【文章內容簡介】 西部地區(qū) 東北地區(qū) 以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務行業(yè)基層操作人員的年均收入大大低于社會平均工資，絕大多數(shù)的操作人員的工資僅維持在當?shù)刈畹凸べY標準上下，中、西部和東北地區(qū)企業(yè)的操作人員的工資水平甚至不到全國社會平均工資標準的一半，如此低廉的工資標準，顯然難以保證行業(yè)的社會競爭力和公眾形象。c) 保險、住房公積金繳納情況 單位：月工資%地區(qū)基本醫(yī)療保險失業(yè)保險養(yǎng)老保險工傷保險其他保險住房公積金全國 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 東北地區(qū) 以上數(shù)據(jù)表明，全國各地區(qū)交納各類保險和住房公積金的標準大體一致，但由于未對交納保險人數(shù)占員工總人數(shù)的比例，以及農民工的社會保險情況進行調查統(tǒng)計，此表未能反映被調查企業(yè)的實際繳納情況。行業(yè)生存與發(fā)展面臨的主要問題根據(jù)4600家企業(yè)的調查情況匯總，當前行業(yè)生存與發(fā)展面臨許多困難和問題，主要突出反映在以下幾個方面：1） 社會評價方面a) 行業(yè)社會地位不高。社會普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，勞動強度大、行業(yè)技術含量低、從業(yè)人員待遇差。調查中，反映行業(yè)社會地位不高的企業(yè)就有3521家，%。b) 行業(yè)偏見普遍存在。社會上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系看作是“雇傭關系”或“主仆”關系，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。反映人們對行業(yè)存在一定偏見的企業(yè)2819家，%。社會上還有部分群體對物業(yè)管理行業(yè)缺乏信任感。%。c) 輿論導向存在偏差。這些年來，各種輿論媒體對于物業(yè)管理行業(yè)的正面報道很少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應，不作深入的調查研究，不問青紅皂白，肆意誤導群眾，給行業(yè)造成很大負面影響。%。d) 物業(yè)服務消費觀念不強。人們對物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務的社會性、公共性、有償性認識不足，對物業(yè)服務企業(yè)的服務活動不積極支持、不主動配合。%。%。2） 政府監(jiān)督方面a) 地方立法跟不上，相關政策不配套。一些地方政府以及有關部門對物業(yè)管理不重視，對行業(yè)發(fā)展不關心?！段飿I(yè)管理條例》以及企業(yè)資質、維修資金、服務收費等管理辦法，國務院和中央部委都已制定公布多年，但許多地方至今尚未制定具體實施的配套細則、辦法。認為地方立法跟不上的企業(yè)有2582家，%。認為相關政策不配套的企業(yè)有3341家，%。b) 政府協(xié)調和執(zhí)法不力，與相關專業(yè)部門關系不順。這次調查中，%，%。還有相當一部分企業(yè)認為與當?shù)馗鲗I(yè)部門關系不順，%，%，也有少數(shù)企業(yè)反映與供氣、供暖部門關系不順。一些部門把物業(yè)服務企業(yè)當作原來的“房管所”、“基建隊”，行政上指手畫腳，橫加指責。經費上亂攤派、亂贊助。%。c) 物價部門干預過度，政府定價（指導價）適用過寬。國家發(fā)改委、建設部對物業(yè)服務收費定價的范圍、對象、方法、標準都有明確規(guī)定。但各地方執(zhí)行時卻是五花八門。物價部門嚴把物業(yè)收費審批關，任意擴大政府定價和政府指導價范圍。㎡月，一定10年不變。㎡月，企業(yè)怨聲載道。%，%。d) 現(xiàn)行稅賦政策不合理，企業(yè)經濟負擔太大。相當一部分企業(yè)反映各地政府對物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，加上《勞動合同法》的執(zhí)行，社會最低工資標準的提高，使企業(yè)的負擔明顯加重。%。3） 開發(fā)單位建設方面a) 建管不分掩蓋和轉嫁前期矛盾，給物業(yè)服務帶來隱患和糾紛。這次調查中認為開發(fā)單位利用“建管”%，認為利用“建管”%，認為利用“建管”%。%。b) 利用物業(yè)服務促進房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務費。