【正文】 了前期的投入，運(yùn)營(yíng)的負(fù)擔(dān)比較小，加之經(jīng)營(yíng)靈活，因而呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)。這種類型的老年公寓由于是政府投資興辦，采取全額事業(yè)撥款，管理、護(hù)理、服務(wù)的人員多，周圍的環(huán)境好，設(shè)施內(nèi)老人學(xué)習(xí)、健身、文娛的各種場(chǎng)所、設(shè)備齊全，而且管理規(guī)范，對(duì)外聲譽(yù)好，入住率一般保持在 90％以上，在用地、用水、用電、稅收等方面的優(yōu)惠政策也能夠較好的執(zhí)行。 “政府辦老年公寓” 這類老年公寓由政府投資興建，并作為經(jīng)營(yíng)主體對(duì)公寓實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理。 目 前 國 內(nèi) 老 年 設(shè) 施 的 形 式 目 前 有 大 型 的 退 休 社 區(qū) 有 北 京 東 方 太 陽 城 、 廣 州 頤 年 園 ； 酒 店 式 服務(wù) 的 老 年 公 寓 ： 浦 東 老 年 公 寓 、 上 海 假 日 老 年 公 寓 ； 按 照 星 級(jí) 賓 館 標(biāo) 準(zhǔn)設(shè) 計(jì) 的 “賓 館 型 ”養(yǎng) 老 院 ： 上 海 松 江 社 會(huì) 福 利 院 ； 各 地 均 出 現(xiàn) 一 些 私 人性 質(zhì) 的 、 盈 利 性 質(zhì) 的 小 型 養(yǎng) 老 院 。 目 前 國 內(nèi) 老 人 住 宅 的 銷 售 情 況 老 人 住 宅 的 開 發(fā) 現(xiàn) 在 才 剛 剛 開 始 ， 雖 然 市 場(chǎng) 上 有 一 些 樓 盤 中 隱 隱約 約 有 老 年 住 宅 的 影 子 ， 但 從 住 宅 設(shè) 計(jì) 的 本 質(zhì) 上 來 說 ， 能 夠 稱 得 上 是 老年 建 筑 的 可 謂 鳳 毛 麟 角 。 2022 年 人 口 普 查 資 料 顯 示 ， 我 國 老 年 家 庭 戶 中 ， 租 房居 住 的 占 %， 其 中 ， 租 用 公 有 住 房 的 為 %， 租 用 商 品 房 的 占 %,如果 分 城 鄉(xiāng) 看 ， 在 市 、 鎮(zhèn) 老 年 家 庭 中 ， 有 %和 %的 家 庭 租 用 公 有住 房 ， 租 用 商 品 房 的 均 為 %。 說 明 自 建 住房 是 目 前 我 國 居 民 尤 其 是 農(nóng) 民 家 庭 住 房 來 源 的 主 要 途 徑 。 個(gè) 人 出 資 建 房 也 是 我 國 居 民 住 宅 來 源 的 主 要 方 式 之 一 。 可 以 看 出 ， 目 前 我 國 城 鎮(zhèn) 居 民已 購 買 住 宅 的 比 重 增 加 迅 速 ， 己 經(jīng) 有 三 成 以 上 居 民 家 庭 是 住 在 自 己 購 買的 住 房 中 。 其 中 ，市 、 鎮(zhèn) 購 買 商 品 房 的 家 庭 占 %和 %， 購 買 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 %和 %,購 買 原 公 有 住 房 的 戶 分 別 為 %和 %。 據(jù) 估 計(jì) ， 目 前 全國 老 年 人 的 退 休 金 、 再 就 業(yè) 收 入 和 贍 養(yǎng) 費(fèi) 大 約 有 4000 億 元 ， 借 鑒 發(fā) 達(dá)國 家 入 住 老 年 公 寓 的 人 口 數(shù) 占 總 人 口 數(shù) 的 4%～ 5%的 數(shù) 據(jù) ， 全 國 要 為560 萬 到 700 萬 的 老 人 修 建 老 年 住 宅 ， 投 資 總 額 在 160 億 到 200 億 元 。 從 區(qū) 域 來 看 ， 我 國 目 前 已 有 三 分 之 一的 省 市 區(qū) 人 口 呈 老 年 型 ， 其 中 上 海 、 浙 江 、 北 京 、 江 蘇 、 天 津 、 山 東 、湖 南 、 河 南 、 廣 西 、 四 川 等 省 市 區(qū) 65 歲 以 上 的 老 年 人 口 已 超 過 其 總 人口 的 7%， 遼 寧 、 河 南 、 福 建 等 省 65 歲 以 上 的 人 口 接 近 7%。 從 1982 到 2025 年 的 43 年 中 ， 老 年 人 口 凈 增 了 二 億 多 ，翻 了 兩 番 半 多 。 這期 間 ， 老 年 人 口 以 ％ 的 速 度 遞 增 ， 大 大 快 于 總 人 口 年 均 增 長(zhǎng)％ 的 速 度 。 從 老 齡 化 的 過 程 來 看 ， 發(fā) 達(dá) 國 家 是 自 然 老齡 化 ， 而 我 國 則 是 政 策 性 老 齡 化 ， 人 口 老 齡 化 發(fā) 展 大 體 上 分 為 三 個(gè) 階 段 ：第 一 階 段 ： 過 渡 階 段 1982 年 ～ 2022 年60 歲 以 上 老 年 人 口 由 7664 萬 增 長(zhǎng) 到 億 ， 占 總 人 口 的 比 重 由％ 增 長(zhǎng) 到 ％ 。 本 世 紀(jì) 中 葉 ， 60 歲 以 上 的 老 年 人 口 將 達(dá) 到 億 左 右 ， 約 占 亞 洲 老 年 人 口 總 數(shù) 的 36%， 占 世 界 老 年 人 口 總 數(shù) 的%。 