【正文】 體現(xiàn)。氣候：年平均氣溫：℃月平均最高氣溫:℃月平均最低氣溫:℃絕對(duì)最高氣溫:℃絕對(duì)最低氣溫:℃雨量:年平均降雨量:㎜十分鐘最大降雨量:㎜濕度:年平均相對(duì)濕度:81%日照:全年平均日照時(shí)數(shù):雷電:全年平均雷擊日數(shù):風(fēng):明顯受熱帶季風(fēng)的影響,冬季為東北風(fēng),夏季為東南風(fēng),常受來自太平洋的臺(tái)風(fēng)襲擊,臺(tái)風(fēng)一般在七至十一月份偏多,常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng),風(fēng)荷載標(biāo)準(zhǔn)為70kn/㎡。第四章 項(xiàng)目方案第一節(jié) 場(chǎng)地選址一、 地理位置與用地現(xiàn)狀該項(xiàng)目位于南渡江邊，用地呈不規(guī)則偏西布局，北側(cè)為南渡江，整體開發(fā)條件良好。西海岸與?？谥g的輕軌也將建設(shè)中，到時(shí)候與?？诘臅r(shí)間距離不過5分鐘。此外，隨著跨越瓊州海峽的跨海大橋即將建設(shè)，?？谖骱０兑惨鹗袌?chǎng)的關(guān)注。而?？诘姆?jī)r(jià)位于市中心高檔的樓盤也在七八千左右。對(duì)于剛剛獲批的國(guó)際旅游島規(guī)劃，很多投資者紛紛表示十分看好未來的發(fā)展前景，更有樂觀者認(rèn)為，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)至少還會(huì)火十年左右。特別是在冬天經(jīng)受一股又一股寒潮的時(shí)候，夏無酷暑冬無寒冷，具有得天獨(dú)厚的氣候條件和優(yōu)美的自然海景風(fēng)光優(yōu)勢(shì)的海南不僅生態(tài)和地理位置較好，交通也十分方便，再加上免稅島優(yōu)惠政策的吸引，自然成為旅游者和外省居民投資第二居所和分時(shí)度假居所的首選。事實(shí)確實(shí)如此，支持海南房?jī)r(jià)的，除了國(guó)際旅游島的獲批等政策因素外，更重要的是在于其熱帶的資源稀缺性。統(tǒng)計(jì)下來?？?0%、三亞80%~85%商品房是由島外居民購(gòu)買，且多是購(gòu)買二套房、三套房。這一點(diǎn)從遍插國(guó)內(nèi)知名開發(fā)商旗幟的200多公里三亞海岸線（今年110月，三亞市已累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資80億元，同比增長(zhǎng)26%，投資規(guī)模位居海南省第一）和近期三亞持續(xù)升溫的購(gòu)房潮（據(jù)海南搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，），就可以初見端倪。魯能、萬科、富力、寶安、雅居樂、新世界、天津泰達(dá)……不論是在?？谖骱０堆赝荆€是從美蘭機(jī)場(chǎng)到市區(qū)，到處可見全國(guó)著名開發(fā)商的標(biāo)牌，它們紛紛在海南大手筆圈地，一線海景土地資源日益緊俏。在海南建設(shè)“國(guó)際旅游島”戰(zhàn)略的刺激下，從?？诘饺齺?95公里的黃金海岸線上，投資幾十億、上百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目星羅棋布。第五節(jié) 國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)國(guó)際旅游島，掘金海南2010年1月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，這意味著海南國(guó)際旅游島的建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略。實(shí)力開發(fā)商進(jìn)駐、加快濱江板塊發(fā)展政府在加快發(fā)展南渡江兩岸開發(fā)建設(shè)的時(shí)候，眾多大型企業(yè)也看好“濱江板塊”的發(fā)展前景，大舉進(jìn)入開發(fā)“濱江地產(chǎn)”。濱江板塊將是?？谧罹呔幼r(jià)值的版塊。海風(fēng)里帶有豐富的鹽成分，房屋經(jīng)常受海風(fēng)的侵襲，外墻容易被腐蝕，房間比較潮濕，家具、衣物、地板等經(jīng)常發(fā)霉，對(duì)人身體非常不好。濱江板塊，海口最具居住價(jià)值和投資價(jià)值的地產(chǎn)板塊?！盀I江新城”被定位于海口市東南部區(qū)域公共服務(wù)中心、南渡江畔新型生態(tài)居住區(qū)，“濱江新城”將建成為休閑居注、旅游購(gòu)物、康體娛樂、商務(wù)辦公等功能齊全的新城區(qū)，?？跂|南部的城市副中心，發(fā)展前景輝煌。濱江路使南渡江兩岸的交通優(yōu)勢(shì)、地理位置優(yōu)勢(shì)和景觀資源優(yōu)越凸顯。（4）發(fā)展優(yōu)勢(shì)：隨著濱江西路的開通，東部高速公路、美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)的發(fā)展效應(yīng)將提升該地塊未來的土地價(jià)值、發(fā)展優(yōu)勢(shì)和升值空間。但該樓盤已接近尾聲，其余均為小型項(xiàng)目，稀缺效應(yīng)明顯（2）環(huán)境優(yōu)勢(shì)：地塊位于南渡江邊，有其獨(dú)特的環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)濱水，環(huán)境寧?kù)o幽雅，自然資源豐富。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)終止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，按閑置地處置。