【正文】 第一階段，入住開荒。環(huán)境美化管理思路小區(qū)業(yè)主生活質(zhì)量的體現(xiàn)，環(huán)境管理工作將起到顯性效果，高品味的生活環(huán)境，關(guān)鍵在于樹立一個(gè)質(zhì)量的標(biāo)桿，奠定一個(gè)良好的工作平臺(tái)。為此，我們將制定嚴(yán)格按ISO9001指導(dǎo)下的《設(shè)備管理作業(yè)指導(dǎo)書》，從詳細(xì)的年、季度、月、周維保、檢修計(jì)劃及日常保養(yǎng)計(jì)劃、定期維保計(jì)劃、入手，完善工作程序、操作手冊(cè)等，為設(shè)備安全、經(jīng)濟(jì)化運(yùn)行奠定基礎(chǔ)。附：《低壓配電柜控制柜保養(yǎng)》、《水泵定期保養(yǎng)》《火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng)》 總之，在日常工作中，利用三個(gè)月的時(shí)間，熟悉設(shè)備性能及供求特點(diǎn)，繪制供求曲線，及時(shí)調(diào)整工作方案。 冬季供暖期來臨前的設(shè)備檢查及試運(yùn)行。例如，春季供暖期結(jié)束后的供暖設(shè)備保養(yǎng)，避免“跑、冒、滴、漏”，注意平時(shí)觀察壓力變化，及時(shí)補(bǔ)水，確保管道使用正常。根據(jù)小區(qū)業(yè)主平時(shí)與節(jié)假日居住數(shù)量差異較大，摸清水電供應(yīng)量落差規(guī)律，制定針對(duì)性操作方案以及時(shí)調(diào)整，避免超負(fù)荷現(xiàn)象出現(xiàn)供應(yīng)中斷，及因此造成的設(shè)備非正常損耗，致使工作性能下降和運(yùn)轉(zhuǎn)壽命縮短等現(xiàn)象。供暖設(shè)備的采暖前的檢修和使用期間的維護(hù)工作是設(shè)備管理的重點(diǎn)。岔路街宿舍樓 此樓正處在一百多戶業(yè)主裝修搬家階段，防治防止破壞樓宇外觀、樓層防水、承重墻體及共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)、管線走向改變，施工污染、對(duì)建筑墻體、公共部位的保護(hù)、噪聲控制等，并對(duì)空調(diào)、太陽能熱水器的安裝統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一要求。根據(jù)綜合宿舍樓特點(diǎn)，我們將設(shè)備、設(shè)施管理的重點(diǎn)放在，物業(yè)的保修期返修工作和設(shè)備設(shè)施公共管理制度的宣傳。以物業(yè)檔次為基點(diǎn)，做好三個(gè)把握，實(shí)行針對(duì)性、分層次物業(yè)管理。是制定切實(shí)可行物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案，實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理服務(wù)的前提和保障。我們擬從下屬花木公司綠化技師中抽調(diào)，并由花木公司副經(jīng)理擔(dān)任長(zhǎng)期技術(shù)監(jiān)督。保潔主管選聘 擬在現(xiàn)有保潔員工中選聘，前期公司先對(duì)現(xiàn)有保潔人員進(jìn)行理論和實(shí)操培訓(xùn)，并通過考核來確立保潔主管人選。內(nèi)衛(wèi)隊(duì)主管的選聘 安全、祥和、文明小區(qū)的創(chuàng)建，需要有一支高素養(yǎng)的內(nèi)衛(wèi)隊(duì)伍，內(nèi)衛(wèi)隊(duì)伍主要還是依靠現(xiàn)有員工力量，保證對(duì)現(xiàn)有物業(yè)情況熟悉，有利于工作的連續(xù)性，但是一支優(yōu)秀的保衛(wèi)隊(duì)伍，是服務(wù)技能和服務(wù)理念的有機(jī)結(jié)合體。工程部主管的選聘 建筑本體、設(shè)備、設(shè)施是物業(yè)的核心內(nèi)容，是物業(yè)發(fā)揮其功能體現(xiàn)其價(jià)值的保證。通過對(duì)業(yè)主需求層次的剖析，可以為企業(yè)制定以后的戰(zhàn)略提供一線真實(shí)材料，同時(shí)，也為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來生機(jī)。管理處主任作為一線物業(yè)服務(wù)的提供者。協(xié)調(diào)包括內(nèi)部縱向和橫向協(xié)調(diào)及與外部業(yè)主、派出所、市政部門等相關(guān)方的協(xié)調(diào)，以保障計(jì)劃的按期實(shí)施 。是其日常督導(dǎo)能力的直接體現(xiàn)。管理處主任要善于借力，激發(fā)下屬的潛意識(shí)，提升下屬的責(zé)任感與使命感。因此，計(jì)劃制定能力是管理處主任必備要素之一。也是貫徹企業(yè)決策不走樣，確保工作質(zhì)量穩(wěn)定的重要保障。也是選拔物業(yè)管理處主任的首要條件。管理處主任的選聘 公司的派出機(jī)構(gòu)和小區(qū)管理第一責(zé)任人的物業(yè)管理處主任，同時(shí)擔(dān)負(fù)執(zhí)行者和管理者的雙重角色，其作用尤為明顯。