老 年 人 口 的 發(fā) 展 狀 況我 國 是 世 界 上 老 年 人 口 最 多 、 增 長(zhǎng) 最 快 的 國 家 之 一 ， 1999 年 成 為老 年 型 的 國 家 。 由 于 民 政 系 統(tǒng) 財(cái) 力 的 限 制 、 加 之 沒有 有 力 的 投 資 發(fā) 展 環(huán) 境 ， 養(yǎng) 老 設(shè) 施 的 發(fā) 展 在 現(xiàn) 階 段 仍 然 是 有 限 的 和 緩 慢的 。第三章 市場(chǎng)前景分析及預(yù)測(cè) 老年服務(wù)市場(chǎng)分析中 國 的 養(yǎng) 老 設(shè) 施 傳 統(tǒng) 上 是 民 政 機(jī) 構(gòu) 社 會(huì) 福 利 的 一 部 分 ， 最 初 以 為 三無 老 人 服 務(wù) 的 社 會(huì) 救 濟(jì) 為 主 ， 近 年 來 逐 步 走 向 了 社 會(huì) 化 ， 但 仍 然 是 以 非營(yíng) 利 社 會(huì) 福 利 為 主 體 。在文娛活動(dòng)室、健身房、閱覽室、康復(fù)室等活動(dòng)場(chǎng)所，老人總會(huì)找到自己喜愛的項(xiàng)目。有人說這是老年人改變自己命運(yùn)的一次自我解放，也有人說是老人展示現(xiàn)代意識(shí)的一種方式。據(jù)有關(guān)調(diào)查表明80％的入住老人對(duì)目前的生活感到“很滿意” ，72％的入住老人沒有孤獨(dú)感。三是它的成長(zhǎng)和發(fā)展進(jìn)一步體現(xiàn)社會(huì)文明和社會(huì)進(jìn)步的程度。二是開辟了新的就業(yè)領(lǐng)域，創(chuàng)造了新的就業(yè)崗位。讓中華民族敬養(yǎng)老人的傳統(tǒng)美德在這個(gè)項(xiàng)目中得到弘揚(yáng)光大，將家庭和社會(huì)的尊老意識(shí)融為一體。符合中華民族尊老、敬老的傳統(tǒng)美德老年族群是“植樹人” ，是社會(huì)財(cái)富的創(chuàng)造者，今日社會(huì)的一切，都來自于昨天，來自于他們的雙手。2022 年，民政局又下發(fā)《關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見》 ，在規(guī)劃、稅費(fèi)減免、用地、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，進(jìn)一步支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)。正是在此背景下，提出了本項(xiàng)目建設(shè)。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，弘揚(yáng)中華民族傳統(tǒng)美德，形成敬老、養(yǎng)老、助老以及和諧的良好社會(huì)風(fēng)尚，是社會(huì)主義精神文明建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。老年人是社會(huì)的重要組成部分，在中國革命和建設(shè)事業(yè)中他們做出了重要貢獻(xiàn)。它是對(duì)傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式的補(bǔ)充與更新，是我國發(fā)展社區(qū)服務(wù)，建立養(yǎng)老服務(wù)體系的一項(xiàng)重要內(nèi)容。傳統(tǒng)的家庭作為惟一養(yǎng)老地，主要由子女照顧老人的“反哺”模式和觀念遇到越來越多的問題和挑戰(zhàn)。同時(shí)，還在全社會(huì)弘揚(yáng)了中華民族傳統(tǒng)美德，形成敬老、尊老、愛老的良好社會(huì)風(fēng)尚，是社會(huì)主義物質(zhì)文明和精神文明的雙重體現(xiàn)，對(duì)于促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展都具有重要的意義。隨著現(xiàn)代人生活節(jié)奏的加快，各種競(jìng)爭(zhēng)的加劇，越來越多的年輕人將更多的精力投入到事業(yè)中，如何贍養(yǎng)老人，使他們擺孤獨(dú)感，也是現(xiàn)在很多年輕人頗費(fèi)心思的問題。關(guān)心老人、關(guān)愛老人、也已經(jīng)越來越多的成為社會(huì)的一種風(fēng)尚。家家都有老人，人人都會(huì)老。目前我國社會(huì)正處于社會(huì)型態(tài)的轉(zhuǎn)型期，老年人消費(fèi)觀念的升華，老年人保健、康復(fù)和養(yǎng)老越來越多的受到黨和政府的密切關(guān)注，也成為社會(huì)議論的主題。同時(shí)經(jīng)科學(xué)的預(yù)測(cè)分析到 2050 年，我國60 歲以上老年人將達(dá)到 億人。隨著我國的社會(huì)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科學(xué)醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)、人民生活水平的不斷提高、人均壽命的延長(zhǎng)、老年人口正逐年增加、我國已正式步入老齡化社會(huì)。