【正文】 公司中層以上管理人員均從事過多年物業(yè)管理工作，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，曾應邀為多家物業(yè)公司做過新樓盤的交樓入住輔導工作，在公司內(nèi)部建立“學習型”團隊，定期不定期進行在職員工培訓，整個團隊形成積極向上的工作熱情。公司成立伊始，遵照《物業(yè)管理條例》、《普通住宅管理等級標準》、《福建省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，導入先進管理理念和體系，運用現(xiàn)代化管理手段，不斷提高服務質(zhì)量，真正意義上成為業(yè)主的“好管家、好保姆、好鄰居、好朋友”，為把在管項目營造成為一個“寧靜、方便、舒適、融洽”的居住和生活環(huán)境奉獻出我們?nèi)康男难c熱情。公司現(xiàn)為國家物業(yè)管理企業(yè)三級資質(zhì)。五年內(nèi)創(chuàng)國家級文明小區(qū)。（四）財務管理制度財務工作制度]會計制度有償服務收費制度收費管理職責承諾目標（一）、房屋及配套設備、設施完好率為98%；（二）、房屋零修、急修及時率為98%；（三）、維修工程質(zhì)量合格率為100%（四）、綠化完好率為98%（五）、保潔率為100%（六）、道　路完好率為98%（七）、住戶投拆處理率為100%（八）居發(fā)物業(yè)管理滿意率為95%（九）、消防火災發(fā)生率為0%（十）、治安事件發(fā)生率每年小于一件。智能化系統(tǒng)管理維護的宗旨，就是在為住戶提供一個安全優(yōu)美舒適的環(huán)境，讓住戶享受一個豐富多彩的空間。運用現(xiàn)代化的科學技術——智能化系統(tǒng)對小區(qū)進行多方位的綜合一體化管理，是現(xiàn)代化物業(yè)管理的一大特色。（3）管理人員要求：經(jīng)過檔案管理專業(yè)培訓。檔案的管理（1）檔案的分類、編目及著錄（2）檔案的整理裝訂（3）檔案的電腦化管理管理條件：（1）庫內(nèi)溫度不超過20攝氏度，濕度不超過5%，密閉防光、防鼠防蟲，嚴禁煙火，配氣體或干粉滅火設備。包括：供用電協(xié)議書、用電許可證、委托銀行代收電費合同書、變壓器報停申請表、用水申請審批表、月供水計劃報告單。包括：住戶名單、地址、電話清單、建筑面積計算書。包括：基建工程竣工驗收書、建筑消防驗收合格證、電信局電話工程竣工驗收證書、主要材料的質(zhì)量保證書、新材料、構配件的鑒定合格證書，水、電、衛(wèi)生器具等設備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿、混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、物業(yè)公司代管的設備。包括：竣工圖—總平面圖、建筑圖、結(jié)構圖、附屬工程及隱蔽管的全套圖紙、地質(zhì)勘察報告、工程預算決算分項單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定書、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖。包括：項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照。包括：項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照。根據(jù)要求以下僅就建筑物檔案，管理工作檔案的管理具體的說明。④ 布置人住環(huán)境，喧染住戶喬遷之喜；⑤ 發(fā)放鑰匙及陪同住戶對房屋設備設施檢查驗收；⑥制寧各項管理規(guī)章制度和公眾制度，告各住戶； 外來人員、車輛的管理：① 對外來人員采用“來記登記”制度；② 小行區(qū)門崗設置內(nèi)線電話，隨時聯(lián)系來主，確認來人的正確意向；③ 巡邏崗保安引導并目送來訪人員；④ 對小區(qū)內(nèi)不明身份人員進行盤查和監(jiān)控；⑤ 發(fā)現(xiàn)可疑人嗩應接力式跟蹤監(jiān)控；⑥ 來車輛發(fā)放臨時停車卡，出入賃卡；⑦ 外業(yè)車輛進入時，對車輛內(nèi)進行檢查，確保無危險物品和危險人員；⑧ 巡邏保安對進入小區(qū)的外來車輛進行正確的引導停放，并對車上的人員進行監(jiān)控。