【正文】 的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，內(nèi)街商鋪多數(shù)配有煙道，適宜經(jīng)營(yíng)餐飲等行業(yè)。其中，這樣可以更多的利用空間，配比更多的設(shè)計(jì)方式，這種二層規(guī)劃，三層實(shí)體空間，給予您更廣闊的商業(yè)天地。商鋪的開(kāi)間在 4米左右，進(jìn)深在 10 米左右，昭示性非常好，尤其值得一提的是：我們商鋪具有超高的得房率，得房率均在95%以上，這就相當(dāng)您有限的投資，得到了更多的使用面積啊。您看到的南側(cè)的4棟樓是1期，僅有商鋪42間，自推出以來(lái)，已被搶購(gòu)過(guò)半。（1）突出商鋪的稀缺性；（2）商鋪從設(shè)計(jì)上適合經(jīng)營(yíng)，非常好用。到時(shí)，您哪還會(huì)發(fā)愁商鋪買來(lái)做什么呢？這個(gè)投資一定是非常劃算的，會(huì)越來(lái)越值錢。我們還有公寓和寫字樓，提供超過(guò)3500人的工作、生活場(chǎng)所。您想象下，這些都是無(wú)可比擬的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，佳世客、新世界百貨、華潤(rùn)中心，這三個(gè)商業(yè)完全建成后，萊山區(qū)的商業(yè)就會(huì)非常集中，作為華潤(rùn)的員工，我真的很期待華潤(rùn)中心的建成。還有一組數(shù)據(jù)：煙臺(tái)萊山2013年共接待海內(nèi)外游客1717萬(wàn)人次，旅游總收入147億元，我們換算下，那么游客的人均消費(fèi)在763元。且不說(shuō)目前我們?cè)谏钲?、沈?yáng)、南寧的萬(wàn)象城一天客流量在十幾萬(wàn)人，就是目前的佳世客、新世界，每一天的中午，都需要排長(zhǎng)隊(duì)吃飯，客流量非常大。深圳萬(wàn)象城被稱作“中國(guó)奢侈品集散地”，借此華潤(rùn)和國(guó)際級(jí)的商家建立了非常好的合作關(guān)系，煙臺(tái)華潤(rùn)中心也會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r引進(jìn)很多知名的國(guó)際品牌，使我們的商業(yè)更具特色和吸引力。煙臺(tái)萬(wàn)象城系列商業(yè)跟全國(guó)其他城市的萬(wàn)象城系列商業(yè)定位一致，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體的大型一站式消費(fèi)中心，分為地上5層，地下3層，總建筑面積14萬(wàn)平方米，是佳世客的3倍?，F(xiàn)在目前全國(guó)萬(wàn)象城共有14個(gè)，已經(jīng)開(kāi)業(yè)的有5個(gè)。華潤(rùn)中心由四部分組成，超大購(gòu)物中心——萬(wàn)象城系列商業(yè)、精品公寓及寫字樓，當(dāng)然，還有向您推薦的高品質(zhì)臨街商鋪。您現(xiàn)在看到的就是華潤(rùn)中心沙盤，上北下南、左西右東，西臨觀海路，東至清泉路，北到煙大路，南接銀海路。（1）利用華潤(rùn)中心商業(yè)的聚合能力講解和其它商業(yè)的區(qū)別；（2）華潤(rùn)中心將來(lái)很大的客流量。因?yàn)槲覀円呀?jīng)有非常專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)和團(tuán)隊(duì)， 更會(huì)結(jié)合煙臺(tái)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)特征，扎扎實(shí)實(shí)的把我們項(xiàng)目做好。導(dǎo)致租金差異過(guò)大，水平非常低；主要以餐飲、服飾為主，業(yè)態(tài)構(gòu)成過(guò)于單一，缺乏科學(xué)劃分，是最原始和最基本的商業(yè),和目前商業(yè)綜合體整體運(yùn)營(yíng)的概念落后了10年；他們總體裝飾檔次低、購(gòu)物環(huán)境差，基本是平房改造，萊山的居民構(gòu)成被認(rèn)為是煙臺(tái)的“高富帥”、“有錢人”，所以，這些商業(yè)不能承載附近居民的中、高端消費(fèi)力，造成消費(fèi)往芝罘區(qū)外放。租金約為2030萬(wàn)元左右，投資收益比較可觀，所以現(xiàn)在沒(méi)有商鋪轉(zhuǎn)售。世紀(jì)華府底商2007年開(kāi)盤均價(jià)8800元/平，面積為120320平（其中振華量販1800平左右）一層層高為5米，進(jìn)深在16米左右。租金約為10001700元/平/年。