房地產(chǎn)開發(fā)用地2年未開發(fā)則無償收回使用權(quán)土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。規(guī)劃期內(nèi)（2008年2012年），單套建筑面積在90平方米以下的住房總建筑面積達(dá)到新建住房總建筑面積的70%；年度土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％。其他商品房滿足中等以上收入及外來、流動(dòng)人口市場(chǎng)住房需求。廉租住房保障?？谑谐擎?zhèn)最低收入家庭住房需求，在財(cái)政許可的情況下，兼顧部分低收入家庭的住房需求。在住房用地供應(yīng)空間布局上，2009年住房用地供應(yīng)主要分布在長(zhǎng)流起步區(qū)、金牛嶺周邊地區(qū)、府城等地塊。2009年住房建設(shè)需求為：商品住房建設(shè)20833套，；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)5763套，；廉租住房建設(shè)613套。第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來預(yù)測(cè)，據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和海口本地房地產(chǎn)現(xiàn)狀情況的綜合分析，本著集約利用土地的原則，預(yù)測(cè)規(guī)劃期內(nèi)（2008年2012年）?！　∩鲜霈F(xiàn)象也從一個(gè)側(cè)面證明了海南目前的地產(chǎn)市場(chǎng)主要還處于一個(gè)以賣自然資源為主的初級(jí)階段。并且目前全國(guó)各地在海南的會(huì)議增多、旅游團(tuán)隊(duì)增多，使得海南酒店客房及家庭旅館入住率幾乎達(dá)到飽和，尤其到了周末，甚至出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象。據(jù)?？诟骶皡^(qū)處了解，目前每天至少接待游客3000人，而三亞風(fēng)景區(qū)每天的游客量保持在13000人左右。所以國(guó)際旅游島進(jìn)一步提升了海南房產(chǎn)的熱度，也是09年“金九銀十”銷售黃金周以來，海南樓市得以火爆的主要因素。據(jù)相關(guān)資料顯示，在海南建設(shè)“國(guó)際旅游島”的戰(zhàn)略刺激下，目前已有上百家地產(chǎn)企業(yè)陳兵海南。本次購(gòu)房入戶草案，制度日益完善，高考移民問題等將得到解決，有海口業(yè)內(nèi)人士分析，購(gòu)房入戶政策草案完成，將會(huì)改善海口商品房購(gòu)房空置率問題，有利于激活市場(chǎng)，進(jìn)一步促進(jìn)?？跇鞘性鲩L(zhǎng)?！　∑?、?？冢嘿?gòu)房入戶政策初步完成 激活市場(chǎng)　　在今年3至4月份，?？谑姓嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)頻頻在不同場(chǎng)合上表示，?？趯⒅貑ⅰ百?gòu)房入戶”政策，但一直未有正式文件出臺(tái)。　　五、三亞、?？谄骄山粌r(jià)格連續(xù)上漲　　11月份，%，%，；　　%，%?！　∷摹⑷齺喓秃？谑袌?chǎng)表現(xiàn)步調(diào)不一　分地區(qū)來看，三亞在進(jìn)入“金九銀十”的黃金銷售季節(jié)后，銷售量持續(xù)上漲，三亞溫暖冬季的效應(yīng)日趨明顯?！　∪齺喪袌?chǎng)911月份銷售迅速上漲　　“金九銀十”到來之際，三亞市場(chǎng)再現(xiàn)瘋狂，9月份，三亞商品房銷量約600套；10月份，上升到約950套；11月份三亞商品房銷量徹底“瘋狂”，環(huán)比增漲約700套，今年11月三亞商品房總成交1651套，與10月份相比環(huán)比增加78%；，增長(zhǎng)幅度高達(dá)101%?！　≌麄€(gè)11月三亞商品房簽約總套數(shù)1636套，總簽約金額達(dá)28. 1億元， 。%?！　∏叭径?，%。%；，%。三、三亞：開發(fā)資金充裕，但新開工面積下降　　前三季度，%。　　對(duì)于90平方米及以下的房屋銷售價(jià)格，%，環(huán)比持平；%，環(huán)比持平；%，環(huán)比持平。新建住宅方面，%，居全國(guó)第五位，%；%，%。其中，11月，%；，%；，%；，%。2009年111月，%，同比漲幅居全國(guó)第三位，%，同比漲幅居全國(guó)第二位。?？谑芯拥诙?，%；瓊海市居第三，%；其它投資超十億元的市縣還有陵水縣和萬寧市。三亞投資規(guī)模最大。　　前三季度，%。第三章 市場(chǎng)情況分析與需求預(yù)測(cè)第一節(jié) 2009年?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況簡(jiǎn)析一、2009年海南房地產(chǎn)宏觀銷售統(tǒng)計(jì)　　據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局最新公布數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資逾190億元，房屋銷售面積約346萬平方米，銷售額逾208億元。