常用的防治藥物有托布津、多菌靈等 花卉的管理鮮花為小區(qū)的住戶帶來幸?？鞓?，這實現(xiàn)年一年四季，鮮花盛開，除了科學搭配不同品種種植外，管理好是關鍵。主要是病害有，根腐病，白粉病。 綠籬的養(yǎng)護管理綠籬的養(yǎng)護管理原則是：保證肥水供應，茂盛生長，修剪成籬成墻成形，達到觀賞和隔離的作用。③ 緩長階段的管理。旺長季節(jié)，控肥控水控制系長速。草地植后第二年至每五年是旺盛生長階段，重在保綠。此時在養(yǎng)護管理上，重在水肥的管理，貼草后一周內(nèi)早晚噴水一次，二周一般二天噴水一次，保濕為主，一周開始到三個月內(nèi)每半月施肥一次。綠化草地可分為三個階段，一是長滿期；是旺長階段　也叫旺長期，三是緩長階段，也叫退化期。十、綠化管理（一）綠化管理方案本物業(yè)的綠化面積大，達到了并超過了國優(yōu)小區(qū)綠化率的要求，綠化配置基本合理。 ⒌獎懲 根據(jù)實際情況另定。做好食堂和職工住戶的溝通工作，代表職工住戶對食堂工作進行監(jiān)督及時反饋職工住戶方面對食堂的意見和建議。對食堂流程各個衛(wèi)生環(huán)節(jié)進行督導管理。 ⑶不得在食品加工期間及銷售食品前抽煙，不正對食品咳嗽、打噴嚏，不隨處吐痰。 ⒋食堂工作人員個人衛(wèi)生 ⑴食堂工作人員要做到“四勤”勤洗手，剪指甲；勤洗衣服，被褥；勤洗澡，理發(fā)；勤換工作服。 ⒊環(huán)境衛(wèi)生 ⑴要經(jīng)常性打掃和清洗食堂地面，做到地面無雜物和積水 ⑵儲藏室要保持干凈、干燥和通風，儲藏間不得存放其他雜物及個人物件，物品存放要離地，隔墻，分類。餐具用后要一洗二刷三沖四消毒四類。 ⑸各種調(diào)料不宜久置，裝盛調(diào)料各種器具應經(jīng)常洗滌。 ⑶食物制作及銷售過程中要注意防蠅、防灰塵，以避免雜物混入食品。 ⑵要做到生品與成品、熟品相隔離，成品與半成品相隔離，食品與雜物相隔離。 鼓勵宣傳居民、商家安裝無氟降耗空調(diào)機型。 先用毒性弱的藥劑　，防止環(huán)境污染。防止交叉感染和空氣污染　。 嚴禁鳴笛，并輔以宣傳，招貼等方式　。商業(yè)網(wǎng)點裝修，應嚴格遵守小區(qū)關于裝修管理的一切規(guī)定。 商業(yè)網(wǎng)點不得隨意動用及更換水、水設施。 任何商業(yè)網(wǎng)點不得占用公共場所，不得在走廊、過道堆放物品或擴大營業(yè)場地，違者要限令搬回，恢復原樣，逾期不改者，處以罰款二百元到一千元，并沒收物品。（二）商業(yè)網(wǎng)點管理為了保障住宅區(qū)內(nèi)住戶及商店的整體利益，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，特制訂本規(guī)定。，保證不外溢。，垃圾箱每天沖洗一次，做到無異味，無污漬，無積水，無雜物。，保持無雜物，無積水，無污漬。，消防栓，等的清潔，每周清潔。⑦ 通道內(nèi)的窗戶、窗臺，各箱體上目視無灰塵、無油跡。⑤ 公共場所室內(nèi)無積塵，無浮塵。③ 樓梯扶手保持潔凈，手抹不臟手，無積塵。達到目視干凈、無污漬、無雜物。組織多方面力量參與配合，明確全體員工都有保潔義務，做到“人過地凈”；擬對居住每一樓層分單元推選一單元樓長，明確單元衛(wèi)生的自管責任，每月進行評級獎懲（評定較差級別的單元的全體住戶給予廠方浮動福利下調(diào)）。② 時間部署　以避免對客戶工作的影響和干擾為原則安排保潔工作。九、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)衛(wèi)保潔方案本物業(yè)為居住小區(qū)，保潔事關整體形象，住戶對保潔工作的要求必然明顯高于一般物業(yè)。 其它突發(fā)事件。 水浸、火災等災害事故 遇到水侵、火災等災害事故時：（1）通知或協(xié)助住戶做好防火措施，協(xié)助機電維修部對水侵的疏導排泄工作；實施對火災的救援滅火工作；（2）防止在水浸、火災等災害發(fā)生時，伴隨的犯罪行為發(fā)生；（3）協(xié)助交警部門處理住宅小區(qū)內(nèi)的交通意外事故。 保安部主管接報后立即報告物業(yè)服務管理中心主任，并迅速趕赴現(xiàn)場參加搶救：（1）調(diào)遣保安員、機動保安員維護現(xiàn)場秩序、交通秩序；（2）送重傷者到醫(yī)院搶救；（3）報交警大隊事故組（電話122）——時間及地點：造成的傷亡及損毀情況；已送搶救情況。 