【正文】 42個萬達(dá)廣場的租金率，您可以算一下，華潤商業(yè)絕對是目前國內(nèi)投資回報率最高的綜合體了。據(jù)我所知：截止13年底，萬達(dá)集團(tuán)持有型物業(yè)的面積1704萬平方米，開業(yè)的萬達(dá)廣場85座。據(jù)統(tǒng)計：深圳萬象城2013年營業(yè)額為60億，占深圳羅湖區(qū)GDP的6%，每年有超過3000萬人次的客流量，為社會提供8000多個工作崗位。已經(jīng)進(jìn)入43個城市，開發(fā)住宅項目80個；萬象城和五彩城兩大持有系列的商業(yè)，全國已經(jīng)開業(yè)和在建的有27個。“好風(fēng)憑借力，任我上青天”，X先生/女士，您投資華潤，一定是正確的！經(jīng)過剛剛的介紹，您有什么不清楚的地方嗎？（客戶：沒有）下面1分鐘的時間，我們再了解下華潤置地。而且以上業(yè)務(wù)已經(jīng)建立起行業(yè)前五名的領(lǐng)先地位。所以，企業(yè)實力怎么樣，是不是靠譜，一定對您的投資是有巨大影響的！華潤實施的“十二五”發(fā)展戰(zhàn)略，目標(biāo)是實現(xiàn)銷售額7000億元，利潤1000億，總資產(chǎn)1萬億，我們要把華潤建設(shè)成為“世界一流企業(yè)”。X先生/女士：以上數(shù)據(jù)可能您會覺得和您的投資關(guān)系不大，然而我想說：這恰恰對您的投資影響是非常巨大的：現(xiàn)在已經(jīng)是完全競爭化的社會了，投資最根本的目的是賺錢，對嗎？（停頓3秒）等于您把錢放在開發(fā)商這兒，尋求投資回報。（1）通過央企背景、港企精神、多元化企業(yè)標(biāo)簽展示華潤實力；（2）強化華潤置地高品質(zhì)理念和商業(yè)地產(chǎn)專家形象，給予客戶信心；（3）通過介紹其他城市華潤中心項目，深化客戶認(rèn)知。 完美WORD格式資料 商鋪銷售絕佳說辭本文為山東華潤商鋪銷售說辭，共分為9大部分，華潤品牌——品牌墻處、地段——區(qū)域沙盤處、周邊商業(yè)配套和客流量——區(qū)域沙盤及項目沙盤處、煙臺華潤中心項目總體介紹（側(cè)重萬象城系列商業(yè)及寫字樓、公寓配套）、商鋪的總體介紹、每間商鋪的特性分析、投資商鋪的要素、競品說辭、商鋪投資常見答客問。華潤品牌展示——品牌墻處　?。?）華潤集團(tuán)紅色央企、擁有多元業(yè)務(wù)領(lǐng)域；（2）華潤置地是堅持高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)；　　（3）華潤中心是華潤置地最擅長和富有生命力的系列產(chǎn)品線。華潤集團(tuán)是直屬于國資委的央企，其前身是1938年于香港成立的“聯(lián)合行”，經(jīng)過75年的發(fā)展，華潤已經(jīng)成為下設(shè)7大戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元、16家一級利潤中心，有實體企業(yè)2300多家，在職員工42萬人，在香港擁有5家上市公司，在內(nèi)地間接控股6家上市公司的具有巨大影響力企業(yè)集團(tuán)。本質(zhì)上，這和買股票是一樣的，正如您買了我們的股票。“強者恒強”，這個目標(biāo)實踐證明我們已經(jīng)提前實現(xiàn)了：華潤2013年全球500強排名第187位， 2013年度央企業(yè)績排名第五位，截止2013年末，總資產(chǎn)11337億元，其核心業(yè)務(wù)包括消費品（含零售、啤酒、食品、飲料）、電力、地產(chǎn)、醫(yī)藥、水泥、燃?xì)狻⒔鹑诘?。所以，選擇華潤，不僅有強大的央企背景保證，還有我們企業(yè)快速發(fā)展的勢頭帶動。