【正文】 新企業(yè)實現鳳凰涅磐重煥青春再現輝煌的一個機會。而欲將這來之不易的成果發(fā)揚光大，惟有實施奧龍計劃。l 對金業(yè)而言奧龍計劃具有實質性、全局性和決定性的戰(zhàn)略意義。通過奧龍計劃，以體育產業(yè)為主體的中體產業(yè)股份有限公司一方面可以把本業(yè)做的更出色，另一方面又可以在此過程中培育自己在房地產領域的人力資源隊伍并積累相關經驗，增加一個欣欣向榮的利潤增長點，并使新興的體育保健成果或項目可以及時投入到實用中去，結合奧園的連鎖開發(fā)行動而迅速推廣和普及。三、奧龍計劃的緊迫性與艱巨性緊迫性（1） 從企業(yè)發(fā)展的內在需求來看三大股東企業(yè)目前都處于企業(yè)發(fā)展的重大歷史轉折點上，奧龍計劃對三大股東企業(yè)來說，都具有超乎尋常的戰(zhàn)略轉折意義。3 ，開發(fā)理念與產品宗旨概括地說，奧園的開發(fā)理念可以闡述為：l 以連鎖經營之模式實現房地產業(yè)和體育產業(yè)的有效對接；l 在原創(chuàng)性的復合房地產理論指導下整合多種資源；l 以全新的服務理念，滿足有效需要、激發(fā)潛在需求、活躍市場需求；l 以超常規(guī)的營銷推廣策劃思維啟動新的市場消費熱點；l 以獨特、領先的技術手段，創(chuàng)造一種“科學運動，健康生活”的全新生活方式。應該說，奧園模式更接近房地產開發(fā)的理想模式，是一種完美的、富有生命力的房地產開發(fā)模式。事實上，這兩種房地產開發(fā)模式也被市場實踐證明的最成功的。奧園模式選擇的是功能價值與文化價值并重的“雙高”模式。 上河城： 低功能價值高文化價值。 現代城： 中功能價值高文化價值。 奧園： 高功能價值高文化價值。 萬科、麗江：中高功能價值中高文化價值。 碧桂園： 中高功能價值低文化價值。 合生創(chuàng)展： 高功能價值低文化價值。一、二次置業(yè)均有常住型E型邊緣型普通市民階層低中數量較少，其作用是補充性的投資型炒家總之，從規(guī)模數量來看，A、D型所構成的中產階級是市場主流；從市場拉動作用來看，A、B起市場領頭羊的作用；從銷售的角度來說，A、D、C型是主要打擊對象；從品牌的角度來說，B型是不可忽視的重要因素。二人之家或子女幼小。二十五歲左右專業(yè)人才，尤其是從事與信息經濟有關的專業(yè)人才、自由職業(yè)者年輕、前衛(wèi)、時尚、新潮，喜愛運動，追求新的生活方式，多屬超前消費一族，多為單身或夫妻二人小家庭。三口之家居多。奧園目標消費者分析購買類型定位文化收入作用年齡職業(yè)行為和心理特征置業(yè)類型置業(yè)動機A型：主導型知識英才階層高中標準客戶市場主流市場領頭羊；主要銷售對象；核心骨干一族，規(guī)模最大；多購主力戶型社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進者?！狤型：邊緣型。——D型：跟進型。數量不多，但購買力強，落定迅速，是奧園大戶型產品的產要購買者，對奧園產品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動。以第一次置業(yè)為主，購買動機為過渡型?！狟型：標志型。年齡在30歲左右，職業(yè)以高級專業(yè)人才（尤其是自由職業(yè)者）、高級管理人才（尤其是職業(yè)經理人）和高級公務員為主。是最核心為的骨干一族，規(guī)模最大，是奧園主力戶型產品的主要購買者，也是奧園社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進者。E型：低文化中收入的“普通市民階層”。C型：中文化高收入的“社會精英階層”。那么，奧園的主流消費群由以下5個組群構成：A型：高文化中收入的“知識英才階層”。 