根據(jù)現(xiàn)在有人員情況，物業(yè)公司將派公司培訓(xùn)部人員，按照公司ISO9000質(zhì)量體系文件的要求，做長(zhǎng)期培訓(xùn)計(jì)劃，對(duì)現(xiàn)有人員分崗位培訓(xùn)。公司委派的管理組織架構(gòu)**物業(yè)人行濟(jì)南分行宿舍物業(yè)管理處管理處主任1人主任助理1人客服部客服接待2人工程部主管1人維修電工4人設(shè)備運(yùn)行3人技師1人維修水工4人綜合樓門崗6人綜合樓車庫(kù)3人綜合樓監(jiān)控3人岔路街7人樂山小區(qū)2人太合里宿舍2人內(nèi)衛(wèi)部主管1人保潔部主管1人岔路街宿舍6人樂山太和里1人園藝師2人綜合樓3人人員配置說明：管理處共54人管理人員：（2）主任1人事務(wù)助理1人客服部：（2）客服檔案1人前臺(tái)接待1人內(nèi)衛(wèi)部：（24）主管1人門崗16人（綜合宿舍樓6人，岔路街6人，樂山小區(qū)2人，太合里宿舍2人）車庫(kù)3人班長(zhǎng)1人安全監(jiān)控、消防監(jiān)控3人工程部：（13人）主管1人技師1人（電梯）設(shè)備運(yùn)行3人（水泵房、換熱站、配電室）日常維修電工4人日常維修水工4人保潔部：（13）主管1人綜合宿舍樓：3人岔路街宿舍樓：5人樂山、太合里宿舍：1人園藝師1人崗位職責(zé)管理處主任—全面負(fù)責(zé)人行宿舍區(qū)物業(yè)管理工作事務(wù)助理—協(xié)助主任完成各項(xiàng)工作任務(wù)，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，為管理處主任反饋各類管理信息。管理處所需管理人力資源配置實(shí)行**物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇，以保證管理處主任建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。二、精練的管理處組織架構(gòu)。我們擬在新綜合宿舍樓設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)中心，全面負(fù)責(zé)四處宿舍樓的物業(yè)管理工作，一方面整合整個(gè)物業(yè)服務(wù)中心的人力資本；另一方面，可以全面開展服務(wù)中心的各項(xiàng)服務(wù)功能。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高本住宅區(qū)的社會(huì)聲譽(yù)，達(dá)到“雙贏”效果。統(tǒng)籌安排物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對(duì)住戶與外來人員的行為依法進(jìn)行管理約束，共同維護(hù)花園環(huán)境。委托管理之目的為人民銀行的住戶提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的生活與居住環(huán)境。三、業(yè)主群體收入高，汽車的擁有量高，對(duì)車輛的科學(xué)管理和售后服務(wù)要求高，提供應(yīng)急便捷服務(wù)，是貼心管家的真情所在。第二章 物業(yè)管理的服務(wù)構(gòu)想物業(yè)特點(diǎn)分析根據(jù)招標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，現(xiàn)就物業(yè)特點(diǎn)分析如下：一、擬招標(biāo)的四處物業(yè)，是中國(guó)人民銀行首次對(duì)職工宿舍進(jìn)行后勤社會(huì)化改制的試點(diǎn)工程，長(zhǎng)期享受單位后勤福利的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的理念較弱。物業(yè)管理服務(wù)范圍一、小區(qū)房屋建筑共用部位的養(yǎng)護(hù)和管理；二、小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備（泵房、監(jiān)控系統(tǒng)、配電室、消防設(shè)備、照明）的日常養(yǎng)護(hù)、管理；三、 區(qū)共用綠地、花木、建筑小品、公共建筑物的日常養(yǎng)護(hù)、管理；四、 區(qū)內(nèi)公共環(huán)境、房屋共用部位的衛(wèi)生清潔、消殺及生活垃圾收集、清運(yùn)；五、小區(qū)內(nèi)公共秩序維持、車輛疏導(dǎo)、停放管理；消防、安全監(jiān)控、24小時(shí)社區(qū)巡邏。 樂山小區(qū)宿舍：濟(jì)南市樂山小區(qū)21號(hào)樓，建筑面積4800 M2，共63戶，1989年投入使用，房屋及配套實(shí)施嚴(yán)重老化。以“**物業(yè)，超越業(yè)主期望”為自己的企業(yè)使命，秉承“偕齊魯淳樸之風(fēng)，用真心服務(wù)；融國(guó)際時(shí)尚理念，為業(yè)主當(dāng)家”的服務(wù)理念，激勵(lì)著優(yōu)秀的**物業(yè)人，不斷追求卓越，回報(bào)社會(huì)！