【正文】 心的管理目標，制訂宿舍區(qū)域內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護的實施方案。著裝應(yīng)得體、光潔，不得卷衣袖、褲腿，定期換洗。E、對物業(yè)服務(wù)管理中心主要負責人每年進行兩次民主評議，根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘和調(diào)換。B、每年對員工進行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實施獎懲。除上述培訓(xùn)項目外，我們還將針對本小區(qū)的實際情況，對物業(yè)服務(wù)管理中心員工進行下述緊急事件處理培訓(xùn)：火警應(yīng)變；電力故障，上、下水管道爆破；雷暴和臺風；百法聚集滋事，處理可服物體與恐嚇電話；處理本小區(qū)客戶投訴；違例或遺棄車輛；收獲財物。 每年組織現(xiàn)市內(nèi)外的先進單位參觀學(xué)習(xí) 有計劃的安排維修，綠化等各工種員工分批進行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造，以確保員工的整體文化素質(zhì)。 保安員每日進行常規(guī)訓(xùn)練，增強安全責任心。來保證動作的有效性。重大決策、措施均會在事先通報給住戶。全天候服務(wù)：我方實行全天24小時服務(wù)。公開服務(wù)制：所有服務(wù)工作均面向住戶、廠方管理，禁止員工向住戶索取任何酬勞。其次，在日常管理服務(wù)期間，每季度開展諸如象棋比賽，書法比賽等益智活動；每到節(jié)日還將舉行小型慶?；顒?；在小區(qū)顯眼處設(shè)置主題宣傳欄，定期組織保安員及工作人員，及小區(qū)住戶共同參加學(xué)習(xí)交流，每月更換社區(qū)宣傳欄，讓住戶了解物業(yè)服務(wù)管理中心，信任物業(yè)服務(wù)管理中心，支持物業(yè)服務(wù)管理中心的工作。建議將物業(yè)管理整合該項目配套餐飲、娛樂、休閑場所進行統(tǒng)一管理，與駐宿舍區(qū)職工日常生活緊密聯(lián)系，便于實施一體化管理模式，組成完整架構(gòu)的船廠企業(yè)文化。首先將清潔和綠化劃分成四級分別制定出不同的清潔標準。經(jīng)常進行防火檢查，及時清除消防通道違夫擺放的物品，消除住戶辦公區(qū)域內(nèi)的火險隱患。不均衡管理、所有員工的工作均是按照住戶的生活節(jié)奏設(shè)計的，均以滿足住戶的生理需要和心理需要為主要目標。（二）、公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)針對本小區(qū)的實際情況，本公司準備在公共事務(wù)管理中全面推行標準化管理和人性化服務(wù)的管理模式，特別措施有：設(shè)定小區(qū)服務(wù)中心。針對本小區(qū)的特點。 項目服務(wù)管理宗旨及理念：（1）以物業(yè)服務(wù)管理為重點，走物業(yè)服務(wù)企業(yè)與廠方員工共創(chuàng)文明居住小區(qū)為宗旨。該項目分三期建設(shè)，現(xiàn)在一期已基本竣工，計劃近期交付使用，二、三期也在緊張的籌建中。 （三）員工宿舍樓項目簡介泉州市船廠項目位于泉州市惠安縣尾斗鎮(zhèn)涂斗斗路南側(cè)，與海灣加油站隔路相望。項目規(guī)劃有兩個造船塢和6個碼頭泊位，計劃分兩期建設(shè)。泰山石油于 1998 年被新加坡貿(mào)易工業(yè)部授予全球貿(mào)易商家計劃證書，并于 2002 年贏得新加坡 1000 強稱號，同時還成為了新加坡商業(yè)聯(lián)盟的法定成員。希望我司能有對該項目的物業(yè)服務(wù)管理機會。我公司將以嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國家政策法規(guī)和泉州市船舶工業(yè)有限公司對該項目的定位和實際需要的前提下，憑借公司在長期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗以及充足的人才，為泉州市船廠員工宿舍樓項目的住戶創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住、生活及購物環(huán)境，提升泉州市船廠員工宿舍樓項目的物業(yè)價值，造就泉州市船廠員工宿舍樓項目成為泉州市乃至福建省又一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。