【正文】 以開發(fā)部分商鋪，以規(guī)模型社區(qū)、大型購物廣場、高檔酒店來整體改觀地塊的物業(yè)形象，最后整體開發(fā)商鋪，從而達(dá)到吸引商客投資，做到商業(yè)銷售價(jià)值最大化的目的。前期擬定開發(fā)中原路至翠園路一段，總長700余米，沿街東西商鋪進(jìn)深各22米。鑒于此，敝司通過深入的研究與分析，確定以下具有市場可行性的定位：【界首市首座大型高品質(zhì)健康生活社區(qū)】（開創(chuàng)城市住宅開發(fā)之先河，體現(xiàn)開發(fā)規(guī)模、品質(zhì)，為居者提供舒適的人居環(huán)境）（二）商鋪部分：商鋪部分是本地塊開發(fā)的核心部分，它的開發(fā)成功，將是本案開發(fā)獲利的關(guān)鍵之所在。二、項(xiàng)目市場定位每一個(gè)成功占領(lǐng)市場的產(chǎn)品，其準(zhǔn)確的市場定位是創(chuàng)造銷售佳績的關(guān)鍵之所在。第五部分：項(xiàng)目開發(fā)主題定位及地塊規(guī)劃建議一、項(xiàng)目開發(fā)主題定位通過開發(fā)主題的定位，明確項(xiàng)目地塊開發(fā)的方向和思路，為項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性運(yùn)作提供策略性指導(dǎo)?！拘〗Y(jié)：】鑒于項(xiàng)目的現(xiàn)狀，須有效地弱化產(chǎn)品劣勢、強(qiáng)化延伸優(yōu)勢，在整體營銷策略的制定上，以迎合目標(biāo)消費(fèi)者的需求，將成為我們網(wǎng)羅本案目標(biāo)消費(fèi)群體的重要手段。[2]　二類目標(biāo)客戶：品牌連鎖店界首市現(xiàn)有的品牌連鎖店甚少，對于一個(gè)城市來說顯然是微不足道的，本項(xiàng)目的確立，勢必吸引省內(nèi)外品牌連鎖店投資者，這部分消費(fèi)群體更注重物業(yè)所帶來的商業(yè)氛圍，目光長遠(yuǎn)，選擇正規(guī)的店面，面積一般在100200㎡左右的商業(yè)鋪面。產(chǎn)品B—商業(yè)鋪面的目標(biāo)客戶[1]　一類目標(biāo)客戶：實(shí)力型投資企業(yè)或個(gè)人注重本案的規(guī)模所帶來的巨大人氣，消費(fèi)量大且比較集中；物業(yè)的地段的發(fā)展?jié)摿Γ哂休^高的升值空間和投資回報(bào)率，此類投資者多為本地或少量外地的投資客商，經(jīng)營具有品牌趨向和檔次標(biāo)準(zhǔn)。[2]二類目標(biāo)客戶：二次置業(yè)者或私營業(yè)主這類客戶有一定的經(jīng)濟(jì)收入，多為私營業(yè)主，分布在離本案道路較通暢、便捷的區(qū)域；二次置業(yè)者也是本案消費(fèi)群體之一，他們現(xiàn)多居于市內(nèi)，但對目前的住房不是很滿意，有想通過現(xiàn)有房屋的租賃或出售來換取新房的欲望。第四部分：本案目標(biāo)消費(fèi)群體鎖定及其分析一、目標(biāo)消費(fèi)群體定位從項(xiàng)目自身的出發(fā)，結(jié)合界首市的經(jīng)濟(jì)收入、政治文化、消費(fèi)的特征；并通過對整個(gè)界首市房地產(chǎn)市場綜合分析，物業(yè)的認(rèn)真、謹(jǐn)慎的調(diào)查研究，敝司認(rèn)為本案的主流目標(biāo)消費(fèi)群定位為：【界首市中高檔收入群體和中高級(jí)投資人士】二、目標(biāo)消費(fèi)群體細(xì)分產(chǎn)品A—住宅的目標(biāo)客戶[1]一類目標(biāo)客戶：國家公務(wù)員、金融、IT、新聞媒介工作者此類消費(fèi)群體多為界首市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們有固定的經(jīng)濟(jì)收入來源、工作相對穩(wěn)定。目前在此基礎(chǔ)上，開發(fā)居住區(qū)和商業(yè)物業(yè)存在著較大的市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也應(yīng)看出，項(xiàng)目地塊的市場潛力仍有著較大的培育空間。同時(shí)，引導(dǎo)廣大市民積極參與城市規(guī)劃，通過媒體公示、規(guī)劃展覽等方式，使市民廣泛關(guān)注新城區(qū)，提升受眾的關(guān)注度。對于新城區(qū)的規(guī)劃，政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的優(yōu)惠政策和具體措施，來吸引商客的投資；堅(jiān)持規(guī)劃先行，不斷強(qiáng)化規(guī)范的調(diào)控引導(dǎo)作用。結(jié)合后期市場運(yùn)作，通過政府行為推廣以及媒體的宣傳，從而達(dá)到以較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢和影響力帶動(dòng)本地塊的開發(fā)。市政府廣場作為娛樂休閑的重場場所，具有聚積人氣的優(yōu)勢，在后期通過政府行為加以推廣，擴(kuò)大廣場的影響力，在良好的形象帶動(dòng)下，以點(diǎn)輻射面，帶動(dòng)周邊的發(fā)展和形象價(jià)值的提升。通過東城路物業(yè)形象的改觀與地塊的人氣聚集，有效提升地塊的市場競爭力；必須對現(xiàn)有地塊的開發(fā)進(jìn)行合理布局規(guī)劃，確定規(guī)劃實(shí)施方案，最大化提升項(xiàng)目的市場價(jià)值；二、資源有效整合與項(xiàng)目價(jià)值提升基于本案的戰(zhàn)略性思考，地塊價(jià)值的提升應(yīng)做到資源的高度整合：（一）市政府文化廣場對本案的影響尚不容忽視。