華潤置地是華潤集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，作為香港恒生指數(shù)成分股，他是中國最具實力的房地產(chǎn)開發(fā)商，2013年中國地產(chǎn)企業(yè)綜合排名第五位。您看到的這幅圖片，是我們南寧萬象城開業(yè)實景，創(chuàng)造了當(dāng)天10萬人到場的記錄。華潤經(jīng)營商業(yè)的著眼點是后期的商業(yè)運營，而不是地產(chǎn)，是以商業(yè)的手法運營地產(chǎn)。而華潤置地只有220萬平方米的持有物業(yè),開業(yè)的五個萬象城和一個五彩城，2013年租金收入?yún)s已達(dá)到42億元。所以，華潤置地被業(yè)內(nèi)稱作“商業(yè)地產(chǎn)運營專家”。華人首富李嘉誠曾說過：地產(chǎn)投資三要素：地段、地段、還是地段。但對于精明的投資者而言，僅有好地角是不夠的，我們還要了解下周邊的商業(yè)概況，然后才能使自己的判斷更為準(zhǔn)確。到90年代主要以百貨業(yè)態(tài)為主。其中的三家陸續(xù)由于經(jīng)營不善相繼改制。2003年以后進(jìn)入煙臺市場的外地品牌主要有：百盛、銅鑼灣、大潤發(fā)、家家悅、沃爾瑪….眾多商家之所以看好煙臺的原因是：據(jù)統(tǒng)計煙臺的社會消費品零售額在2004年就達(dá)到440億元，在山東名列第一。尤其是，煙臺交通物流發(fā)展非常迅速。這些會徹底改變整體城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。煙臺芝罘區(qū)商業(yè)目前最大的特征是：規(guī)模大，范圍廣，服務(wù)人口眾多；商業(yè)氛圍濃；大型網(wǎng)點眾多，互相競爭激烈，商家經(jīng)營狀況反差過大；交通通達(dá)性良好，圈內(nèi)節(jié)點交通不暢通，阻礙商業(yè)發(fā)展。陽光國際、世貿(mào)等的慘淡經(jīng)營再度證明了傳統(tǒng)三大商圈已經(jīng)飽和。所以，在區(qū)域流動人口支撐不了的商圈的情況下，勢必要產(chǎn)生新的城區(qū)、新的商圈，更新?lián)Q代。作為煙臺“一心兩翼”、“城市向東西兩翼發(fā)展”總戰(zhàn)略框架中的萊山區(qū)，是新城市格局規(guī)劃的行政、文化、科學(xué)、教育和人居中心區(qū)，自06年以后，變化非常迅猛，城市面貌日新月異。其中新增人口主要為高等教育背景和有良好職業(yè)的中青年人。商業(yè)上有所謂客流帶商流，人氣帶商氣一說，區(qū)域人口總量的變化，更重要的是人口結(jié)構(gòu)的變化，自然帶來對商業(yè)形態(tài)及商業(yè)格局的新需求。有一位客戶形容的非常準(zhǔn)確：說這里是萊山最好！最后！的一塊地了！周邊商業(yè)配套和客流量——區(qū)域沙盤及項目沙盤處（1）導(dǎo)入周邊商業(yè)氛圍已經(jīng)形成；（2）說明華潤中心商業(yè)的聚合能力?，F(xiàn)在我們來看萊山的商業(yè)：多年來萊山的商業(yè)一直徘回在滿足居民基本生活所需的、單一的、而且多以街邊店為主，小型低檔商業(yè)居多。原因何在呢？對此：我本人比較認(rèn)可這樣一種分析：并非商家眼盲，更并非當(dāng)?shù)鼐用駴]需求。那時，很多人不看好萊山的商業(yè)。他由日本永旺株式會社投資，總投資8億元人民幣，占地面積9萬平，總建筑面積15萬平（地上2層，局部地下一層）。業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、購物、娛樂功能。目前客流量在15—18萬人/年，日客流量在6000人左右。緊鄰我們項目北側(cè)的新世界百貨去年年底開業(yè)，進(jìn)一步提升了區(qū)域商業(yè)的集中度，