項(xiàng)目提出的背景人口老齡化是當(dāng)今世界面臨的重大社會(huì)問題之一。其次要不斷健全和完善居家養(yǎng)老服務(wù)體系。《意見》根據(jù)城市和農(nóng)村不同情況，明確提出了“十一五”期間城鄉(xiāng)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的目標(biāo)任務(wù)。第四堅(jiān)持社會(huì)化方向。 第二堅(jiān)持依托社區(qū)?！兑庖姟肥墙Y(jié)合我國人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀制定的，它的頒布實(shí)施，對(duì)構(gòu)建和完善中國特色養(yǎng)老服務(wù)體系，破解我國日趨嚴(yán)峻養(yǎng)老服務(wù)難題，切實(shí)提高老年人生命、生活質(zhì)量具有重要的指導(dǎo)意義和現(xiàn)實(shí)意義。但目前我國居家養(yǎng)老服務(wù)供給不足、比重偏低、質(zhì)量不高，不能滿足老年人日益增長(zhǎng)的服務(wù)需求。要在大中城市逐步建立設(shè)施完備、功能齊全的綜合性老年活動(dòng)中心，在縣（市、區(qū)）建立老年文化活動(dòng)中心，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 、街道設(shè)立老年活動(dòng)站（點(diǎn)） ，基層村居開設(shè)老年活動(dòng)室。《規(guī)劃》明確提出要加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，努力構(gòu)建以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)照顧為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體舉措，符合廣大老年人的利益。建立老齡事業(yè)的正常投入機(jī)制。隨著人們養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，政府和社會(huì)的大力支持，制度政策的建立和完善，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)一定會(huì)得到快速健康的發(fā)展，成為功在當(dāng)代，利在千秋的德政工程，民心工程。某鎮(zhèn)老年服務(wù)中心項(xiàng)目屬新建項(xiàng)目，其建設(shè)方案符合某市規(guī)劃要求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，旨在讓老年人共享經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的成果。作為集居家養(yǎng)老、住養(yǎng)照料、文娛療養(yǎng)、健康養(yǎng)生等多種服務(wù)功能于一體的綜合性老年福利服務(wù)中心某鎮(zhèn)老年服務(wù)中心，對(duì)于發(fā)展某市旅游產(chǎn)業(yè)和打造國際文化旅游名城，具有一定的促進(jìn)意義。 （5）項(xiàng)目投資費(fèi)用估算及技術(shù)經(jīng)濟(jì)綜合評(píng)價(jià)。 （3）項(xiàng)目所采取的消防、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能措施。研究編制依據(jù)（1） 《中華人民共和國建筑法》（2） 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 （JG3738）（3） 《建筑物抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB50191）（4） 《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 （JBJ1588）（5） 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GBJ96—86）（6） 《城市房地產(chǎn)管理法》（7） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （GBl6—87）（8） 《建筑物電路設(shè)計(jì)規(guī)范》（9）某市城市總體規(guī)劃（10）國家有關(guān)部門對(duì)可行性研究報(bào)告編制的規(guī)范和要求（11） 《老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》（12）國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見的通知》(國辦發(fā)〔2022〕19 號(hào))（13）財(cái)政部、國家稅務(wù)局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》(財(cái)稅〔2022〕97 號(hào))（14）省發(fā)改委、省民政廳等 11 部近日聯(lián)合出臺(tái)的《全面推進(jìn)居家養(yǎng)生服務(wù)的意見》研究編制工作范圍根據(jù)所依據(jù)的國家有關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)政策，結(jié)合項(xiàng)目單位的具體意見，本可行性研究范圍主要包括： （1）項(xiàng)目提出的背景、必要性、社會(huì)需求前景、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與項(xiàng)目地址狀況?？