可以說，開發(fā)單位并不都是真正重視物業(yè)服務的，而是利用物業(yè)服務為開發(fā)項目搞包裝，打品牌，目的是促進房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務，并且常常拖欠空置房物業(yè)服務費。反映開發(fā)單位不重視、%。%，%。c) 住宅項目配套設施不全、不到位，增加了物業(yè)服務的難度。一些住宅項目，開發(fā)單位片面追求投資效益，盡量壓縮配套設施項目，即使規(guī)劃配套項目，也常常拖延實施，先住宅后配套，給入住后的業(yè)主造成多方面的不便利，無形中也給物業(yè)管理造成很多無法回避的矛盾和問題。這次調查中，反映住宅項目配套設施不全的，%，%，%。4） 業(yè)主和業(yè)主團體方面公共意識不強，守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強調個人維權，把物業(yè)服務企業(yè)當成對立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務人員。從調查反映的數(shù)據(jù)來看，認為部分業(yè)主只講權利、%，%，%，%。配合支持不夠，欠費現(xiàn)象嚴重。從調查情況來看，反映業(yè)主不配合、%，%，%。業(yè)主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強?！段飿I(yè)管理條例》設立的業(yè)主大會制度，《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會的運作程序，各地在具體執(zhí)行中感到可操作性不強。雖然《條例》已經頒布多年，但真正落實業(yè)主大會制度的地區(qū)和范圍卻很有限，%%。業(yè)主委員會運作不規(guī)范，矛盾問題呈上升趨勢。調查資料反映，業(yè)主委員會的問題，一方面是業(yè)主委員會成立難，另一方面一些成立了業(yè)主委員會的區(qū)域矛盾問題更加突出。%，%，%，%。5） 物業(yè)服務企業(yè)方面企業(yè)經濟效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。反映企業(yè)連年虧損的有1446家企業(yè)，%，反映企業(yè)效益低，%，%。分析企業(yè)效益差的主要原因，%，%。人員素質較低，專業(yè)人才缺乏。被調查企業(yè)中反映從業(yè)人員最集中最突出的問題是從業(yè)人員待遇低，人才難尋難留，人員流動性大，%，%，%，%。服務市場不成熟、行業(yè)競爭不規(guī)范。由于社會、政府、開發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務市場目前還尚未達到“公開、公平、公正”、誠實守信和健康有序的良好狀態(tài)。%，%，%。以上各種矛盾和問題的存在，都不同程度影響和制約著行業(yè)的發(fā)展。第二節(jié) 行業(yè)發(fā)展趨勢分析近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)的呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機遇，同時使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。在國際上，以第一太平戴維斯公司為代表的先進物業(yè)公司將業(yè)務的重點放在交易顧問、咨詢服務等非傳統(tǒng)物業(yè)服務上面。2006年第一太平全球總收入5億7千萬英鎊，其中交易顧問占總收入的48%，咨詢服務占19%，物業(yè)及設備管理僅占27%在國內，中航物業(yè)經過多年的探索和發(fā)展，形成了從前期房地產供需分析到后期租售代理的全過程房地產經營模式。2006年，中航物業(yè)年收入三億元人民幣，其中經營類收入一億元人民幣。在國內，從事物業(yè)經營類業(yè)務的公司數(shù)量還很少，市場競爭不激烈。同時，隨著商業(yè)物業(yè)服務的企業(yè)趨向于更多的關注核心業(yè)務。這就為物業(yè)公司開展經營業(yè)務留出了廣闊的市場空間。這樣開展多種經營業(yè)務不失為物業(yè)公司尋求新的利潤增長點的一種途徑。國家的“十五規(guī)劃”提出“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，“十一五規(guī)劃建議”指出“積極發(fā)展社區(qū)服務等需求潛力大的產業(yè)”，“加強和諧社區(qū)建設，倡導人與人和睦相處”，“積極發(fā)展就業(yè)容量大的勞動密集型產業(yè)、服務業(yè)”等。國家政策、時代發(fā)展，給物業(yè)管理提供了大有作為的空間。