【正文】 場地為中軟場地。在烏魯木齊市發(fā)展和改革委員會辦理了《企業(yè)投資項目備案登記表》 編號 07021506510083。在國土部門取得了項目國有土地使用證。綜上，項目選址在符合當?shù)匾?guī)劃的前提下，也滿足項目選址要求。具體見后附附件。 用地指標及規(guī)劃要求擬建場址用地面積指標為140990平方米。全市共設(shè)立液化氣供氣站28個，%。全市供熱面積可達6000萬平方米，現(xiàn)有43家集中供熱企業(yè)，全市集中供熱面積已達3521萬平方米，占全市供熱面積的50%以上并延伸至學校。全市供水能力達到67萬立方米/日，%；市區(qū)基本實現(xiàn)排污管道化，全市處理污水能力37萬噸/日，%。全市有紅雁池、葦湖梁兩大火力發(fā)電廠和達坂城風力發(fā)電廠及7個企業(yè)自備火電廠。室內(nèi)公共交通方便便捷。目前，區(qū)域內(nèi)教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、文化、體育、廣播電視等社會公益基礎(chǔ)設(shè)施和電力、郵電、通訊、集中供熱、供排水等市政基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，城市綜合服務功能進一步增強。郵政業(yè)務、計算機互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務也快捷方便。區(qū)域內(nèi)通訊發(fā)展迅速，固定電話已全部實現(xiàn)程控化，運營商有中國電信、中國網(wǎng)通、鐵通。擬建項目所在的沙依巴克區(qū)交通便利，通訊發(fā)達，得天獨厚的地緣、地理環(huán)境使沙區(qū)具備了優(yōu)越的經(jīng)濟發(fā)展條件，歐亞大陸橋的蘭新鐵路與南北疆鐵路橫貫城區(qū)，312國道、216國道、吐烏大高速、烏奎高速與通往南北疆各地的公路及市區(qū)道路縱橫交錯，形成了鐵路線、國道線、公路線四通八達的交通網(wǎng)絡。烏魯木齊是全疆的通訊郵電樞紐，以形成以數(shù)字微波、衛(wèi)星、光纜為主體的長途通信傳輸網(wǎng)絡，可與全國1046個市縣及世界200多個國家和地區(qū)直通電話。烏魯木齊火車站是全新疆鐵路的總樞紐，蘭新鐵路復線和南疆鐵路的建成運營后，其承擔內(nèi)地和中亞地區(qū)的客貨運集散運輸能力大為增強。全市建成1個一類口岸和5個二類口岸，直接與新疆接壤的8個周邊國家，特別是中亞五國的重要口岸相對應。 交通、通訊條件烏魯木齊作為自治區(qū)的首府，烏魯木齊有著特殊的地緣和區(qū)位優(yōu)勢，自古便有“開天辟地之門戶”之稱，是連接天山南北、溝通新疆與內(nèi)地的交通樞紐。目前，全區(qū)擁有各類批發(fā)市場94處，其中銷售收入超億元的10個，是全疆億元市場的三分之一，占據(jù)了烏魯木市億元市場的半邊天，成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐。幾年來，全區(qū)圍繞“把沙區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代國際商貿(mào)城中心商貿(mào)區(qū)和全疆最大制造業(yè)基地中心服務區(qū)”的奮斗目標和“商貿(mào)富區(qū)”、“科教興區(qū)”、“依法治區(qū)”、“環(huán)境優(yōu)區(qū)”的強區(qū)戰(zhàn)略，突出發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展區(qū)域融合經(jīng)濟和非公有制經(jīng)濟，使全區(qū)經(jīng)濟取得長足進步，成為烏市商貿(mào)繁榮活躍的城區(qū)。沙依巴克區(qū)下屬10個街道辦事處、1個村、114個社區(qū)居委會；駐區(qū)單位有5000余家。居住著漢、維吾爾、回、哈薩克、滿、蒙古、錫伯、俄羅斯等38個民族，是一個團結(jié)和睦的民族大家庭。流動人口約30~50萬人。三山夾兩盆的地貌，使天山南北氣候條件差異較大，農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)也具有不同的特點，具有一定互補性。