隨著瓊州海峽跨海工程的建設(shè)，以海口為中心的6小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈可達(dá)廣州、桂林、南寧，12小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈可達(dá)武漢、上海，運(yùn)輸時(shí)效性提高明顯，由此引發(fā)了大海口格局下的眾多命題，如未來的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)趨勢(shì)，到海口買套房居住將會(huì)越來越熱門。航天城建設(shè)。東環(huán)輕軌鐵路的建設(shè)。?？诰C合保稅區(qū)西移至老城工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，將在地理位置上與海南西部工業(yè)走廊連成一體，有利于擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)聚集和輻射效應(yīng)，從而加快海南實(shí)現(xiàn)新興工業(yè)省的目標(biāo)。海南房產(chǎn)的大量客戶在內(nèi)地，旅游業(yè)的大發(fā)展，將會(huì)大大刺激海口的旅游地產(chǎn)。這5大利好是：建設(shè)國(guó)際旅游島?？匆粋€(gè)城市的房地產(chǎn)后勁，關(guān)鍵要看這個(gè)城市能否得到長(zhǎng)足發(fā)展。優(yōu)越的自然條件,加上日益改善的投資環(huán)境、逐步規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制、穩(wěn)中有升的商業(yè)氛圍和置業(yè)群體日趨成熟的消費(fèi)理念,吸引了一批又一批島外人士前來海南購(gòu)房置業(yè)。近幾年來海南省不斷夯實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度已明顯回升,經(jīng)濟(jì)環(huán)境也大為改善。海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)二十年以來，全省能源、交通、通訊和房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛的發(fā)展。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性海南省是一個(gè)擁有較好自然資源的省份，全省擁有的亞熱帶土地面積占全國(guó)的42%，同時(shí)還有較好的氣候、降水等自然條件，適合發(fā)展熱帶農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)。而且，本設(shè)計(jì)在小區(qū)入口、住宅、商場(chǎng)入口及庭園內(nèi)等處均考慮有無障礙坡道。二、配備設(shè)施完備本項(xiàng)目為功能齊全的居住小區(qū)，水電等設(shè)施配套完善，具備良好的建設(shè)條件。常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)和東北風(fēng)，年平均大風(fēng)日數(shù)172天（六級(jí)以上）?！?，℃、℃。地處熱帶北緣，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，全年暖熱，雨量充沛。第二節(jié) 可行性報(bào)告依據(jù)一、委托方提供的各項(xiàng)原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)；二、瓊山籍國(guó)用(2000)第011755號(hào)土地證；三、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和海南省房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)；四、海口市房產(chǎn)局、?？谑薪y(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)資料；五、海南省相關(guān)定額。帶動(dòng)海南省其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。有利于促進(jìn)海口房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的多元化發(fā)展。十一、一期資金籌措（一）申請(qǐng)國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款25000萬元；（二）企業(yè)自籌資金21000萬元；（三）。%，貸款期限為3年，本金分8000萬、10000萬、7000萬于2012012013年三次還清。十、項(xiàng)目總投資經(jīng)測(cè)算。雨水直接排入市政雨水管網(wǎng)。生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。八、環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目屬高檔居住小區(qū)，是以生態(tài)環(huán)境為主題，%。七、組織管理公司下設(shè)：人力資源部、法律事務(wù)部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、綜合辦公室、市場(chǎng)開發(fā)部、投資項(xiàng)目部，具體領(lǐng)導(dǎo)和管理該項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)過程。