【正文】 稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）倚林家園8800融域 9000高檔項(xiàng)目 文津國際13000澳景花庭 7000中高檔項(xiàng)澳林pa 6200立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告rk澳立國際 7480紫城 6400上地佳園 7000懿品閣 7800藍(lán)色澳林 6500清林苑6350逸成東苑6400學(xué)知軒6300目清 7500立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告風(fēng)華景園富潤家園6100文城*杰座力度家園 5800燕清*源 5700清河新城6000（預(yù)計(jì)）清上園 5700中低檔項(xiàng)目永 5500立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告泰園(新地標(biāo)）高巢 5300學(xué)府園5500華清嘉園5800為了及時(shí)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)變化，正確反映市場(chǎng)供需特點(diǎn)，在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型分析時(shí)，我們采用項(xiàng)目類型分類比較法，通過分析不同檔次樣本的特征，從而達(dá)到對(duì)同檔次物業(yè)的指導(dǎo)作用。立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告產(chǎn)品分析說明產(chǎn)品分析主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型分析、小區(qū)配套、住宅硬件水平、裝修水平、物業(yè)管理六個(gè)方面進(jìn)行。亞運(yùn)村區(qū)域作為某較早的房地產(chǎn)板快，目前基本沒有土地供給，因此沒有作為調(diào)研供給范圍。但是由于所選樣本只是外圍區(qū)的部分項(xiàng)目，因此該區(qū)域的未來放量并不局限于此。中關(guān)村區(qū)域的華清嘉園，30萬體量已經(jīng)銷售完畢，文津國際作為高檔公寓項(xiàng)目，規(guī)模不大，但是價(jià)格超過倚林家園的連排疊拚。而以短平快進(jìn)入市場(chǎng)的有小戶型項(xiàng)目高巢和懿品閣，目前已接近尾聲。清河小營項(xiàng)目吸引較多的是上地工業(yè)園區(qū)和中關(guān)村的人群。清河小營區(qū)域出現(xiàn)高巢、北沙灘出現(xiàn)懿品閣這樣的小戶型樓盤，中關(guān)村出現(xiàn)文津國際這樣的高檔國際公寓項(xiàng)目。區(qū)域選中項(xiàng)目供應(yīng)量列表區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積總建筑面積（萬平方米）項(xiàng)目容積率紫城 力度家園 燕清*源 清河新城 80 3清上園 上地佳園 23 2永泰園(新地標(biāo)） 15 藍(lán)色澳林 2高巢 懿品閣 4華清嘉園 30 外圍區(qū)（個(gè)）文津國際 總計(jì) —— ——從上表可以看出，規(guī)劃總。正在建造立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告的萬畝國家森林公園和市政府對(duì)奧運(yùn)區(qū)域整體的資金投入、環(huán)境道路改造給區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了較大的賣點(diǎn)，而很多項(xiàng)目的前期開發(fā)均在最大程度上利用了這一優(yōu)勢(shì)。既有容積率相對(duì)較低的疊拼、花園洋房、底高層板樓，又有相當(dāng)一部分高容積率的點(diǎn)式塔樓。雖然學(xué)清路區(qū)域供給較少，但是奧運(yùn)已深入人心，國家森林公園環(huán)境非比尋常，已經(jīng)得到客群認(rèn)可，且有部分客戶一直關(guān)注這類項(xiàng)目，因此新項(xiàng)目若想在短時(shí)間內(nèi)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)仍有一定的困難，局部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還是非常激烈的。區(qū)域選中項(xiàng)目在售面積列表立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告區(qū)域 物業(yè)名稱目前在售面積（平方米）清林苑 ——逸成東苑 ——學(xué)知軒 ——清楓華景園 15400學(xué)府園 ——富潤家園 ——文城*杰座 94000澳景花庭 210000倚林家園 16000澳林park 56000澳立國際 2200核心區(qū)（個(gè)）融域 163000合計(jì) —— 556600目前核心區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)需求相對(duì)比較旺盛，各級(jí)市場(chǎng)對(duì)于中檔產(chǎn)品需求相對(duì)集中，個(gè)別樓盤項(xiàng)目上市到售罄時(shí)間較短（如：逸成東苑） 。滾動(dòng)開發(fā)的模式其優(yōu)勢(shì)在于可先在市場(chǎng)上試探性的做出一期開發(fā)，觀察市場(chǎng)反映，同時(shí)調(diào)整后期產(chǎn)品及價(jià)格，進(jìn)一步適應(yīng)市場(chǎng)，力爭(zhēng)做到雙贏。