主要以餐飲、服飾為主，例如弘祥牛鮮館、國(guó)際標(biāo)榜美發(fā)等。主要吸引了煙大高校學(xué)生、教職工及附近小區(qū)居民。目前總體經(jīng)營(yíng)很好，餐飲興旺。租金約為1400——2000元/平/年，售價(jià)約3萬(wàn)元。主要以餐飲為主，還有超市、美容美發(fā)、旅店、銀行。整個(gè)區(qū)域?qū)儆谧匀恍纬?，具有典型的大學(xué)商圈特征，布局混亂，消費(fèi)水平較低，但經(jīng)營(yíng)狀況良好，租金較高。xxx三公里范圍內(nèi)共包括2個(gè)商圈：迎春大街商圈和煙大商圈。佳世客漸入佳境的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)，可以看出：明確的商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組成是可以改變?nèi)藗兊南M(fèi)習(xí)慣的。包括超市、精品店、百貨、美食廣場(chǎng)、品牌專賣、知名餐飲連鎖等。目前開(kāi)業(yè)的是一期約5萬(wàn)平。但佳世客進(jìn)入，打破了這種顧慮。而是萊山的開(kāi)發(fā)是由沿海一線逐漸往西、往南推進(jìn)的，20萬(wàn)的人口分散在條形的幾個(gè)點(diǎn)上，難以集中，因此區(qū)域內(nèi)似乎沒(méi)有哪個(gè)點(diǎn)的商業(yè)能夠輻射全區(qū)。比之萊山的居住環(huán)境，說(shuō)商業(yè)晚來(lái)了一個(gè)時(shí)代也不為過(guò)。（1）周邊商業(yè)氛圍已經(jīng)形成但比較差；（2）目前的租金收益及未來(lái)可預(yù)期收益。　　正如您看到的，我們項(xiàng)目正處于萊山區(qū)的絕對(duì)核心位置，周邊配套非常成熟：東面煙臺(tái)大學(xué)、西面佳世客、北面新世界百貨、南面是高檔居住區(qū)。而區(qū)域濃厚的人文氣息、新城市格局的科學(xué)規(guī)劃、行政中心的向心力、以及優(yōu)美舒適的居住環(huán)境——這個(gè)一切必將吸引大量的優(yōu)質(zhì)人群東進(jìn)。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)：到13年底萊山總?cè)丝诩s20萬(wàn)人?！俺鞘邢驏|，中心向東，財(cái)富向東”都預(yù)示著萊山區(qū)舉足輕重的位置。加之煙臺(tái)是帶狀海濱城市狹長(zhǎng)的行政區(qū)域，很難形成絕對(duì)商業(yè)中心。另外，傳統(tǒng)商圈中各業(yè)態(tài)組成比例不近科學(xué)，例如以振華為中心短短500米半徑范圍內(nèi)就聚集了振華商廈、振華購(gòu)物中心、振華廣場(chǎng)、百盛四大百貨，他們將整個(gè)商圈50%的業(yè)態(tài)搜刮，互相的傾軋非常慘烈，據(jù)說(shuō)百盛自04年進(jìn)駐煙臺(tái)一直到現(xiàn)在仍然是苦苦支撐。所以說(shuō)，煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?huì)是十分巨大的。今年開(kāi)通到濟(jì)南的動(dòng)車，明年青煙榮威高鐵完成、與大連的海底隧道已經(jīng)定項(xiàng)，1小時(shí)就可以到大連。以后便居高不下，一直位于省內(nèi)在前三位。目前振華成為煙臺(tái)商業(yè)的龍頭老大。振華、華聯(lián)、百貨大樓、良友廣場(chǎng)，四大百貨商場(chǎng)。您說(shuō)對(duì)嗎？我們知道，煙臺(tái)目前主力商業(yè)中心是芝罘區(qū)，主要分為：南大街商圈、青年路商圈以及幸福商圈等三大商圈，從80年代至今，二十多年間，煙臺(tái)商業(yè)中心先是從百貨大樓東移到華聯(lián)，再有華聯(lián)西移到振華、良友一代，集中在了南大街附近一公里長(zhǎng)的范圍內(nèi)。可見(jiàn)一個(gè)好的地理位置是多么重要。地段——區(qū)域沙盤處（1）華潤(rùn)中心的城市戰(zhàn)略地位及對(duì)煙臺(tái)的意義；（2）煙臺(tái)華潤(rùn)中心項(xiàng)目核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出；（1）項(xiàng)目戰(zhàn)略地位及城市量級(jí)信息的自然導(dǎo)入；（2）項(xiàng)目核心區(qū)位及周邊配套的優(yōu)勢(shì)闡述；X先生/女士，您對(duì)我們項(xiàng)目所在的區(qū)域位置了解嗎？（客戶：是的）那太好了，看來(lái)您對(duì)投資是比較有把握的。也就是說(shuō)，我們五個(gè)萬(wàn)象城加1個(gè)五彩城就頂了全國(guó)