收入水平 高 C中 E D A低 B 低 中 高 文化層次 圖：房地產開發(fā)模式分析模型（目標市場模型） （模型出處：王志綱工作室理論研究部，2000年11月） 如上圖所示，設收入水平和文化層次兩個指標，按低、中、高三個水平層次，可以將目標市場群劃分為9個組群。奧園目標市場群的年齡特征是：以28~38歲的事業(yè)有成的中青年消費群為主導層次。罕有的跨地域跨行業(yè)聯合發(fā)展模式，權威的體育資源源泉與渠道，使奧龍計劃具備了獨特的競爭優(yōu)勢，必可在全國性品牌擴張的大潮中傲立潮頭?？傊?，奧園模式作為主題與專業(yè)開發(fā)型新銳開發(fā)模式，集概念地產、復合地產與主題地產理論于一體，注重速度與創(chuàng)新，注重概念炒作，短期內高度集中市場注意力，實現快速營銷?？梢哉f，廣州奧園就如同一臺組裝電腦，她雖然一步跨入了電腦時代，但要規(guī)?；?、產業(yè)化，就得走品牌化之路。概言之，廣州奧園的成功事實上是充分體現了一種企業(yè)力的成功，而不僅是一種項目運作力的成功。隨著房地產產業(yè)鏈的日益完善，資金、土地儲備、專業(yè)化服務等越來越不是問題了，所有的資源都在向企業(yè)集中，房地產開發(fā)最根本的競爭力是什么？不再是企業(yè)擁有資源多少的競爭，而是企業(yè)核心能力強弱的比拼。一方面，要快速實現競爭優(yōu)勢和核心能力的釋放和裂變；一方面，要不斷超越自已，進行原創(chuàng)，進一步強化競爭優(yōu)勢和核心能力；第三，要進行跨行業(yè)的資源整合。 整合——市場覆蓋力。 創(chuàng)新——市場突破力。 速度——市場爆發(fā)力。廣州奧園的成功，不單是一個概念的成功，一個產品的成功，而是整體的成功，是企業(yè)的成功，是戰(zhàn)略理念和哲學思想的成功。奧園的成功，“奧林匹克”的牌子確實對項目的概念營造與品牌推廣起了相當的作用，但并不是關鍵因素。當別人比技術、比小分、比規(guī)定動作時，奧園配出了一個“雜種”、“四不象”。在短時期內塑造了一個聲明顯赫的新興房地產品牌。奧園模式與萬科模式、碧桂園模式的對比奧園的優(yōu)勢奧園的劣勢與萬科比發(fā)散，復合，整合，聯盟，主題品牌與碧桂園比創(chuàng)新，主題，全國性，網絡、特有資源品牌、規(guī)模二、奧園模式的本質內涵從廣州奧園看奧園模式的獨特生命力廣州奧園通過一個成功的中試過程，證明其他產業(yè)與房地產嫁接的開發(fā)模式是可行的，是存在巨大商機的，從而揭開了一個時代的序幕。但碧桂園在迅速擴張的過程中，出現嚴重的品牌透支現象，過度醉心于工廠化生產，在一個平面上重復，原地踏步，缺乏創(chuàng)新，在變化多端的市場上已經顯出不可避免的一些劣勢。其成功是哲學思路的成功，是出成果、出人才、出機制、出品牌、出網絡的“五出”理論的成功。2．碧桂園模式簡析廣東樓市大鱷碧桂園的開發(fā)模式，則可以定義為“規(guī)?；I(yè)擴張型”?？偟膩碚f，它的發(fā)展策略過于局限于常規(guī)技術層面，克隆者與追兵已近，其率先起跑的優(yōu)勢正日益淡化，而其新的競爭優(yōu)勢尚未形成。萬科的成功，在于它是中國房地產市場化的先驅，先知先覺，先行一步，成為行業(yè)領跑者，實施專業(yè)化、品牌化發(fā)展路線，并很早就積極進行跨區(qū)域品牌擴張，經過多年努力，基本成功地塑造了全國性的品牌。萬科品牌可以說已經成熟，而奧園品牌則只是剛剛起步，必須加大力度，加快速度。而奧龍計劃的實施則顯得比較復雜了。所以王石多年來一直都在想賣萬科——給萬科找個實力雄厚的大股東，以期能改變其股權分散長期孤軍奮戰(zhàn)的局面。業(yè)界普遍認為這將是房地產界真正意義上的強強聯合，令北京開發(fā)商頗有“黑云壓城城欲摧”的壓力。華潤北京置地控制北京華遠房地產股份有限公司約70%的股權以后于1996年在香港上市，為向全國發(fā)展，1997年華潤董事會聘請萬科王石為華潤的獨立董事，謀求合作。