因此本項(xiàng)目要在充分發(fā)揮地理優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，從產(chǎn)品著手，全力打造具有天時(shí)地利人和優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目。高校和森林公園占據(jù)區(qū)域大部分土地，形成相對(duì)于某其他區(qū)域密度較小的一個(gè)居住區(qū)，因此該區(qū)域的產(chǎn)品一經(jīng)上市，往往會(huì)以較短的時(shí)間銷售完畢。區(qū)域選中項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積規(guī)模比例圖5萬 平 米 以 下33%510萬 平 米33%1015萬 平 米17%15萬 以 上17%立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告通過以上統(tǒng)計(jì)我們可以看出，核心區(qū)內(nèi)以5萬平方米以下的小規(guī)模項(xiàng)目為主，同時(shí)兼有515萬平方米的中等項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地6萬，建筑面積21萬相對(duì)于周邊其他項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模要大，我們要做大而精，即比其他項(xiàng)目從產(chǎn)品、配套、硬件上都要突出，這樣才能吸引關(guān)注本區(qū)域文化氛圍又注重生活品質(zhì)的人群。本項(xiàng)目周邊學(xué)清路區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目普遍開發(fā)規(guī)模較小，除逸成東苑外均在10萬平米以下。總之，通過區(qū)域市場(chǎng)分析，了解區(qū)域市場(chǎng)的現(xiàn)狀和未來競(jìng)爭(zhēng)情況，為本案的市場(chǎng)定位提供市場(chǎng)方面的依據(jù)。項(xiàng)目基本情況列表如下：域住宅市場(chǎng)選中項(xiàng)目基本情況表區(qū)域 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 發(fā)展商 開盤時(shí)間清林苑海淀區(qū)學(xué)院路普爾斯馬特東北500米某寅豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2022510逸成東苑海淀區(qū)學(xué)清路普爾斯馬特對(duì)面 某泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2022823學(xué)知軒 海淀區(qū)學(xué)清路16號(hào) 某市祺洋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 202291清楓華景園 海淀區(qū)林業(yè)大學(xué)北路 某華清投資有限公司 2022518學(xué)府園 海淀區(qū)學(xué)院路37號(hào) 某燕鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 199831核心區(qū)（個(gè)）富潤家園 海淀區(qū)中關(guān)村清華東 中房集團(tuán)某富潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022618立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告路與學(xué)院路交叉口文城*杰座 海淀區(qū)學(xué)院路7號(hào) 某京西北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 澳景花庭 朝陽區(qū)花虎溝8號(hào)院 某裕泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 20222倚林家園 洼里鄉(xiāng)龍王堂林翠路 某啟發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 20224澳林park 朝陽北沙灘林翠西里 某旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2022124澳立國際朝陽區(qū)亞運(yùn)村北洼里鄉(xiāng)南龍王堂村某富興苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022101融域 朝陽區(qū)水源九廠南路 某建工地產(chǎn) 20223紫城海淀區(qū)海淀區(qū)上地信息環(huán)島向西1000米 某同創(chuàng)嘉業(yè)建設(shè)開發(fā)有限公司 20221016力度家園海淀清河毛紡廠東門向北50米北方方恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022719燕清*源海淀區(qū)清河小營環(huán)島西南燕青體育文化公司內(nèi)某天潤置地房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司 2022327清河新城 海淀區(qū)清河橋西南角 某強(qiáng)佑房地產(chǎn)開發(fā)公司 未正式開盤清上園 海淀區(qū)清河三街126號(hào) 