物業(yè)行業(yè)的發(fā)展將會呈現(xiàn)以下的一些趨勢：住宅物業(yè)管理作為房地產開發(fā)延伸服務環(huán)節(jié)的作用將進一步增強，因而仍會以開發(fā)商自建自管的模式為主。由于目前房地產開發(fā)的利潤遠遠超出物業(yè)服務的利潤，在加上消費者在購房的決定因素中物業(yè)服務的比重逐步提高、中海、萬科等較有影響的物業(yè)公司收縮項目的示范作用，住宅物業(yè)管理作為房地產開發(fā)延伸服務環(huán)節(jié)的作用將進一步增強。在全國100強物業(yè)管理企業(yè)中，62%的企業(yè)由開發(fā)商設立。考慮存在大量的項目公司，全國物業(yè)管理企業(yè)平均水平此數(shù)值會更大，保守估計會達到70%以上。盡管《物權法》第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，然而物業(yè)綜合性、復雜性、專業(yè)性的特點，導致業(yè)主自管實踐不可能成為一種主流模式。所以，住宅物業(yè)仍會以自建自管為主?！　∽≌飿I(yè)行業(yè)集中度將逐步提升，市場將涌現(xiàn)一批管理規(guī)模大，品牌知名度高的企業(yè)。目前物業(yè)管理公司普遍規(guī)模偏小，行業(yè)集中度低。%。上海物業(yè)管理公司2563家，平均每家管理不足10萬平方米 ；深圳物業(yè)管理機構1029家，管理面積24萬平方米。隨著我國物業(yè)管理企業(yè)逐步走向規(guī)?；?、多元化和跨區(qū)域化，行業(yè)集中度將逐步提升；一些知名的物業(yè)公司執(zhí)行收縮的策略以及住宅物業(yè)管理微薄的利潤也會淘汰規(guī)模小的公司，這也有利于促進行業(yè)集中度的提升。　 商業(yè)物業(yè)的市場化程度將提高，市場競爭加劇。高端商業(yè)物業(yè)具有良好的盈利性，市場吸引力高；高端物業(yè)項目的客戶對物管企業(yè)的專業(yè)能力、服務理念、人才、品牌等方面都提出了較高的要求；由于物業(yè)所有權的轉移，或開發(fā)商出于對物業(yè)價值的考慮，物業(yè)管理市場最終將走向由市場和客戶進行選擇。市場和客戶選擇的結果必將使市場競爭加劇，促進物業(yè)管理品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展，從而提高行業(yè)集中度。現(xiàn)有優(yōu)勢企業(yè)會憑借其自身的競爭能力，在增量物業(yè)管理市場中爭取更多市場份額。　 商業(yè)物業(yè)的全價值鏈經營業(yè)務會進一步增加。資產管理、物業(yè)經營、物業(yè)顧問等業(yè)務的高盈利性會對開展商業(yè)物業(yè)的公司具有很強的吸引力；另一方面，開展商業(yè)物業(yè)的公司一般具有較強的資本實力和較好的人力資源，其主要服務對象也具備對于物業(yè)全價值鏈經營的潛在要求，所以開展商業(yè)物業(yè)的公司對物業(yè)全價值鏈經營具備良好的匹配度。這樣從物業(yè)行業(yè)的發(fā)展來看，一些先進的商業(yè)物業(yè)企業(yè)在立足于物業(yè)管理的同時積極地拓展物業(yè)經營、物業(yè)顧問等多個業(yè)務環(huán)節(jié)，形成物業(yè)管理的全價值鏈經營，以充分發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢，更好的滿足客戶需求。物業(yè)服務的專業(yè)化程度加強，行業(yè)將會涌現(xiàn)實力強大的專業(yè)服務商，物業(yè)管理公司將向管理集成商轉型。目前眾多物業(yè)管理公司采用一體化的管理格局，設有屬于自己的若干專業(yè)的分公司或部門，形成獨具特色的 “小而全”的企業(yè)。它們在產業(yè)發(fā)展上不成熟，與之關聯(lián)的保安、保潔、綠化、維修等專業(yè)公司不成規(guī)模，成本較高，這些使“小而全”的物業(yè)公司經營運作較為困難。是必發(fā)揮一己之長，放棄“全”的形式，形成物業(yè)行業(yè)的專業(yè)服務商。這些服務商利用其規(guī)模優(yōu)勢降低成本又刺激了“大而全”的公司將自己的某些業(yè)務交與專業(yè)服務商。使“大而全”的公司全力做“大” 。這樣，物業(yè)管理行業(yè)將實現(xiàn)管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層，包括電梯、保潔、綠化等逐步實現(xiàn)專業(yè)化。物業(yè)管理公司成為服務集成商，即專業(yè)服務的搜集者和整合者，物業(yè)管理企業(yè)不再直接向業(yè)主提供有形服務，而是通過管理能力整合專業(yè)公司，為業(yè)主提供服務。 