從1997年起，華潤就一直在打萬科的主意，第一次收購萬科的企圖因為萬科最大股東——深圳特區(qū)發(fā)展集團的牽制而告失敗。所以對誰實際上都無太多具體好處。其聞名遐邇的“萬客會”可以解決與客戶的信息交流與溝通并起到傳播形象的作用；新近發(fā)起的全國性房地產戰(zhàn)略聯盟“中城房網”表面上也頗有氣勢，似乎可以解決其設想已久的戰(zhàn)略聯盟問題。它要等在每個城市的市場占有率接近10%以后，才考慮進入下一級城市發(fā)展。萬科在上海、北京、沈陽等地都曾遭遇過消費者退房的挫折。萬科目前的地域擴張戰(zhàn)略重點放在深圳、上海、北京、天津和沈陽等五大城市，未來三五年內將會進入成都和廣州。他們覺得住宅產業(yè)化就是對這些相關產業(yè)和生產流程進行整合以實現住宅建設的科技化、現代化和規(guī)?；?。所以，萬科人深知，構筑新的核心競爭力已刻不容緩，并相信產業(yè)化是它的唯一出路。萬科的強項與優(yōu)勢幾乎是廣為人知的，即環(huán)境規(guī)劃、戶型設計、營銷策劃和物業(yè)管理均有其自成一體的專業(yè)規(guī)范。從連鎖經營的競爭態(tài)勢而言，它與奧龍計劃在某種意義上也構成一種競爭對手關系。 現代城、上河城模式——另類前衛(wèi)型就跨地域品牌擴張的角度來看，上述諸模式中，對奧園模式最具競爭力的模式，當屬萬科模式和碧桂園模式。 奧園模式——概念復合型178。 萬科、華新模式——專業(yè)化品牌擴張型178。一言以蔽之，今天中國房地產的競爭，歸根到底是開發(fā)模式的競爭。繼續(xù)發(fā)揮好這種可貴的能力，奧龍計劃必能成為資源整合時代的領跑者。所以整合成為奧龍計劃成功的前提。是以發(fā)散的思維方式，跳出行業(yè)整合資源，營造新的文化與生活方式。奧龍計劃高屋建瓴的泛地產戰(zhàn)略，將使其在中國房地產發(fā)展史上開辟一個全新的時代。而奧園所擁有或能使用和驅使的資源具有高度的權威性和排他性，是其他開發(fā)商所望塵莫及的。但是，這些項目的幼稚與不成熟是顯而易見的，對消費者的吸引力也是欠缺的。通過對體育產業(yè)以及社區(qū)體育狀況的分析和梳理，我們可以清晰地看到奧龍計劃的可行性與光明遠景。小結創(chuàng)造體育社區(qū)是奧龍計劃的初衷與起點，也是奧龍計劃的終極追求。以無形駕馭有形，打造強大的品牌，以先進的經營模式與資本運營手段（租賃、并購等形式），對傳統(tǒng)的社區(qū)不動產、體育運動場所、設施、人員等進行資源整合，實現了超常規(guī)的市場擴張。其主要利潤點不在體育運動設施收費，而在于把消費者吸引到一個富于感染力的健康運動環(huán)境中來，在有效的引導下對之進行運動健身、養(yǎng)生保健、美容瘦身等健康產業(yè)產品推廣的銷售收益。l 含而不露、因勢利導。貝利的所提供的產品與服務，既包括基本的運動健身設施與輔導，更包括運動健身、養(yǎng)生保健、美容瘦身等健康產業(yè)產品的推廣與銷售，以及保險服務等。我們不僅要構想如何引進貝利或與貝利聯盟，更要善于從中汲取其經營智慧和商業(yè)模式的精髓。盡管貝利連鎖也面臨著許多強勁的競爭對手，但生意依舊火爆異常，足見其潛力之大和生命力之強。無怪乎所到之處，應者云集，連鎖事業(yè)，突飛猛進日新月異。而其中貝利連鎖模式是一個佼佼者?？芍^“廣闊天地，大有作為”?！保ㄒ岳顛骨?999年1月23日在全國政協辦公廳《體育改革的重要方向——關于我國體育俱樂部情況的調查報告》上的批示）。正如中央政治局常委、國務院副總理李嵐清同志所批示的：“……群眾性的體育健身組織最好上社區(qū)來推動、管理、指導（包括群眾自發(fā)組織的），并將此作為社區(qū)工作的一項職能來抓。