物業(yè)概況 綜合住宅樓：濟(jì)南市經(jīng)七路382號(hào)，建筑面積33400M2，共136戶，2005年4月啟用，設(shè)施設(shè)備齊全。榮祥花園、同濟(jì)杰座社區(qū)、濟(jì)寧同濟(jì)科技工業(yè)園、濟(jì)寧賽寶量販超市等各類物業(yè)，委托管理面積100多萬平米，積累了豐富的住宅小區(qū)、政務(wù)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、智能化商貿(mào)大廈、商場(chǎng)超市以及高層樓宇電梯、中央空調(diào)設(shè)備維護(hù)、園林設(shè)計(jì)等物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。公司現(xiàn)有員工400余人，管理人員全部具有大專以上學(xué)歷，其中，碩士生、本科生占85%，高級(jí)工程師、物業(yè)管理師、經(jīng)濟(jì)師、園藝師21人，其他各類技術(shù)人員也都100%持證上崗。**物業(yè)管理有限責(zé)任公司是**集團(tuán)旗下的國(guó)家二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，于一九九六年經(jīng)山東省工商局批準(zhǔn)成立，注冊(cè)資金300萬。近 三 年 主 要 業(yè) 績(jī)省級(jí)以上獲獎(jiǎng)項(xiàng)目同類項(xiàng)目業(yè)績(jī)0最大合同值60萬最復(fù)雜項(xiàng)目省立醫(yī)院高層住宅目前在管項(xiàng)目**集團(tuán)00其他業(yè)績(jī)**物業(yè)保安部連續(xù)三年被授予濟(jì)南市“青年文明號(hào)”榮譽(yù)稱號(hào)**物業(yè)工0人”服務(wù)分類標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)：達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)承諾：綜合宿舍樓1年內(nèi)創(chuàng)市優(yōu)備注供應(yīng)商：（蓋章） 供應(yīng)商全權(quán)代表：（簽字）第八部分：偏差表序號(hào)偏差內(nèi)容采購(gòu)文件要求報(bào)價(jià)文件實(shí)際情況其它說明商務(wù)偏差： 無偏差技術(shù)偏差：無偏差說明：我公司完全按照招標(biāo)文件要求編制管理方案，無偏差。 業(yè)主家庭保潔等特約服務(wù)實(shí)施打折優(yōu)惠。 **集團(tuán)本部管理處主任 新世界陽光花園管理處主任 省立醫(yī)院高層住宅樓管理處主任 濟(jì)寧車管所項(xiàng)目集團(tuán)本部項(xiàng)目省立醫(yī)院項(xiàng)目槐蔭政務(wù)大廈項(xiàng)目備注：助理、主管為備選人員，若現(xiàn)有人員有合格優(yōu)秀的予以任用。車位）80元/月車位）100元/月車位）80元/月㎡）㎡）㎡）㎡）特此委托。全權(quán)代表在報(bào)價(jià)文件、談判過程中的書面承諾、合同談判過程中所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)，我均予以承認(rèn)。（9）我方將遵照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求。（7）我們理解，最低報(bào)價(jià)不是成交的唯一條件，你們有選擇成交供應(yīng)商的權(quán)利。（5）我方同意采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)的要求，提供與遞交報(bào)價(jià)文件有關(guān)的其他數(shù)據(jù)和資料。（4）報(bào)價(jià)文件在公開報(bào)價(jià)后90天內(nèi)有效。（2）我方承諾報(bào)價(jià)文件所報(bào)的物業(yè)管理人員與最終實(shí)施合同的物業(yè)管理人員相一致。在此文件中，供應(yīng)商全權(quán)代表聲明并同意：（1）如果我們的報(bào)價(jià)文件被接受，我們將履行談判采購(gòu)文件中規(guī)定的每一項(xiàng)要求，并按我們報(bào)價(jià)文件中的承諾按期、保質(zhì)完成該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。第一部分：報(bào)價(jià)函山東省齊魯國(guó)際招標(biāo)有限公司：我們根據(jù)編號(hào)為IST200518競(jìng)爭(zhēng)性談判采購(gòu)文件的要求，對(duì)中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行宿舍樓物業(yè)管理服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)性談判采購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行報(bào)價(jià)。由供應(yīng)商 **物業(yè)管理有限責(zé)任公司 （全稱）正式委托全權(quán)代表 市場(chǎng)研發(fā)部經(jīng)理 石作欣 （姓名、職務(wù)）提交報(bào)價(jià)文件正本一份，副本五份。