物業(yè)服務管理中心主任將情況通報有關部門及總經(jīng)理；（1）將中毒事件是屬犯罪行為所致，應及時向公安機關報告；（2）將中毒情況通報給醫(yī)院，請示求援；（3）通知中毒者家屬進行對外協(xié)調(diào)工作。 中毒事件（如住戶煤氣、食物中毒等） 發(fā)現(xiàn)有中毒情況或接到中毒事件報告時：（1）應立即報告保安主管，并留在現(xiàn)場或趕赴現(xiàn)場切斷毒源，使毒物不再繼續(xù)擴散，疏散現(xiàn)場周圍的圍觀者；（2）將煤氣中毒者快速拖離現(xiàn)場，移到空氣通暢處，松開衣扣和腰帶，并盡快送往醫(yī)院搶救；（3）對其他類別的中毒者，應盡快將其拖離現(xiàn)場，消除口腔異物，維持呼吸通暢，注意保溫并立即送往醫(yī)院搶救；（4）將中毒人員的情況報告給保安部主管。 保安主管接報后立即上報主任，迅速趕赴現(xiàn)場指揮；（1）調(diào)遣指揮保安員對現(xiàn)場進行警戒封鎖；（2）維護和疏導交通秩序，搶救傷者，做好記錄；（3）協(xié)助公安機關工作，提供資料及線索。 物業(yè)服務管理中心主任接報告后立即趕赴現(xiàn)場，處理善后工作，上報公安機關及公司總經(jīng)理，積極配合公安機關工作。 搶劫 發(fā)現(xiàn)有搶劫行為或接到有搶劫報案時；（1）應立即上前視情況制止該犯罪行為或迅速趕赴現(xiàn)場，并對現(xiàn)場進行保護，同時向保安部主管報告；（2）如犯罪嫌疑人仍在現(xiàn)場時應立即采取機智措施防止其逃跑，尋求增援，進行抓捕，帶回保安部交公安機關處理；（3）向事主了解人身是否受到損傷及財務的損失情況，如事主受傷則應送醫(yī)院救治；（4）遇敵眾我寡，敵強我弱時，應采取“敵逃我追，敵強我纏，一邊追一邊聯(lián)絡”的方法，以免造成不必要的損傷。 保安主管接報告后立即指揮調(diào)遣保安干部及保安員對現(xiàn)場進行保護，并迅速趕赴現(xiàn)場：（1）向被盜竊的當事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征及其逃離方向，通知門崗進行嚴密監(jiān)控，視情況立即組織保安員去抓獲犯罪嫌疑人；（2）保安部主管了解的案情及收集資料進行甄別；（3）保安部主管將了解的案情及收集資料進行分析總結(jié)后向物業(yè)服務管理中心主任匯報、請示做出進一步工作指示。 盜竊 當發(fā)現(xiàn)有盜竊現(xiàn)象或接到盜竊報案時，立即用向保安主管報告現(xiàn)場的具體位置，留在或迅速趕赴被盜現(xiàn)場，維護現(xiàn)場秩序，保護現(xiàn)場，禁止一切人員進出現(xiàn)場：（1）保安員到達現(xiàn)場后立即了解被盜的具體情況；（2）保安員到達現(xiàn)場前，案犯已逃離現(xiàn)場時，可用電話或?qū)χv報告，此時不應隨意泄露案件的性質(zhì)。 職責保安部主管負責指揮突發(fā)事件的處理；保安部班長負責落實保安部主管下達的命令，具體處理突發(fā)事件。八、急發(fā)性事件管理突發(fā)事件處理標準作業(yè)規(guī)程 目的。保安班長將轄區(qū)交通設施的管理狀況填寫在《交通設施檢查保養(yǎng)記錄表》上。（4）保護各種交通設施不被破壞。（2）保安班長負責檢查交通設施的狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)有損失、歪斜移位和風化變色時，及時報告保安主管以便公共事務部、維修部修復或更換。（二）警示標志管理措施保安班長在每班交接班前對轄區(qū)各道路標志、禁鳴喇叭標志、禁止駛?cè)霕酥镜冉煌酥九?、減速線、停車線等進行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應予以記錄并及時報部門主管處理。（7）指導行人走人行道，自行車靠右側(cè)道路行駛。（5）嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為，避免意外的發(fā)生。（3）巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應及時通知車主。