【正文】 可能到訪客流量的潛力。在商鋪價值提升的過程中，上述因素普遍屬于靜態(tài)因素，但商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢將對商鋪的價值起到核心作用。(4)關(guān)于返租和投資保障:祥隆簽訂 5年的返租合同，又有統(tǒng)一的運營管理，華潤卻沒有祥隆其中前3年返租21%直接抵房款，5年返8%給業(yè)主（其中的商業(yè)租賃稅需要業(yè)主支付）(5)針對性說辭：投資商鋪不僅是理財產(chǎn)品而更多的是一個投資產(chǎn)品，所以在收租的同時你也要更多的考慮此商鋪在升值以后是否能把商鋪轉(zhuǎn)手出去。(1)對于萬達商鋪：現(xiàn)在萬達的發(fā)展速度特別快，而且都能達到比較好的銷售狀況，作為同行，我們非常佩服，也在不斷學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀做法。這種模式的優(yōu)點是：價格低、新區(qū)商鋪一般人不看好，開發(fā)商比較著急回款，所以我們?nèi)菀渍业叫詢r比高的商鋪?！　∩啼伳壳案鶕?jù)位置的不同，價格在25萬元/平方米，一鋪一價。而他們大部分來自于北上廣等一線城市，有很成熟的消費習(xí)慣，華潤在他們的城市已經(jīng)建立了非常強大的商業(yè)號召力，所以，當(dāng)游客來到煙臺，一定會在華潤中心駐足消費的，因為這就是他們的習(xí)慣，這就是品牌開發(fā)商的影響力，所以，您投資，一定要選真正的“大牌”?。∪A潤中心可以說是一個城市的縮影，涵蓋了一個家庭的吃喝玩樂：人們可以在購物中心品牌店逛街，因為我們有非常好的、超越全國商業(yè)的購物環(huán)境；累了可以歇歇喝杯咖啡，因為我們有數(shù)十家知名餐飲連鎖進駐；孩子可以學(xué)習(xí)花樣滑冰這項高雅的運動，因為我們有冬奧會標(biāo)準(zhǔn)的真冰場；全家人可以一起看場3D大片，因為我們有國際一流的imax影院；夏日夜晚，可以在大型超市中任意徜徉，因為我們有中國超市第一品牌——華潤萬家…..這些并不是夢想，而是逐漸實現(xiàn)的未來，我們今年就會啟動商業(yè)建設(shè)，商業(yè)運營團隊更是青島萬象城的原班人馬。相信華潤的力量！煙臺華潤中心項目總體介紹（側(cè)重萬象城系列商業(yè)及寫字樓、公寓配套）（1）萬象城系列商業(yè)的優(yōu)越性；（2）說明華潤中心商業(yè)的聚合能力。通常上下2層100平的店鋪年租金為1520萬元。那時，很多人不看好萊山的商業(yè)。陽光國際、世貿(mào)等的慘淡經(jīng)營再度證明了傳統(tǒng)三大商圈已經(jīng)飽和。華人首富李嘉誠曾說過：地產(chǎn)投資三要素：地段、地段、還是地段。本質(zhì)上，這和買股票是一樣的，正如您買了我們的股票。“好風(fēng)憑借力，任我上青天”，X先生/女士，您投資華潤，一定是正確的！經(jīng)過剛剛的介紹，您有什么不清楚的地方嗎？（客戶：沒有）下面1分鐘的時間，我們再了解下華潤置地。振華、華聯(lián)、百貨大樓、良友廣場，四大百貨商場。據(jù)官方統(tǒng)計：到13年底萊山總?cè)丝诩s20萬人。包括超市、精品店、百貨、美食廣場、品牌專賣、知名餐飲連鎖等。主要以餐飲、服飾為主，例如弘祥牛鮮館、國際標(biāo)榜美發(fā)等。華潤中心由四部分組成，超大購物中心——萬象城系列商業(yè)、精品公寓及寫字樓，當(dāng)然，還有向您推薦的高品質(zhì)臨街商鋪。到時，您哪還會發(fā)愁商鋪買來做什么呢？