我方有責(zé)任和義務(wù)完成合同與談判采購(gòu)文件中的條款。（3）我方已詳細(xì)檢查所有報(bào)價(jià)文件、附件以及所提供的參考文件，由模糊和誤解產(chǎn)生的一切后果，由我方自負(fù)。如果我方在規(guī)定公開報(bào)價(jià)后的有效期內(nèi)撤回遞交報(bào)價(jià)文件，將被沒收?qǐng)?bào)價(jià)保證金。（6）我方愿按《中華人民共和國(guó)合同法》履行自己的全部職責(zé)。（8）我方若未成為成交供應(yīng)商，采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)有權(quán)不做任何解釋。（10）與本報(bào)價(jià)有關(guān)的所有往來信函，應(yīng)按下列地址進(jìn)行：地址：000000000000 郵政編碼：20000000000電話：（000000000009 傳真：（000000000003電子信箱：0000供應(yīng)商全稱：**物業(yè) 開戶銀行名稱：農(nóng)0000000 管理有限責(zé)任公司公章： 銀行帳號(hào)：100000000000法人代表簽字： 開戶行地址：00000002005年8月4日第二部分：法定代表人授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：我 0000軍 （姓名）系 **物業(yè)管理有限責(zé)任公司 （供應(yīng)商全稱）的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托 **物業(yè)管理有限責(zé)任公司（單位名稱）的 市場(chǎng)研發(fā)部經(jīng)理 00000000（姓名、職務(wù)）為我公司全權(quán)代表，以本公司的名義參加SIT200518中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行宿舍樓物業(yè)管理服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)性談判采購(gòu)項(xiàng)目。全權(quán)代表無轉(zhuǎn)委權(quán)。（附被授權(quán)人身份證明復(fù)印件）被授權(quán)人姓名：0000000 性別：男 年齡：28單位：**物業(yè) 部門：市場(chǎng)研發(fā)部 職務(wù)：經(jīng)理 管理有限責(zé)任公司供應(yīng)商：（蓋章）法定代表人：（簽字、蓋章）日期： 2005年8月4日第三部分：報(bào)價(jià)一覽表供應(yīng)商全稱**物業(yè)管理有限責(zé)任公司總報(bào)價(jià)（元/年）小寫：￥1350650元/年大寫：壹佰叁拾伍萬零陸佰伍拾元/年綜合住宅樓總報(bào)價(jià)（元/年）599722元/年其中單價(jià)（元/月㎡面積（約）33400㎡岔路街宿舍樓總報(bào)價(jià)（元/年）599651元/年其中單價(jià)（元/月㎡面積（約）51600㎡樂山小區(qū)宿舍樓總報(bào)價(jià)（元/年）76774元/年其中單價(jià)（元/月㎡面積（約）4800㎡太合里宿舍樓總報(bào)價(jià)（元/年）74503元/年其中單價(jià)（元/月㎡面積（約）4800㎡資質(zhì)、資格二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理李艷艷，**物業(yè)第二物管部，經(jīng)理物業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)范時(shí)間綜合樓裝修完畢，其余15日內(nèi)出現(xiàn)問題服務(wù)響應(yīng)時(shí)間5分鐘綜合住宅樓地上停車費(fèi)單價(jià)（元/月車位車位數(shù)50個(gè)小計(jì)（元/年）48000元/年地下停車費(fèi)單價(jià)（元/月車位車位數(shù)128個(gè)小計(jì)（元/年）153600元/年岔路街宿舍樓停車費(fèi)單價(jià)（元/月車位車位數(shù)227個(gè)小計(jì)（元/年）217920元/年備注供應(yīng)商：（蓋章） 供應(yīng)商全權(quán)代表：（簽字）第四部分：費(fèi)用測(cè)算表一、費(fèi)用測(cè)算(綜合宿舍樓） 序號(hào) 費(fèi)用項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 月合計(jì)（元） 年合計(jì)（元） 一 保安部費(fèi)用 　　 1 保安主管1人， 工資標(biāo)準(zhǔn)1000元 1,000 12,000 2 保安員12人 工資750元4人，596元8人， 8,550 102,600 3 工資相關(guān)費(fèi)用 保險(xiǎn)費(fèi)，4人 1,464 17,566 4 服裝費(fèi) 每人每年每套600元 650 7,800 5 保安協(xié)管費(fèi) 每人每月170元（含服裝費(fèi)），按6個(gè)名額繳納 1,0