某市西城區(qū)住宅建設(shè)開發(fā)公司 202291上地佳園海淀區(qū)上地信息產(chǎn)業(yè)基地某實(shí)創(chuàng)上地佳園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 202271永泰園(新地標(biāo)）海淀區(qū)清河鎮(zhèn)八達(dá)嶺高速路清河橋東側(cè)50米 某市泰華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 202212藍(lán)色澳林海淀區(qū)清河橋東500米(清河北岸)某嘉源置業(yè)投資有限公司 2022518高巢 海淀區(qū)清河鎮(zhèn)龍崗路 某恒乾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20221227外圍區(qū)（個(gè)）懿品閣朝陽區(qū)北沙灘勞動(dòng)大廈對(duì)面 某中科聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022828立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告分析說明：本分析的目的是明確本案所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，包括供應(yīng)量、產(chǎn)品特點(diǎn)、價(jià)格和銷售情況。分析項(xiàng)目選擇：分析以上界定區(qū)域內(nèi)所有在售的住宅項(xiàng)目，確定為17個(gè)住宅項(xiàng)目。在界定調(diào)研區(qū)域時(shí)，與本區(qū)域共性較大的區(qū)域均成為我們主要的調(diào)研對(duì)象。學(xué)清路直接通向中關(guān)村。因此在界定調(diào)研區(qū)域時(shí)，我們將交通動(dòng)線因素作為主要考慮因素，所確定最終調(diào)研區(qū)域均與本項(xiàng)目區(qū)域在交通動(dòng)線上有很大關(guān)聯(lián)。2 核心輻射原則根據(jù)地塊的地理位置，我們確定周邊輻射5公里的范圍均為本案的可選調(diào)研區(qū)域，核心區(qū)的定位依據(jù)主要是基于此項(xiàng)原則。外圍區(qū)：確定的樣本研究區(qū)域內(nèi)除核心區(qū)以外的其他區(qū)域。根據(jù)對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)情況，將區(qū)域市場(chǎng)劃分為兩個(gè)區(qū)域：核心區(qū)：清華東路、林萃路、北五環(huán)、雙清路圍合的區(qū)域。本項(xiàng)目位于學(xué)清路路東，在確定其住宅區(qū)域市場(chǎng)范圍時(shí)，考慮到地理位置和市區(qū)客戶交通可達(dá)性因素。所以，預(yù)計(jì)2022年某購房群體中外地及外籍人士的比例將有所上升。由于2022年奧運(yùn)會(huì)期限的臨近，奧運(yùn)概念余奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)更加凸顯。由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性。從在需求方面分析：京城購房人群當(dāng)中絕大部分都是個(gè)人購房者，他們有相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、年齡比較年輕，多數(shù)為30歲上下，有著非常強(qiáng)烈的房屋居住需求，央行加息并不會(huì)對(duì)他們的購房意愿產(chǎn)生較大的影響，所以并不會(huì)影響他們對(duì)房產(chǎn)的需求量。而由于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將在產(chǎn)品方面多下功夫，走精品路線，這些因素都將導(dǎo)致綜合成本加大。從供應(yīng)角度分析，開發(fā)成本的增加。因此，從多方面因素和現(xiàn)有各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2022年將是某樓市的規(guī)模年，各個(gè)區(qū)域都將會(huì)有大量項(xiàng)目出現(xiàn)，立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告預(yù)計(jì)2022年某樓市的供應(yīng)量仍穩(wěn)居高位線。受央行加息的影響，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了避免承擔(dān)資金壓力和減少開發(fā)成本，都會(huì)考慮加快開發(fā)，縮短工期盡快回?cái)n資金。按照正常的開發(fā)周期，這些項(xiàng)目經(jīng)過04年一系列的手續(xù)審批，規(guī)劃擬定等等，預(yù)計(jì)在05年將會(huì)出現(xiàn)大量上市，集中爆發(fā)的局面。05年的供應(yīng)量將有一個(gè)比較大的釋放，尤其可能出現(xiàn)在下半年。在國家森林公園西側(cè)，倚林佳園、風(fēng)林綠洲等樓盤組成的“ 西奧生態(tài)居住區(qū) ”的房價(jià)也基本上維持原先的狀況，約為每平方米7600元。 該區(qū)域價(jià)格定位亞運(yùn)村的房價(jià)近年來并沒有太大的變化，幾乎一直維持在每平方米7500元到8000元之間的水平。