物業(yè)管理企業(yè)兩極分化日益嚴重近兩年，城市房地產開發(fā)如火如荼，大量物業(yè)入市，以上海為例，根據(jù)“網上房地產網”資料， 2007年4月份一手房住宅銷售16713套，面積1986617平方米。而這些入市的房屋面積，也正是市場對物業(yè)管理服務需求的反映，而這些新增物業(yè)的物業(yè)管理服務，大多花落一級物業(yè)管理企業(yè)。原因是：在大中城市，經過20年的行業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)的品牌效應日益顯現(xiàn)，業(yè)主逐漸表現(xiàn)出對一級物業(yè)管理企業(yè)的認可，聘請知名的物業(yè)管理企業(yè)，也是開發(fā)商樓盤購銷大賣點之一；二是由于我國目前仍然實行物業(yè)管理企業(yè)的資質管理，由于受接盤面積的限制，一些新開的大型社區(qū)，三級物業(yè)管理企業(yè)也只能望盤興嘆，甚至二級資質的物業(yè)管理企業(yè)，由于不能管理30萬平方米以上的住宅項目，受到接盤的限制，也已經是平常事，如上?？党恰⒅羞h兩灣城只能一級物業(yè)管理企業(yè)管理。不管是北京、上海，絕大部分國家一級物業(yè)管理企業(yè)的老總，都為接盤忙的不亦樂乎，而小的物業(yè)管理公司，特別是三級資質的物業(yè)管理企業(yè)，更是為生存而奔波，筆者在上海所熟知的很多三級物業(yè)管理企業(yè)，幾年來，管理面積一直是原地踏步走，生存壓力也日趨嚴峻。隨著物業(yè)管理成本提高，盈利空間遭到擠壓，沒有新的利潤空間，行業(yè)的兩極分化將更為嚴重，適用各行業(yè)的“二八”定律將在物業(yè)管理行業(yè)上演。作為物業(yè)管理企業(yè)，只有兩條路：一是做強做大建品牌的陽光大道；二是在競爭日趨激烈的市場中勉強生存，直至被無情淘汰。所以，物業(yè)管理公司未來生存之路將是專業(yè)化、品牌化、規(guī)?；?，籍此來占領市場福利型的物業(yè)管理將初見端倪從目前的情況看，物業(yè)管理逐步推向市場，政府只做政策上的指導，整個行業(yè)市場化程度較高。但從這幾年發(fā)展情況看，也有一系列問題。比如說在物業(yè)服務費收取方面，上海售后公房物業(yè)管理費按套收取，每套十幾元到幾十元不等，收費較低，物業(yè)管理公司入不敷出。目前管理這類房子的物業(yè)公司或者是減少成本支出，或將小區(qū)公益性收入作為物業(yè)服務費的補貼，當然在一些區(qū)，也有政府補貼物業(yè)公司的作法。減少成本支出的作法無法保持物業(yè)管理服務的質量，而將小區(qū)的公益性收入歸物業(yè)公司容易引發(fā)法律上的糾紛。隨著廉租房、經濟適用房、中低價商品房、新農村建設房等大量非市場化的福利性住房的出現(xiàn)，對這些房子的物業(yè)管理是政府和物業(yè)管理企業(yè)不得不面對的一個問題。筆者認為，在保證福利性住房的受益群體是中低收入家庭的前提下，應當逐步推行政府“埋單”的福利性的物業(yè)管理模式，否則，今后這些福利性住房的良好的物業(yè)管理服務無從保障。從目前看，一些新開發(fā)動遷小區(qū)，由政府補貼物業(yè)管理公司的作法在上海已經比較多見，比如說嘉定江橋的大宅小區(qū)、上海普陀區(qū)的槎浦新村。從全國的情況看，廉租房、經濟適用房已經提上各項政府工作的議程，各城市也會有一批這樣的房子上市，中低收入階層不可能承擔市場化的物業(yè)管理服務費用，有區(qū)分的物業(yè)管理必然產生，純粹市場化的物業(yè)管理操作難以與政府痛下決心保障百姓住房的政策主基調吻合，所以，福利型的物業(yè)管理在全國將初現(xiàn)端倪物業(yè)管理行業(yè)的進一步洗牌整合將成為發(fā)展趨勢。除了大型企業(yè)集團對所屬物管企業(yè)的重組外，通過市場進行并購、聯(lián)合、股份合作等整合形式也將會出現(xiàn)，并形成以經濟因素為主要構件的新品牌實力，市場將向這些名牌企業(yè)最大限度地敞開胸懷。目前深圳、北京已有公司用并購的方式進行了重組和聯(lián)合。業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度將繼續(xù)完善，管理體制逐步理順，與物業(yè)管理公司的普遍對抗現(xiàn)象將出現(xiàn)舒緩。1物業(yè)管理行業(yè)整頓將在各地出現(xiàn)，政府查出違規(guī)企業(yè)、行業(yè)協(xié)會自律性處罰，甚至企業(yè)退出機制都將浮出水面。企業(yè)自律、強化服務將是企業(yè)發(fā)展中的重要選擇。1物業(yè)管理企業(yè)內部管理將進一步加強，一些新興公司和一些力求上進的老牌公司