此外確立一套高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)指標(biāo)，如人均住房建筑面積、人均公共綠地面積、人均醫(yī)療配套設(shè)施面積等等，并依據(jù)此指標(biāo)體系對新城的建設(shè)嚴(yán)格控制，使新城區(qū)的城市環(huán)境和生活質(zhì)量得到提升。2　新城區(qū)的建設(shè)不僅要注重塑造界首現(xiàn)代化的城市形象，更要提高新城區(qū)的生活質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。綜合規(guī)劃綠化隔離地區(qū)、水系、限建區(qū)、林帶等生態(tài)保護(hù)區(qū)域。調(diào)整完善交通體系，改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，避免建設(shè)和管理滯后。（三）項(xiàng)目開發(fā)需要城市建設(shè)加以配合：1　統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，促進(jìn)住宅和公用設(shè)施建設(shè)同步發(fā)展。城市東移是界首市未來發(fā)展的主要方向，如何做到老城區(qū)到新城區(qū)的過渡將是一項(xiàng)長期而艱巨的任務(wù)。（一）總體指導(dǎo)思路：　東城路地塊的開發(fā)需要緊密結(jié)合界首未來城市的發(fā)展規(guī)劃　通過對東城路地塊的開發(fā)加速和帶動(dòng)界首的城市化進(jìn)程（二）界首市未來城市規(guī)劃方向：在界首市未來的版圖規(guī)劃中，圍繞市政府為核心的城市規(guī)劃已初步定型，以東升路為城市中心主干道的新城區(qū)規(guī)劃將逐步取代以人民西路為中心的老城區(qū)規(guī)劃。追求產(chǎn)品供給需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。三、總結(jié)從市場調(diào)研分析結(jié)果、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢比較，雖然本項(xiàng)目地段具有良好的發(fā)展?jié)摿?，但必定要有時(shí)間和過程的制約，項(xiàng)目匱乏相應(yīng)的生活氛圍和商業(yè)氣氛，生活配套、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，無疑是本案的最大阻力；反之，本項(xiàng)目若能在產(chǎn)品創(chuàng)新、社區(qū)品質(zhì)提升、宏觀條件的配合以及價(jià)格策略上取勝的話，將會(huì)有效降低銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度?！?首期產(chǎn)品定價(jià)過高，市場接受度低　許多大中型城市的案例表明，大型項(xiàng)目的贏利關(guān)鍵是在中期或后期，前期主要以“中低價(jià)位、高姿態(tài)”入市，吸引消費(fèi)，形成氛圍，樹立品牌。2市場競爭，客源分流　目前浙江、江蘇等地的開發(fā)商已在該市掀起了圈地?zé)?，“金太陽商城”、“新世紀(jì)商城”、“金都商城”等新建物業(yè)分流了本案相當(dāng)一部分目標(biāo)客戶。4項(xiàng)目自身價(jià)值的提升豐富和完備項(xiàng)目自身功能配套：如道路、學(xué)校、交通設(shè)施、醫(yī)院等，提高產(chǎn)品品質(zhì)，就更能發(fā)揮優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值，最大化兌現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值。因此，以超前的決策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給需求”，便可以搶占“先機(jī)”。（三）、機(jī)會(huì)（O）：　1城市缺乏高品質(zhì)物業(yè)據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，整個(gè)界首市基本沒有大型規(guī)模社區(qū)、品質(zhì)物業(yè)；且物業(yè)形象、配套落后，對本案新形象、新產(chǎn)品的推出是一大利好因素。2無公交車輛通行市區(qū)　由于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的原因，該市目前只有1路公交車通行，不經(jīng)過本案，給本案的普通消費(fèi)居民、投資者進(jìn)入市區(qū)帶來不便。4道路寬闊、通暢人民路、中原路是該市區(qū)核心主干道，均通過本案；另外，火車站、國道鄰近咫尺，道路闊達(dá)，對外出行方便。2項(xiàng)目地塊規(guī)模優(yōu)勢項(xiàng)目占地面積大，預(yù)建總面積位居界首現(xiàn)有物業(yè)前例，規(guī)模效應(yīng)可有效引導(dǎo)和促進(jìn)消費(fèi)者對居住、投資經(jīng)商的欲望和能動(dòng)性，同時(shí)也有利于品牌價(jià)值的推動(dòng)。中原路、人民路直接貫穿其中，道路寬廣，東城路準(zhǔn)備冠名興建，地塊毗鄰界首市廣電大樓（在建），距界首市市政府約300米，周邊分布機(jī)關(guān)單位、金融系統(tǒng)（中國農(nóng)業(yè)銀行）、市政府廣場，地段發(fā)展?jié)摿γ黠@。地處安徽省界首市東區(qū)，建設(shè)場地位于人民路（東西方向）、東城路（規(guī)劃中）、中原路（東西方向）交匯。對于界首這樣的次級(jí)城市來說，房地產(chǎn)業(yè)才真正開始起步。就界首市現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還沒有達(dá)到城市建設(shè)應(yīng)有的空間，