擬建場區(qū)地勢基本呈西高東低的地勢，海拔高度在856~863m之間。48′53＂~43176。33′55＂~87176。 項目區(qū)位條件 地理位置、地形概況擬建場址位于烏魯木齊市沙依巴克區(qū)的西部。2008年完成二期B區(qū)瓜果市場、A’區(qū)副食市場的土建工程主體建設(shè)，其中：，計劃投資10400萬元，主要建設(shè)瓜果加工配送區(qū)、高檔水果倉儲保鮮區(qū)、電子結(jié)算中心等項目，目前招商情況十分順利，預計烏市各瓜果市場約有650戶經(jīng)營商戶準備入駐該市場經(jīng)營，經(jīng)營人員2000人，平均每天進出車輛300多輛，日人流量6000人次，日交易量約2000噸，；A’，計劃投資9000萬元，主要建設(shè)副食配送加工區(qū)、副食保鮮倉儲中心、電子信息中心等項目，預計將有烏市副食經(jīng)營戶約435戶準備入駐經(jīng)營，經(jīng)營人員1300人，平均每天進出車輛1000輛以上，日人流量2500人次，日交易量約2500噸。2007年已完成一期A區(qū)蔬菜市場的建設(shè)，總建筑面積49990平方米，已投入資金11500萬元，主要完成蔬菜加工配送區(qū)、蔬菜倉儲中心、成功實現(xiàn)對烏市蔬菜一級批發(fā)大戶的整合。自2003年立項以來，已連續(xù)五年被列為市、區(qū)兩級重點投資項目，長期以來一直得到市委、市政府及各職能部門領(lǐng)導的大力扶持。該市場為烏魯木齊北園春（集團）有限責任公司的下屬非獨立法人企業(yè)。%。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場為新疆最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。烏魯木齊北園春（集團）有限責任公司具有獨立法人資格，法人治理結(jié)構(gòu)規(guī)范?，F(xiàn)還是自治區(qū)及烏魯木齊市兩級政府的重點“菜籃子工程”基地；被國家農(nóng)業(yè)部、新疆維吾爾自治區(qū)及烏魯木齊市人民政府和有關(guān)職能部門評為“先進單位”、“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之星”、“模范納稅單位”、“全國誠信守法鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”。2005年公司就已以138083萬元的交易額，位列全國前100家農(nóng)產(chǎn)品綜合市場的第35位，西北地區(qū)前100家市場的第9位。北園春集團的建材制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在近年的發(fā)展中，均取得了一定的成績。北園春集團所屬的餐飲業(yè)，是集團經(jīng)營的傳統(tǒng)行業(yè)，現(xiàn)擁有與北園春長福宮同等規(guī)模、特色的名牌酒店4家，在烏魯木齊擁有大批的消費者，在同行業(yè)中具有較強的競爭力和影響力。農(nóng)貿(mào)市場下設(shè)有蔬菜、瓜果、糧油水產(chǎn)、副食蛋禽4個專業(yè)性批發(fā)市場，自1996年正式啟動以來，發(fā)展迅速，交易活躍，匯集了全國各地的名優(yōu)品種兩萬余種，各種商品年交易額達10億多元。有1415平方米之間不等的經(jīng)營用房900余間、臨時攤位1000余個，同時擁有副食品交易大廳5000平方米。目前公司已成為集農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲業(yè)、汽車客運業(yè)、商貿(mào)業(yè)及建材制造業(yè)為一體的大型綜合性企業(yè)，擁有全資、控股、參股、聯(lián)營公司14家。公司注冊號為650100030009239，組織機構(gòu)代碼為228882046。公司類型為有限責任公司。第四章 建設(shè)條件與場址 建設(shè)單位基本情況項目法人烏魯木齊北園春（集團）有限責任公司成立于1985年8月9日。鑒于項目特點，以反季節(jié)銷售為主。上述產(chǎn)品根據(jù)目標市場和產(chǎn)品成熟季節(jié)，組合后進行銷售。