車輛行駛、停放管理、安全防范管理（1）監(jiān)督進入轄區(qū)的車輛不超過5km/h慢行、禁鳴喇叭，停放在指定的停車位置。（3）規(guī)范管理的原則。七、保安車輛管理（一）停車場及地面車輛管理方案、安全防范管理方案交通管理的原則（1）依法辦事的原則。（四）給排水系統(tǒng)管理方案維修部主管組織研究、制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并報批；維修部主管負責向有關用戶通知停水的情況；維修工每年兩次清洗給排水設備設施；應急維修應在維修前發(fā)出緊急通知；常規(guī)維護安排在節(jié)假日或周末。以“時效制”工作的要求對受損的情況進行更換和維修；每月進行一次全面大檢查，保證小區(qū)照明正常運轉(zhuǎn)；對小區(qū)路燈進行間隔式開啟，注意節(jié)約能源；冬夏季節(jié)注意調(diào)整路燈開熄時間；制訂安全使用規(guī)范和應急維修計劃。熟悉掌握觸電急救方法及步驟。電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進入變、配電房。設備房應該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認真保管。六、房屋共有設備設施管理（一）制訂設備安全運行管理方案所有機電操作，維修人員必須嚴格執(zhí)行國家有關安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，即要保證設備的安全運行，又要保證工作人員安全。驗收不合格時，限期整改，再行復驗，直到合格。拒絕驗收造成的損失由住戶自己負責。驗收（1）裝修工程完畢后，住戶和施工隊負責人共同向物業(yè)服務管理中心申請竣工驗收，物業(yè)服務管理中心將派人進行查驗。（9）不得改變陽臺的用途，防盜窗花由物業(yè)服務管理中心設計統(tǒng)一式樣。（7）裝修施工，嚴禁拆任何墻體，否則出責令恢復原狀外，按30%—50%的裝修押金罰款。（5）裝修施工用電不得超過該裝修小區(qū)單元的裝修表容量，嚴禁擅自亂接電源線，否則造成的一切后果責任人自主負責。（4）施工時間：每天施工時間為8：00—12：00；14：00—18：00。（2）施工期間，住戶進行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊嚴格遵守市政府的有關裝修規(guī)定，按章作業(yè)，文明施工。施工管理（1）所有施工必須按照物業(yè)服務管理中心審批的方案進行，不得有任何更改。（3）住戶收到批復后，交納裝修管理押金，帶領選定的裝修隊負責人到物業(yè)服務管理中心辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金。裝修審批（1）住戶應如實填報裝修內(nèi)容，并提交裝修設計圖紙。裝修申報（1）住戶裝修，必須提前七天向物業(yè)服務管理中心申報，事務助理對住戶或使用人的資格進行確認，并提交裝修手冊，交由廠方最終審核。（三）房屋裝修管理方案：（針對廠方委托裝修施工方另行制定）裝修施工隊和裝修方案的選擇（1）幫助廠方裝修選擇實力強、信譽好、取得合格證書的裝修企業(yè)。對已發(fā)生的類似現(xiàn)象限期整改，保證全體住戶的共同權利。（二）對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象管理措施全體員工均有義務對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。定期對維修工進行思想教育與維修技術的培訓，提高維修工的思想和技術素質(zhì)。組織維修員對小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設施進行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。掌握小區(qū)內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點。必須具備工民建的有關知識，能編制工程預決算，懂得房屋結(jié)構特點以及使用要求。必須佩帶有公司統(tǒng)一標志的服飾。穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得釘釘。所有工作人員