未來公司將憑借準(zhǔn)確的戰(zhàn)略規(guī)劃、優(yōu)秀的管理能力、專業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)作和品牌影響力，實(shí)現(xiàn)員工、企業(yè)、合作伙伴和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的多贏局面。低調(diào)務(wù)實(shí)、規(guī)范誠(chéng)信、專業(yè)高效的行事作風(fēng)讓公司獲得了廣泛的市場(chǎng)肯定和客戶信賴，逐漸形成了自身的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿?。公司將“和諧”提升至企業(yè)品牌戰(zhàn)略的高度，倡導(dǎo)“和諧生活，自然舒適”的品牌核心觀念，并將這一理念始終貫徹于企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)和客戶等過程中。公司成立以來，堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，銳意改革創(chuàng)新，積極推進(jìn)企業(yè)的改制步伐。其中商鋪約2000㎡，寫字樓約4000㎡，其他物業(yè)約4000㎡。公司制定了以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，兼營(yíng)商業(yè)、裝飾工程和建筑材料等貿(mào)易業(yè)務(wù)，適度發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針，逐步成為一家具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。建設(shè)13棟住宅，建筑占地面積為62580㎡，％，％，停車位2100個(gè)，總戶數(shù)為2120戶。該項(xiàng)目分兩期開發(fā)，本報(bào)告主要對(duì)一期項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目提要一、項(xiàng)目名稱：濱江豪庭一期二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：?？谑懈擎?zhèn)馮村車田坡三、項(xiàng)目開發(fā)商：海南昌海投資有限公司四、項(xiàng)目性質(zhì)：新建住宅樓五、項(xiàng)目概況濱江豪庭項(xiàng)目是由海南昌海投資有限公司投資興建的房地產(chǎn)工程。項(xiàng)目總占地111732㎡（），開發(fā)總建筑面積345296㎡。一期項(xiàng)目總建筑面積201778㎡，其中住宅建筑面積188642㎡，商鋪建筑面積6612㎡，會(huì)所建筑面積6524㎡。六、建設(shè)單位海南昌海投資有限公司成立于1994年，注冊(cè)資金人民幣2000萬元，注冊(cè)地址?？谑泻８?號(hào)，法定代表人王廣良。1998年以來，公司長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)位于?？谑泻Ｐ懵泛诵纳虡I(yè)圈地段東升樓項(xiàng)目及其他項(xiàng)目近萬平方米的物業(yè)，投資管理的物業(yè)包括商鋪、公寓、寫字樓和倉(cāng)儲(chǔ)出租等。絕版的繁華地段和穩(wěn)定的物業(yè)出租率，使公司獲得了長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金流和高額的投資回報(bào)率，為公司的持續(xù)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。建立了比較完善的法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范高效的管理系統(tǒng)，使公司逐步擺脫了原有的經(jīng)營(yíng)模式和管理體制，建設(shè)成為以資本為紐帶，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)兼容，按照現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)行的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資管理型企業(yè)。公司秉承“務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、規(guī)范、卓越”的經(jīng)營(yíng)理念，弘揚(yáng)“奮發(fā)向上、團(tuán)結(jié)協(xié)作、樂于奉獻(xiàn)、規(guī)范誠(chéng)信、紀(jì)律嚴(yán)明”的企業(yè)文化理念，將誠(chéng)信奉為立企之本。公司在多年的實(shí)際工作中，不斷積累總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，研究掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)律，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立起標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、系統(tǒng)化的質(zhì)量管理體系，在“循法尚德、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”的理念下取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。公司將繼續(xù)發(fā)揮并依托自身良好的資源優(yōu)勢(shì)，開發(fā)出更多的企業(yè)形象，以最佳的經(jīng)濟(jì)