產(chǎn)品銷售項目選定的保鮮果蔬初步考慮如下品種：目前該市場簽訂供銷合同的蔬菜品種有：土豆、菠菜、油麥菜、黃瓜、青椒、西紅柿、茄子、大白菜、冬瓜、南瓜、毛芹菜、菠菜、白蘿卜、紅蘿卜、絞瓜、洋蔥、香菜、蓮花白、小白菜、洋姜、萵筍、生姜、菜心、芥菜、大蔥等30余種。品牌策略北園春集團以“建設(shè)品牌市場，創(chuàng)造顧客價值”為目標，將市場建成符合國家農(nóng)業(yè)部“三綠”要求的功能完善、全疆最大的現(xiàn)代化農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場。渠道策略建立樣板冷藏庫租賃示范市場，從而帶動全疆、輻射全國、延伸至中亞五國，為以后大規(guī)模推廣創(chuàng)造條件。項目業(yè)主針對本項目應積極做好目標市場的調(diào)研工作，及時分析調(diào)研資料和相關(guān)數(shù)據(jù)，把握目標市場對果蔬產(chǎn)品的規(guī)劃、布局，相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、進出口政策、市場變化等，并依此制定銷售策略；提高服務質(zhì)量，建立產(chǎn)品品牌，標牌、標識明確鮮明，樹立商業(yè)信譽和公司良好形象；采用多種形式、多種媒體進行宣傳，使廣大客戶了解公司、公司產(chǎn)品、產(chǎn)品品牌、銷售地點、銷售途徑等；為提高市場占有率，形成相對穩(wěn)定的銷售網(wǎng)絡，與目標市場有實力、上規(guī)模、信譽好、能力強的企業(yè)合作；建立銷售信息反饋制度和應急銷售制度。 營銷策略營銷目標定位：（1）滿足現(xiàn)有北園春農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場商戶的需求。將充分考慮烏魯木齊市南北蔬菜產(chǎn)地、全疆果蔬集散地、銷地的狀況，合理規(guī)劃市場內(nèi)的各個功能設(shè)施和道路布置，把市場建成符合國家農(nóng)業(yè)部“三綠”要求，運用現(xiàn)代電子商務手段，集綠色果蔬生產(chǎn)、加工、批發(fā)、超市、物流、儲藏、配送等為一體的現(xiàn)代化農(nóng)貿(mào)批發(fā)物流企業(yè)。烏魯木齊市作為新疆政治、經(jīng)濟、文化、科技、金融中心和交通、通訊樞紐，在全疆的經(jīng)濟發(fā)展中具有舉足輕重的作用和影響。租賃時間為全年。本項目保鮮庫首先保溫效果好、節(jié)能省電、長期運行費用低，其次北園春市場基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，在烏魯木齊瓜果批發(fā)市場占據(jù)龍頭地位，對周邊商戶具有很強的吸引力，但依據(jù)謹慎性原則，經(jīng)市場調(diào)研，烏魯木齊市區(qū)域不同市場的冷庫租賃價格范圍如下：~5元/噸因此，該公司此次投資建設(shè)15000噸果蔬保鮮庫的市場前景非常廣闊。市場規(guī)劃布局科學超前、功能齊全、物流配套設(shè)施完善。計劃到2009年底，農(nóng)產(chǎn)品日交易量2500噸，全年總交易量90萬噸，需保鮮儲藏30萬噸。目前，北園春農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場已成功實現(xiàn)對烏魯木齊市蔬菜一級批發(fā)大戶的整合；已有98%以上，約500戶的全疆蔬菜批發(fā)大戶入駐；預計市區(qū)瓜果市場約有650戶經(jīng)營商戶準備入駐，經(jīng)營人員2000人；預計將有烏市副食經(jīng)營戶約435戶準備入駐經(jīng)營，經(jīng)營人員1300人。烏魯木齊市現(xiàn)有果蔬儲藏保鮮庫僅8500噸，有60％的保鮮庫保溫性能差、設(shè)備老化、經(jīng)營費用高，無論從質(zhì)量還是數(shù)量都遠遠不能滿足要求。 果蔬產(chǎn)銷平衡估算表指標單位全區(qū)備注人口數(shù)萬人全區(qū)含兵團蔬菜蔬菜產(chǎn)量T9580394人均占有量kg/人 與全國人均消費量比較kg/人 全國180kg/人估算富余量T5550140水果水果產(chǎn)量T3431435人均占有量kg/人 與全國人均消費量比較kg/人 考慮發(fā)展水平,按全國城鎮(zhèn)中上水平70kg/人平均。