這個投資一定是非常劃算的，會越來越值錢。 適合業(yè)態(tài)：特色餐飲、藥店、干洗店、茶樓會所等。商鋪是40年的使用期限，成熟旺區(qū)的商鋪剩余時間比較短，一般只有2030年，所以未來的價值受到折舊加速的限制，價格會升到一個平臺后保持幾年的時間，然后開始逐漸降價。而華潤置地只有220萬平方米的持有物業(yè),開業(yè)的五個萬象城和一個五彩城，2013年租金收入?yún)s已達到42億元。世界上根本不存在沒有風(fēng)險的投資。加入一個商鋪所處的位置，很少公交、客流，那么其價值會大打折扣； 商業(yè)氛圍，在判斷商鋪價值的過程中，必須對商鋪所在地方的商業(yè)氛圍有足夠了解，商業(yè)氛圍的好壞直接影響商鋪的價值、租金水平、價值升值空間；租金收益；商鋪初始售價，項目不同階段其售價可能會不同，越是接近現(xiàn)房，售價越高；硬件條件，商鋪的硬件條件具體指商鋪的面寬，進深、層高，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大；停車條件；樓層，一層的商鋪無論是租金還是售價都要比二層、三層的商鋪高出23倍；1客流量；1商鋪投資收益，一般的投資者對商鋪投資收益的理解僅局限在租金收入上，實際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規(guī)的收益項目，而專業(yè)的商鋪投資這，是對商鋪本身的升值收益作出判斷。3. 投資商鋪要考慮哪些因素？答：投資商鋪不能草率，要綜合考慮多方面因素，從全國權(quán)威專家及眾多投資者的投資經(jīng)驗來看，投資商鋪一般考慮如下因素：商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，對于商鋪投資這來講，商鋪價值提升是一個動態(tài)的過程，任何一個商業(yè)房地產(chǎn)項目從項目開始進入市場到走向成熟，都必須經(jīng)歷從不成熟到成熟的過程，租金從低到高，商鋪的價值從低到高的過程?？梢哉f，他只截留了煙大一部分師生，而不是萊山、高新、牟平的客戶。（1）通過客觀分析我們與競品的不同，再次宣導(dǎo)華潤商業(yè)品牌；（2）引導(dǎo)客戶體會華潤同其它品牌的核心競爭點。第一種贏利模式：就是在城市的偏遠區(qū)域買進商鋪，做長線投資，耐心等待商鋪升值后賣出。臨近商業(yè)內(nèi)街的商鋪面積多集中在100㎡以上，臨內(nèi)街的商鋪最大的特點在于靠近萬象城系列商業(yè)的出入口，同時面對商業(yè)內(nèi)街未來人群的集中程度和停留時間都會占有很大的優(yōu)勢，同時，內(nèi)街商鋪多數(shù)配有煙道，適宜經(jīng)營餐飲等行業(yè)。還有一組數(shù)據(jù)：煙臺萊山2013年共接待海內(nèi)外游客1717萬人次，旅游總收入147億元，我們換算下，那么游客的人均消費在763元。因為我們已經(jīng)有非常專業(yè)的商業(yè)運營成功經(jīng)驗和團隊， 更會結(jié)合煙臺當(dāng)?shù)氐南M特征，扎扎實實的把我們項目做好。租金約為1400——2000元/平/年，售價約3萬元。而是萊山的開發(fā)是由沿海一線逐漸往西、往南推進的，20萬的人口分散在條形的幾個點上，難以集中，因此區(qū)域內(nèi)似乎沒有哪個點的商業(yè)能夠輻射全區(qū)。另外，傳統(tǒng)商圈中各業(yè)態(tài)組成比例不近科學(xué)，例如以振華為中心短短500米半徑范圍內(nèi)就聚集了振華