傮w布局充分考慮經(jīng)濟(jì)、人文及生態(tài)環(huán)境；建設(shè)環(huán)境幽雅、功能實(shí)用、檔次較高的老年服務(wù)中心。（2）充分利用企業(yè)的綜合實(shí)力，依托科技進(jìn)步，加大項(xiàng)目建設(shè)的科技含量，節(jié)約能源，節(jié)約用地，節(jié)省材料，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。建設(shè)年限項(xiàng)目建設(shè)期為兩年，時(shí)間為 2022 年 11 月至 2022 年 10 月。其中：工程費(fèi)用 萬元，占總投資的 %；工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元，占總投資的 %；預(yù)備費(fèi)用 萬元，占總投資的 %；建設(shè)期利息 0 萬元，占總投資的 0%；流動(dòng)資金 200 萬元，占總投資的 %。③輔助工程項(xiàng)目配套建設(shè)給排水、變配電、消防、圍墻、綠化、道路、等基礎(chǔ)設(shè)施工程。（3）建設(shè)內(nèi)容①土建工程建設(shè)現(xiàn)代化養(yǎng)老福利社區(qū)、老年公寓、醫(yī)療保健館、兼具理療溫浴、文體健身、老年教育、康復(fù)養(yǎng)老等功能的老年服務(wù)中心。? 通過精致典雅的建筑風(fēng)格，老年服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告? 人性化、功能完善的戶型設(shè)計(jì)和花圃、園林、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、魚池等怡人外部環(huán)境的塑造，為老人們提供了一個(gè)浪漫而溫馨美麗家園。老年服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告老年服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告老年服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 ......................................1 項(xiàng)目概述 .............................................................................1 可行性研究編制原則、依據(jù)與范圍 ..................................2 結(jié)論 .....................................................................................4第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 .......................6 項(xiàng)目建設(shè)背景 .....................................................................6 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ...........................................................10第三章 市場(chǎng)前景分析及預(yù)測(cè) ........................12 老年服務(wù)市場(chǎng)分析 ...........................................................12 我國老年服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì) ...........................................16 某市老年服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì) ...............................18 某老年服務(wù)中心市場(chǎng)前景分析 .......................................19第四章 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件 ............................21 項(xiàng)目區(qū)概況 ............................................