同時國內(nèi)果蔬保鮮庫建設(shè)、管理、儲存、運輸?shù)南嚓P(guān)人員、技術(shù)均較成熟。由于冷庫是具有冷凍和物流雙重屬性的設(shè)施，一般進行冷庫建設(shè)都需考慮冷庫區(qū)域位置體在市場上競爭力和冷庫物流作用能否更好體現(xiàn)兩個關(guān)鍵點。在冷庫建設(shè)方面，2007年中國規(guī)模最大冷庫群在上海啟動建設(shè)；北京市最大冷庫于當年9月運營；揚州市5萬噸大型冷庫開工；中國最大的單體冷庫在青島港投入使用。中國冷庫產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出以下特點：冷庫產(chǎn)業(yè)中果品恒溫氣調(diào)庫發(fā)展迅速；冷庫設(shè)計更加優(yōu)化性；自動化控制程度日趨提高。中國冷鏈產(chǎn)業(yè)近年在發(fā)展政策、物流設(shè)備、物流市場需求、物流技術(shù)水平等方面發(fā)展較為迅速。就世界冷庫市場發(fā)展趨勢考察，主要呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)自動化控制程度較高、新建大型果蔬儲存冷庫多數(shù)是果品氣調(diào)庫兩大特點。第三章 市場分析與銷售方案 市場現(xiàn)狀及分析國內(nèi)現(xiàn)狀依據(jù)相關(guān)研究成果，2008年中國冷庫產(chǎn)業(yè)經(jīng)營水平主要衡量指標以技術(shù)水平、成本價格、品牌知名度三者為主。綜上所述，本項目建設(shè)符合國家和自治區(qū)的經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域發(fā)展政策；有助于自治區(qū)農(nóng)產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；有助于少數(shù)民族地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定、民族團結(jié)；有助于當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整；有助于優(yōu)勢資源的轉(zhuǎn)化。先期在了解市場、把握市場和擁有市場客戶的前提下，積極地投資進行果蔬儲存庫的建設(shè)，形成一個增長極，再通過它的輻射作用來企業(yè)乃至帶動周圍地區(qū)的全面發(fā)展。在烏魯木齊市黨政領(lǐng)導的關(guān)心和支持下，項目業(yè)主結(jié)合自身條件，按照企業(yè)內(nèi)在發(fā)展要求，制定了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。進一步促進新疆果蔬業(yè)現(xiàn)代物流的發(fā)展和完善。除選擇合理的品種結(jié)構(gòu)外，設(shè)施栽培與儲存保鮮是解決鮮食果蔬周年供應的有效途徑。為自治區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。而本項目的建設(shè)實施，就是立足與當?shù)卦O(shè)施農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)，推進區(qū)域農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。同時，由于國內(nèi)外市場供需關(guān)系的變化，國內(nèi)主要大宗農(nóng)產(chǎn)品趨于飽和或過剩，價格波動頻繁。按照設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展目標，“十一五”，, 使全疆設(shè)施農(nóng)業(yè)達到100萬畝。生產(chǎn)反季節(jié)蔬菜、瓜果182萬噸。