福建某工廠宿舍物業(yè)管理方案作者：日期：前 言首先，十分榮幸能參與研究、撰寫由泉州市船舶工業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的船廠員工宿舍樓（一期）項目的前期物業(yè)服務(wù)管理方案。本物業(yè)服務(wù)管理方案是根據(jù)我司組織相關(guān)專業(yè)人士對泉州市船廠員工宿舍樓項目（開發(fā)策劃設(shè)計方案）進行全方位考察、探討、研究后，結(jié)合先進的企業(yè)服務(wù)理念及標準，而編制的物業(yè)服務(wù)管理方案。 泉州Z誠物業(yè)有限公司2007年9月17日一、 泉州市船舶工業(yè)有限公司員工宿舍樓項目簡介（一）泰山石油(新加坡)有限公司泰山石油(新加坡)有限公司是一家成立于新加坡的集團控股公司，擁有在香港上市的泰山石化集團有限公司 % 的股份，泉州船舶工業(yè)有限公司的全部股份以及泰山泉州海事學(xué)院的全部股份。2005 年，泰山石油榮列杰出綜合成就新加坡工業(yè)百第 16 位。一期項目先建設(shè)長480米、寬106米、深13米的造船干塢一座，碼頭四泊位1280米及相應(yīng)的配套設(shè)施。項目技術(shù)指標如下：泰山泉州船廠員工宿舍樓技術(shù)指標單位：平方米項目名稱泉州船舶工業(yè)有限公司修船項目職工宿舍樓規(guī)劃用地面積33000一期用地面積建筑面積建筑占地面積1宿舍A建筑密度%1宿舍B容積率1宿舍C綠地率%2宿舍A室外停車位322宿舍B2宿舍C二期、三期用地面積建筑面積建筑占地面積A建筑密度%B容積率C綠地率%DEFG 該項目是泉州市船舶為員工創(chuàng)造良好家居生活、工作環(huán)境的福利工作。一期工程有主出入口一個，次出入口一個。（2）泉州市船舶工業(yè)公司（行政人事部）與泉州摯誠物業(yè)有限公司共同配合，有機把兩家公司企業(yè)文化融合在一起，達到兩個公司在“社會、經(jīng)濟、政治、環(huán)境”四個方面“雙贏”的碩果。本公司采取全封閉式管理，即在人員管理上將進出小區(qū)的人嚴格實施“來訪登記”的方式進行控制；在交通、物品出入管理上，采用本公司獨有的“記憶＋規(guī)范”法，對小區(qū)住戶的車輛粘帖有本小區(qū)標志的準?？ǎ瑯藴驶芾?，以確保車輛及物品出入的安全；同時，本公司獨特的“安全預(yù)案制”、“巡樓制”“不均衡管理法”也將全面應(yīng)用于小區(qū)，以確保本小區(qū)在安全管理上的萬無一失。采取酒店式一站式服務(wù)的方法，只需住戶打一個熱線服務(wù)電話，所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。（三）、消防管理對做好本物業(yè)小區(qū)的消防工作我們將采取以下措施：嚴格按照有關(guān)消防法規(guī)的要求，協(xié)助實施竣工驗收和組織實施接管驗收。定期檢測消防設(shè)施，器材的安全系數(shù)，做好檢查記錄，實行責任人制度，確保消防設(shè)施時刻處于很好狀態(tài)。然后論據(jù)本公司長年積累下來的（勞動定額）標準通過投票來競爭上崗配置清潔工，花木工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。具體相關(guān)管理細則待商榷后制訂。（六）內(nèi)部運行機制本公司的內(nèi)部管理機制全方位地推行了標準化管理。首問責任制：任何員工在接到住戶咨詢、投訴、求助時，均負責將住戶的問題跟蹤至解決完畢，方可獲得公司認可。物業(yè)服務(wù)管理中心設(shè)熱線服務(wù)電話，歡迎住戶隨時撥打。安全預(yù)案制：我方將優(yōu)先解決住戶的安全管理產(chǎn)的問題，對治安重點、難點建立預(yù)案制度，可能出現(xiàn)地突發(fā)總是均有及時、有效的處理程序，確保安全工作的萬無一失。