠化管理；216。 配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作；216。 車輛道路管理；216。 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；是針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)：216。 日常生活類；216。 商業(yè)服務(wù)類；216。 文化、教育、衛(wèi)生、體育類；216。 金融服務(wù)類；216。 經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；216。 社會(huì)福利類；是委托性的特約服務(wù)：物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。四、物業(yè)管理在我國(guó)在我國(guó)，物業(yè)管理的發(fā)展主要基于四個(gè)方面的因素：1. 是住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對(duì)房屋進(jìn)行維修外，還必須對(duì)附屬物、