在自治區(qū)設(shè)施農(nóng)業(yè)十一五規(guī)劃中明確提出：各地根據(jù)市場需求，以提高特色農(nóng)產(chǎn)品在國內(nèi)外市場占有率為目標，調(diào)整優(yōu)化品種結(jié)構(gòu)，推廣多熟制、立體種植、設(shè)施栽培等多種栽培模式，最大限度的提高土地利用率和單位面積產(chǎn)出率，發(fā)展市場競爭優(yōu)勢明顯的特色農(nóng)產(chǎn)品，已形成若干區(qū)域性的特色產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)帶。對當?shù)厣鐣髁x新農(nóng)村建設(shè)和構(gòu)建社會主義和諧社會都具有積極意義。一是企業(yè)直接聘用當?shù)厝藛T作為企業(yè)員工；二是通過貿(mào)易為社會提供的新增的間接就業(yè)。勞務經(jīng)濟當前已成為促進農(nóng)牧民快速增收的突破口，開展富余勞動力轉(zhuǎn)移也是當前增加農(nóng)牧民收入的最現(xiàn)實途徑。本項目的建設(shè)，就是響應自治區(qū)“穩(wěn)疆興疆、富民固邊”的號召，響應政府的號召，在充分利用北園春農(nóng)產(chǎn)品市場當?shù)馗黝愘Y源優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，以企業(yè)為主體，大力發(fā)展冷鏈物流經(jīng)濟。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的特點決定了農(nóng)產(chǎn)品的特點。 有利于社會主義和諧社會的建立自黨和國家提出構(gòu)建社會主義和諧社會的戰(zhàn)略目標以來，如何按照黨中央的戰(zhàn)略部署，努力實現(xiàn)這一戰(zhàn)略目標，就成為各級黨政領(lǐng)導和政府各部門工作的中心任務。由于中亞各國開展經(jīng)貿(mào)往來環(huán)境的進一步寬松，新疆與中亞地區(qū)的邊境貿(mào)易將取得突破性進展，進出口商品結(jié)構(gòu)將有所改善，我國緊缺的原材料以及礦產(chǎn)品等的進口將進一步增大。新疆維吾爾自治區(qū)對外開放的5個二類口岸是新疆華凌國家二類口岸、邊疆賓館國家二類口岸、烏魯木齊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)口岸、新疆商貿(mào)城國家二類口岸、新疆旅客運輸公司汽車站口岸。航空口岸有烏魯木齊航空口岸、喀什航空口岸。從口岸建設(shè)及對外開放方面考察，新疆共有各類口岸29個，目前有對外開放的一類口岸16個，二類口岸5個。資源優(yōu)勢將使新疆擁有向西開放的先決條件。經(jīng)濟全球化、區(qū)域經(jīng)濟一體化趨勢給中國與中亞國家的經(jīng)濟合作提供了契機，也是新疆面臨的一次絕好的發(fā)展機遇。在地緣優(yōu)勢方面，新疆地處亞歐大陸腹地，邊境線長達5600公里，占全國陸地邊境線總長的1/3，是中國陸地邊境線最長、相鄰國家最多的內(nèi)陸省區(qū)。近幾年來，在上海合作組織的推動下，中國與中亞國家的經(jīng)濟合作有了進一步的發(fā)展，而新疆維吾爾自治區(qū)在中國與中亞國家經(jīng)濟合作中的地位也日益顯現(xiàn)。在對外經(jīng)貿(mào)發(fā)展方面，伴隨著經(jīng)濟全球化進程的加速，中國在應對挑戰(zhàn)的同時，要抓住對己有利的發(fā)展機遇。當前林果業(yè)已經(jīng)具備了依托大基地，實現(xiàn)大發(fā)展，形成大產(chǎn)業(yè)的條件，林果業(yè)發(fā)展正面臨重大轉(zhuǎn)折，處在由傳統(tǒng)林果業(yè)向現(xiàn)代林果業(yè)邁進的新階段。自上世紀90年代中期以來，自治區(qū)堅持把建設(shè)特色林果基地作為實施優(yōu)勢資源轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略的一個重要內(nèi)容，大力推動，實現(xiàn)了林果基地規(guī)模的快速擴張。具有發(fā)展特色林果業(yè)得天獨厚的資源優(yōu)勢。從林果業(yè)資源考察，新疆依靠獨特的地理、自然優(yōu)勢，發(fā)展林果業(yè)有著其他省區(qū)無法比擬的優(yōu)勢，新疆的林果業(yè)面積現(xiàn)在已經(jīng)超過了一千萬畝，新疆成為中國重要的林果業(yè)基地的目標指日可待。