公眾制度目錄 住戶公約（文明公約） 職工手冊（宿舍區(qū)） 住戶登記制度 住戶信件、郵件、報紙及雜志分發(fā)規(guī)定 住戶搬入、搬出物品管理辦法 戶外廣告、招牌、宣偉設(shè)施及其他懸掛物品的管理辦法 宿舍區(qū)用電管理規(guī)定 車輛管理規(guī)定 停車場管理規(guī)定 其他內(nèi)部崗位責任制 物業(yè)服務(wù)管理中心主任崗位職責 物業(yè)服務(wù)管理中心副主任職責 公共事務(wù)部主管職責 維修部主管職責 環(huán)境管理部主管職責 辦公室文員崗位職責 檔案資料員崗位職責 工程技術(shù)崗位職責 清潔工職責 綠化工職責1 保安隊長崗位職責1 保安員崗位職責1 義務(wù)消防員職責四、 管理人員配備方案及管理制度（項目一期）（一） 管理人員及專業(yè)技術(shù)人員配備方案設(shè)物業(yè)服務(wù)管理中心主任一名；公共事務(wù)管理員一名，保安八名；保潔員六名；維修工二名。 每周安排一定時間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報刊、書籍，興行管理經(jīng)驗座談會。 定期進行電腦培訓(xùn)和智能化管理的培訓(xùn)，引進現(xiàn)代高科技管理技術(shù)，提高工作效率。員工考核與獎懲：錄用與考核（1）錄用：根據(jù)我公司的人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用?？己寺?00%，年淘汰率5%，崗位輪換率10%。淘汰機制在實施小區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴格按照我公司的員工考核和淘汰機制程序運作，結(jié)合小區(qū)實際情況，貫徹實施淘汰機制，提高管理服務(wù)水平。穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得釘釘。必須具備工民建的有關(guān)知識，能編制工程預(yù)決算，懂得房屋結(jié)構(gòu)特點以及使用要求。組織維修員對小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。（二）對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象管理措施全體員工均有義務(wù)對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。（三）房屋裝修管理方案：（針對廠方委托裝修施工方另行制定）裝修施工隊和裝修方案的選擇（1）幫助廠方裝修選擇實力強、信譽好、取得合格證書的裝修企業(yè)。裝修審批（1）住戶應(yīng)如實填報裝修內(nèi)容，并提交裝修設(shè)計圖紙。施工管理（1）所有施工必須按照物業(yè)服務(wù)管理中心審批的方案進行，不得有任何更改。（4）施工時間：每天施工時間為8：00—12：00；14：00—18：00。（7）裝修施工，嚴禁拆任何墻體，否則出責令恢復(fù)原狀外，按30%—50%的裝修押金罰款。驗收（1）裝修工程完畢后，住戶和施工隊負責人共同向物業(yè)服務(wù)管理中心申請竣工驗收，物業(yè)服務(wù)管理中心將派人進行查驗。驗收不合格時，限期整改，再行復(fù)驗，直到合格。設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認真保管。電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。以“時效制”工作的要求對受損的情況進行更換和維修；每月進行一次全面大檢查，保證小區(qū)照明正常運轉(zhuǎn)；對小區(qū)路燈進行間隔式開啟，注意節(jié)約能源；冬夏季節(jié)注意調(diào)整路燈開熄時間；制訂安全使用規(guī)范和應(yīng)急維修計劃。七、保安車輛管理（一）停車場及地面車輛管理方案、安全防范管理方案交通管理的原則（1）依法辦事的原則。車輛行駛、停放管理、安全防范管理（1）監(jiān)督進入轄區(qū)的車輛不超過5km/h慢行、禁鳴喇叭，停放在指定的停車位置。（5）嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為，避免意外的發(fā)生。（二）警示標志管理措施保安班長在每班交接班前對轄區(qū)各道路標志、禁鳴喇叭標志、禁止駛?cè)霕酥镜冉煌酥九啤p速線、停車線等進行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時報部門主管處理。