社區(qū)體育對房地產社區(qū)的功能價值與文化價值的強化也是顯而易見的：提高社區(qū)居民的身體素質與健康水準；可以消除疲勞，解除緊張，對豐富社區(qū)業(yè)余文化生活有重要作用；完善居民社區(qū)服務，促進社區(qū)生活便利；倡導公平、平等與競爭，提高社區(qū)的文化品位；倡導對規(guī)則和規(guī)范的尊重和遵守，提高居民的文化修養(yǎng)；改善居民生活質量，創(chuàng)造良好生活方式；加強居民間的人際交往，改善社區(qū)人際關系，營造和諧生活和文化氛圍；增進居民的社區(qū)共同意識，促進社區(qū)的繁榮發(fā)展……總之，它對創(chuàng)造社區(qū)健康生活，培育社區(qū)群體感情和活躍社區(qū)人際環(huán)境都具有很好的促進作用。2．社區(qū)體育對于社區(qū)建設的一般意義事實上，社區(qū)體育已經成為社區(qū)管理和社區(qū)服務工作的重要組成部分，對房地產開發(fā)商而言，做好社區(qū)體育服務將會是很得力的一個賣點和利潤增長點。而中國現在的社區(qū)體育狀況就如現在的社區(qū)醫(yī)療一樣處處充滿保守性和空白點。社區(qū)業(yè)的發(fā)展，是未來中國的實現經濟、社會、人口、資源和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的一個重要通道。而最能提供體育消費的方便場所莫過于社區(qū)。要適應和提升大眾體育消費水平。大眾消費的潛力是體育發(fā)展的動力，只有體育消費大眾化了，體育才有發(fā)展的前途。結合上面對中國體育產業(yè)六大發(fā)展趨勢的把握，我們認為，社區(qū)體育將成為中國體育產業(yè)發(fā)展的復合點、聚集點、興奮點、引爆點。泛泛地說，通常意義上的體育產業(yè)分為：體育本體產業(yè)（體育競賽與表演業(yè)、體育健身與娛樂業(yè)、體育咨詢與培訓業(yè)以及有形和無形的體育資產的經營業(yè)）、體育相關產業(yè)（體育彩票、體育用品、體育經紀和代理、體育新聞和媒介、體育廣告、體育旅游、體育建筑等）及體辦產業(yè)。 非競技體育的多樣化與社區(qū)化；178。 體育產業(yè)經營主體的民營化與集團化；178。 競技體育的商業(yè)化與企業(yè)化；178。三、社區(qū)體育業(yè)旗手舍我其誰社區(qū)體育業(yè)將是我國體育產業(yè)化的主導方向中國體育正在走向市場化、產業(yè)化，其前景不可限量。奧龍計劃正是要把這一泛地產戰(zhàn)略的碩果推廣開來發(fā)揚光大，并將泛地產做到極致。廣州奧園也是泛地產戰(zhàn)略的領頭羊，它的成功雄辯地說明了泛地產理論的革命性和正確性。對地產大鱷來說，不用泛地產戰(zhàn)略可能也能生存，但對于實力不很強的中小型開發(fā)商來說，要想做大，要想實現超常規(guī)發(fā)展，就必須實施泛地產戰(zhàn)略，要跳出專業(yè)與行業(yè)的局限，超越克?。▍^(qū)域市場）、超越常規(guī)（動作模式）、超越行業(yè)（專業(yè)性）、超越有形（項目本體）。社區(qū)體育，正是體育產業(yè)與房地產業(yè)相對接的最佳結合部。從競技體育到大眾健身運動，是從金字塔尖向金字塔基發(fā)展，是體育產業(yè)化與市場化的大勢所趨。體育產業(yè)在中國也處于轉型時代，釋放出來的市場能力與發(fā)展空間之大，是史無前例的。近郊大盤時代到來，與泛地產時代的到來一脈相承，與中國城市化進程同頻合拍，與中國房地產開發(fā)商的成長壯大也是同步的。房地產開發(fā)，輔之以資本運營，將取得更大的市場和回報。在中國，房地產業(yè)最具備這種可能性。每個人的想象力都有可能實現的。因為泛地產運作的涉及面很廣而模式很新，不確定性相對就比較大一些，非雄才大略而又極具實際操作能力者往往不敢問津。這對大部分過于“專業(yè)化”的房地產商人來說無疑是頗為艱難的事情。必須學會兩手抓甚至多管齊下。它要求房地產策劃更綜合、更宏觀，更富于原創(chuàng)性，要從消費者、城市乃至區(qū)域的