崇文、西城和宣武由于區(qū)域的位置、土地的稀有使得均價(jià)較高，而順義則由于別墅等低密度產(chǎn)品的影響使得均價(jià)在8000元以上，海淀由于西山腳下的幾個(gè)別墅項(xiàng)目而帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)的均價(jià)。 總體價(jià)格定位1 按行政區(qū)劃0202240006000800010000120221400016000昌 平 朝 陽 崇 文 大 興 東 城 房 山 豐 臺(tái) 海 淀 密 云 平 谷 石 景 山 順 義 通 州 西 城 宣 武各 區(qū) 縣 新 增 供 應(yīng) 均 價(jià)東城區(qū)由于pop moma的價(jià)格使得整體的均價(jià)遙遙領(lǐng)先，為所有區(qū)縣里價(jià)格最高。其中，寫字樓受入市量增加的影響，％，商業(yè)用房％％。 立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告在某房屋銷售價(jià)格指數(shù)構(gòu)成中，商品房銷售價(jià)格和私有住房銷售價(jià)％％，個(gè)百分點(diǎn)。 ％，漲幅提高了。 總體價(jià)格走勢(shì)2022年，僅次于上海市的，列全國第二位。31 奧運(yùn)概念隨著2022年的臨近，奧運(yùn)概念也逐漸變得清晰。30 交通四﹑五環(huán)路作為環(huán)城快速路，作用自不必說，北苑路作為一條城市主干道，也在某北部地區(qū)發(fā)揮著重要的作用。立水橋項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告總之，大盤憑借其自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在區(qū)域會(huì)占有不可動(dòng)搖的地位。5 大盤造勢(shì)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。4 在強(qiáng)調(diào)健康住宅的同時(shí)，使用的方便也很重要。人們的居住觀念發(fā)正在發(fā)生著變化，多數(shù)消費(fèi)者偏好通風(fēng)好、采光好、及使用率相對(duì)高的板樓。萬平方米，%%。全年商品房平均售價(jià)為每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售價(jià)4747元，提高291元。全，%；億元，%。 商品房市場(chǎng)需求活躍。比上%。也在另一個(gè)方面體現(xiàn)了營銷方式的多元化。而“走出去”，還可以走的更遠(yuǎn) ——直接赴外埠進(jìn)行營銷推廣。寫字樓巡展、目標(biāo)客戶的聯(lián)誼活動(dòng)等等。但是隨著競(jìng)爭(zhēng)的激烈，這種單純的“請(qǐng)進(jìn)來” 的方式，已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)的需要。在銷售方式上最明顯的體現(xiàn)，就是銷售的多元化。這種影響會(huì)滲透到房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，最終影響到銷售。價(jià)位是最主要的考慮因素，對(duì)小區(qū)周圍環(huán)境沒有太高的要求。這一類型的消費(fèi)者平均年齡在三類人中是最高的，其個(gè)人年收入和家庭年收入較低，絕大多數(shù)人沒有汽車。購房面積為95平方米左右，可接受的總房價(jià)平均為40萬元，購房的考慮因素主要是位置和價(jià)位。中間型的潛在購房者各項(xiàng)指標(biāo)都位于中間，追求住房檔次與品質(zhì)，但在住房品質(zhì)提高的同時(shí)又不愿多付錢，相對(duì)來說較為挑剔。品質(zhì)追求型的購房者對(duì)住房的需求仍以普通商品房為主，兼顧別墅等其他類型，平均住房需求面積為110平方米，對(duì)總房價(jià)的需求從50萬元到200萬元不等，平均為60萬元，希望購買的戶型是2—3室2廳2衛(wèi)的戶型。根據(jù)市場(chǎng)的不斷細(xì)分，各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的需求特征也不盡相同，主要可以分為以下三類：在購房時(shí)注重產(chǎn)品的檔次與品位，偏好環(huán)境高雅、設(shè)施高檔、小區(qū)綠化環(huán)境好的社區(qū)，對(duì)于價(jià)格有較大的承受能力。另外,作為國際化大都市的某,也在吸引著越來越多的外埠人士創(chuàng)業(yè)、定居。從居民消費(fèi)能力看，目前某人均GDP已達(dá)3800美元，到2022年將有較大增長，這對(duì)于拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)和投資會(huì)起到積極作用。按照2022年末全市戶籍人口1148．8萬人計(jì)算，再除以0．75的平均使用率，折合成建筑面積，平均每年需新增商品住宅銷售面積1930．0萬平方米，如果按照每套住房100平米計(jì)算， 2022年前某市每年有20萬套住房需求。從總體上說,某房地產(chǎn)的快速發(fā)展還將保持一段時(shí)期，某住宅建設(shè)仍有較大需求空間。瀛海名居是今年亦莊項(xiàng)目中的一個(gè)代表作。長期以來亦莊缺乏綜合辦公物業(yè)，圣福華國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心的破土動(dòng)工，有助于改善亦莊缺乏商業(yè)配套的現(xiàn)狀。該項(xiàng)目為花園式獨(dú)立企業(yè)建筑。同時(shí)一批高端住宅項(xiàng)目的開盤及熱銷立水橋