（4）保護各種交通設(shè)施不被破壞。八、急發(fā)性事件管理突發(fā)事件處理標準作業(yè)規(guī)程 目的。 盜竊 當發(fā)現(xiàn)有盜竊現(xiàn)象或接到盜竊報案時，立即用向保安主管報告現(xiàn)場的具體位置，留在或迅速趕赴被盜現(xiàn)場，維護現(xiàn)場秩序，保護現(xiàn)場，禁止一切人員進出現(xiàn)場：（1）保安員到達現(xiàn)場后立即了解被盜的具體情況；（2）保安員到達現(xiàn)場前，案犯已逃離現(xiàn)場時，可用電話或?qū)χv報告，此時不應(yīng)隨意泄露案件的性質(zhì)。 搶劫 發(fā)現(xiàn)有搶劫行為或接到有搶劫報案時；（1）應(yīng)立即上前視情況制止該犯罪行為或迅速趕赴現(xiàn)場，并對現(xiàn)場進行保護，同時向保安部主管報告；（2）如犯罪嫌疑人仍在現(xiàn)場時應(yīng)立即采取機智措施防止其逃跑，尋求增援，進行抓捕，帶回保安部交公安機關(guān)處理；（3）向事主了解人身是否受到損傷及財務(wù)的損失情況，如事主受傷則應(yīng)送醫(yī)院救治；（4）遇敵眾我寡，敵強我弱時，應(yīng)采取“敵逃我追，敵強我纏，一邊追一邊聯(lián)絡(luò)”的方法，以免造成不必要的損傷。 保安主管接報后立即上報主任，迅速趕赴現(xiàn)場指揮；（1）調(diào)遣指揮保安員對現(xiàn)場進行警戒封鎖；（2）維護和疏導(dǎo)交通秩序，搶救傷者，做好記錄；（3）協(xié)助公安機關(guān)工作，提供資料及線索。 物業(yè)服務(wù)管理中心主任將情況通報有關(guān)部門及總經(jīng)理；（1）將中毒事件是屬犯罪行為所致，應(yīng)及時向公安機關(guān)報告；（2）將中毒情況通報給醫(yī)院，請示求援；（3）通知中毒者家屬進行對外協(xié)調(diào)工作。 水浸、火災(zāi)等災(zāi)害事故 遇到水侵、火災(zāi)等災(zāi)害事故時：（1）通知或協(xié)助住戶做好防火措施，協(xié)助機電維修部對水侵的疏導(dǎo)排泄工作；實施對火災(zāi)的救援滅火工作；（2）防止在水浸、火災(zāi)等災(zāi)害發(fā)生時，伴隨的犯罪行為發(fā)生；（3）協(xié)助交警部門處理住宅小區(qū)內(nèi)的交通意外事故。九、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)衛(wèi)保潔方案本物業(yè)為居住小區(qū)，保潔事關(guān)整體形象，住戶對保潔工作的要求必然明顯高于一般物業(yè)。組織多方面力量參與配合，明確全體員工都有保潔義務(wù)，做到“人過地凈”；擬對居住每一樓層分單元推選一單元樓長，明確單元衛(wèi)生的自管責任，每月進行評級獎懲（評定較差級別的單元的全體住戶給予廠方浮動福利下調(diào)）。③ 樓梯扶手保持潔凈，手抹不臟手，無積塵。⑦ 通道內(nèi)的窗戶、窗臺，各箱體上目視無灰塵、無油跡。，保持無雜物，無積水，無污漬。，保證不外溢。 任何商業(yè)網(wǎng)點不得占用公共場所，不得在走廊、過道堆放物品或擴大營業(yè)場地，違者要限令搬回，恢復(fù)原樣，逾期不改者，處以罰款二百元到一千元，并沒收物品。商業(yè)網(wǎng)點裝修，應(yīng)嚴格遵守小區(qū)關(guān)于裝修管理的一切規(guī)定。防止交叉感染和空氣污染　。 鼓勵宣傳居民、商家安裝無氟降耗空調(diào)機型。 ⑶食物制作及銷售過程中要注意防蠅、防灰塵，以避免雜物混入食品。餐具用后要一洗二刷三沖四消毒四類。 ⒋食堂工作人員個人衛(wèi)生 ⑴食堂工作人員要做到“四勤”勤洗手，剪指甲；勤洗衣服，被褥；勤洗澡，理發(fā)；勤換工作服。對食堂流程各個衛(wèi)生環(huán)節(jié)進行督導(dǎo)管理。 ⒌獎懲 根據(jù)實際情況另定。綠化草地可分為三個階段，一是長滿期；是旺長階段　也叫旺長期，三是緩長階段，也叫退化期。草地植后第二年至每五年是旺盛生長階段，重在保綠。③ 緩長階段的管理。主要是病害有，根腐病，白粉病。④ 布置人住環(huán)境，喧染住戶喬遷之喜；⑤ 發(fā)放鑰匙及陪同住戶對房屋設(shè)備設(shè)施檢查驗收；⑥制寧各項管理規(guī)章制度和公眾制度，告各住戶； 外來